Операция «Центр»: самыми прибыльными и посещаемыми остаются торговые и офисные комплексы в центре Киева

«Место, место и еще раз место» — одна из главных заповедей девелоперов, демонстрирующая степень зависимости торгового или офисного центра от его месторасположения. Во всяком случае, