Когда лопнет "строительный пузырь" в Украине: мнение экспертов

В последние годы украинцы много говорят о "мыльном пузыре" в сфере недвижимости. Проблема сделалась настолько масштабной, что вопросом заинтересовался Нацбанк. Недавно НБУ опубликовал отчет, в котором чрезмерно активные застройщики названы угрозой украинской экономики. Суть проблемы сводится к тому, что жители страны покупают квартир меньше, чем строительные организации успевают возвести.

Статистика 2017 года продемонстрировала небывалый рекорд. В сравнении с 2016 годом резко увеличилось количество квадратных метров, введенных в жилищную эксплуатацию. За год показатель прироста составил 13%, что соответствует 6 миллионам квадратных метров. Только в столичном Киеве предложение выросло на небывалые 40%. Приведенные выше цифры позволили Украине обойти даже Евросоюз - если учитывать число квадратов на душу населения.

В стране планируется ужесточение строительных норм, и специалисты Нацбанка полагают, что большинство застройщиков попытаются овладеть разрешительными документами раньше, чем вступят в силу законодательные изменения. Это приведет к очередному строительному буму, росту числа недостроев и усиленной выдаче кредитов населению. Обилие кредитов увеличит нагрузку на банковский сектор.

Согласно данным НБУ, застройщики выдерживают паузу - набирают участков впрок и присматриваются к тенденциями в законотворчестве. Многие подыскивают дешёвые и качественные стройматериалы. Не стоит забывать, что вводимые в эксплуатацию здания должны быть подключены к коммуникациям. Речь идет прежде всего о внутренних и наружных канализационных системах. Хороших поставщиков канализационных труб нужно поискать. Весьма впечатляюще на общем фоне выглядит компания "Сининон Комфорт", купить изделия которой сейчас стремятся многие, но стоят они недёшево. Полипропиленовые трубы этого производителя обладают хорошей шумоизоляцией и довольно прочными стенками. А это те два момента, на которые очень часто жалуются владельцы новых квартир.

Обсуждаемые правительством Украины нормы могут серьезно ударить по застройщикам. Пакет документов, утвержденных Кабмином, ставит перед собой цель синхронизировать строительное законодательство Украины с европейскими стандартами. Новые объекты, по мнению министров, не должны уродовать городской ландшафт, выделяясь на фоне привычной застройки. Для этого внедряется система ограничительных линий. Высотные ограничения нынче привязаны к размерам населенных пунктов. Так, в поселках с тысячным населением теперь нельзя превышать четырехэтажный предел, в городах с населением в 100 000 жителей (и меньше) самые высокие здания будут 16-этажными. А вот в пределах желтых линий строить жилье будет категорически запрещено.

Сейчас многие украинцы приобретают недвижимость, рассчитывая на выгодные инвестиционные вложения. При покупке и последующей сдаче в аренду квартиры в Киеве годовой доход составляет 10-14%. Это гораздо выгоднее банковских депозитов. В среднем, покупка квартиры "отбивается" за 8-9 лет, после этого собственник жилья "уходит в плюс". Иными словами, выгодно брать кредиты, строить жилье и сдавать его в аренду. Так и происходит отток средств из банков.

Ряд экспертов предрекает скорую развязку - украинский строительный пузырь не может расширяться до бесконечности. Разрыв между предложением и спросом непрерывно увеличивается. В год сейчас продается не более 16 000 квартир, а строится уже порядка 57 000. Получается, застройщики ввели в эксплуатацию жилья на 5-6 лет вперед. Жесткая конкуренция неизбежно приводит к низким ценам на недвижимость. Ежегодно стоимость квадрата поднимается максимум на 1%. На фоне этих явлений стремительно дешевеет "вторичка". К чему это приведет в долгосрочной перспективе, пока неизвестно.