НОВОСТИ ДНЯ: Пробники-убийцы: чем опасны тестеры в магазинах косметики  Морозы в Киеве: куда обращаться горожанам при чуть теплых батареях  НАТО дал РФ "последний шанс" по ракетному договору  Кабмин утвердил обновленную Морскую доктрину  Антирейтинг цен: Как подорожала жизнь в Украине за 2018 год  Британский разведывательный корабль H87 досрочно добрался до Черного моря   Самые популярные поисковые запросы туристов в 2018 годувсе новости дня
29.11.2018 2585

Дешевеют однушки и двушки даже в столице

Вопреки прогнозам подорожания квартир и ожиданиям роста продаж, продавцы жилья снижают цены.

Оспаривать статистику Минюста, согласно которой в третьем квартале на рынке недвижимости заключено было сделок на 10% больше, чем в тот же период прошлого года, вряд ли кто осмелиться. Можно было бы подумать, что рынок недвижимости – наконец-то! – ожил. Чтобы не быть голословными, подсчитаем, каким натуральным числом выражена эта десятая доля прироста. В нынешнем году частные и государственные нотариусы засвидетельствовали 180271 сделку, из которых большая часть – купля-продажа квартир (в прошлом году за третий квартал было 163880 сделок). Разница – всего то 16 тысяч сделок за три месяца, в масштабах всей страны, - не так уж и велика, чтобы, согласно мнений экспертов, торопиться делать какие-то выводы о росте рынка и смене нисходящего тренда.

И факты упрямее статистики, доказательств каких-либо изменений действительно нет. Октябрь и половина ноября, на которые еще пару лет назад приходился пик торгов за квадратные метры, отличились в этом году тишиной и спокойствием. «Покупателей, можно сказать, нет, более того, значительно уменьшилось количество просмотров, а с тем – и торгов за квартиры, - констатирует факт генеральный директор «Консультационного центра недвижимости» Наталия Наумец. – Оживление со стороны покупателей было заметным в конце августа, и сентябрь оказался куда активнее, чем октябрь и ноябрь».

Продавцы квартир вынуждены реагировать уже более радикально, чем просто обещать торг в объявлениях и делать скидку непосредственно во время сделки. Мало-помалу они стали снижать цену предложения. «Абсолютное большинство хозяев квартир, которые сегодня выставлены в предложениях рынка, ожидают как можно скорейшей продажи, хотя и приходится этого момента ждать месяцами, а то и год с лишним, - объясняет брокер Елена Коваленко. – Потому, если квартира не сдается в аренду, а должна быть продана, хозяева решаются на снижение цены, пусть и небольшое, но заметное: уступают до 10%, а если ситуация критическая, то и больше». А на первичном рынке застройщики декларируют скидки от 5% до 20% - к этому вынуждают высокие темпы строительства в отношении реальной платежеспособности потенциального покупателя новых квартир.

Наиболее востребованными, как отмечают аналитики ресурса Address.ua, остаются квартиры в самом низком ценовом сегменте. Причем за $50 тыс. (определенный «психологический порог» покупателя), в зависимости от микрорайона, можно купить в столице как 1-комнатную, так и 3-комнатную квартиру.

Несмотря на постоянство спроса, однокомнатные квартиры более всего потеряли в цене. Согласно статистике портала Address.ua, только за октябрь квадратный метр единичек, наиболее ликвидного жилья на вторичном рынке, потерял 2,7%. Продавцам однокомнатных квартир довелось давно уже перешагнуть психологическую отметку в $1000 / кв. м, и сегодня средняя цена предложения единичек $985 за квадрат (при средней стоимости столичного квадратного метра $1042). Около отметки $800 находится и средняя цена квадрата первичного рынка. Причем спрос на однокомнатные квартиры на первичном рынке составляет львиную долю – более 60%, на вторичном – немного меньше. Дешевеют и двухкомнатные квартиры, к которым интереса у покупателя не меньше, чем к однокомнатным: -0,4% от цены сентября. Однако, как замечает Елена Коваленко, эти данные отражают лишь цены предложений рынка, когда на самом деле, если судить по реальным суммам сделок, цена квадратного метра оказывается еще меньше.

661695_439052_28.11.18

В целом же за год жилье в столице подешевело (в долларовом эквиваленте) на 4,4%, а с начала года – на 3,4%. За последние пять лет рынок просел почти вдвое: цены упали немногим более 42%. Сегодня рынок достиг уровня цен 2005 года, когда еще не работали ипотечные программы банков и квартирный вопрос для большинства стоял особенно остро. Такой ситуация остается и сегодня.

Хотя в то же время на первичном рынке девелоперские компании с конца лета то и дело объявляют о повышении цены нового жилья то в одном, то в другом жилом комплексе, что строятся. Однако это вовсе не говорит о ценовом тренде, а доказывает только неорганизованность самого рынка. Нынче, когда начинается предпраздничный сезон акций и скидок, покупатели в предвкушении новых, более низких цен (как знать, будут они такими же, как и летом, или, вдруг, еще ниже?). «Первичный рынок сегодня задает тон, создает драйв, - рассказывает независимый эксперт Михаил Артюхов, - в силу того, что работают маркетинговые стратегии девелоперских проектов». Но, как утверждают в один голос брокеры, активного движения на рынке в целом нет. И сам рынок сузился донельзя: несколько сотен сделок за месяц – только повод для сомнений.

«Тот небольшой всплеск продаж, который был заметен в начале осени, - говорит Михаил Артюхов, - можно объяснить несколькими факторами, среди которых и традиционная сезонность, и относительная стабильность валютного курса, и конечно, неудовлетворенный спрос, отложенный в силу неплатежеспособности населения». Отсутствием суммы денег, достаточной для покупки жилья желаемого комфорта, объясняют брокеры и сосредоточенность спроса в наиболее дешевом сегменте. В конце концов, квартиры площадью до 30 квадратных метров не стали популярными, как того ожидали застройщики (не помогли оправдать в качестве жилья квартиры площадью в 19-27 метров даже самые креативные слоганы с эпитетами «смарт»). Наоборот, покупатель выискивает максимальный комфорт и наибольшую площадь за минимум денег.

Спрос не может быть реализован, по мнению экспертов, не только по причине отсутствия денег у покупателя, а и в силу бездействия государства. Во-первых, нет возможности для нуждающихся в жилье решить квартирный вопрос с помощью ипотеки. А во-вторых, рынок слабеет без сильного капитала крупных инвесторов, которые, в свою очередь, вряд ли скоро решатся рисковать, имея опыт нечестного партнерства и не видя гарантий защиты инвестиций.

Как поведут себя цены на жилье к концу года? Прогноз составить не так уж и сложно, хотя никто не осмеливается называть какие-то конкретные цифры. Стагнация, которая продолжается не первый год, и дальше будет тешить надеждой покупателя, соскребающего последние кровные на решение квартирного вопроса. А ту горстку крупных девелоперских компаний, которые сегодня смело поднимают цену в гривне, медленно, но уверенно спадающий тренд заставляет искать лояльные способы реализации уже готовых и строящихся новостроек.

«Экономических предпосылок для роста цен на рынке жилья нет», - говорит Михаил Артюхов. Избыток предложения на первичном рынке, давление фактического отсутствия кредитования, спадающая и без того низкая покупательская способность, вероятнее всего, еще больше будут тормозить продажи, а с тем – и удерживать ниспадающий ценовой тренд.

Автор: Ирина Стриженюк

Оценка материала:

5.00 / 12
Дешевеют однушки и двушки даже в столице 5.00 5 12
Бизнес / Недвижимость
29.11.2018 2585
Еще материалы раздела «Недвижимость»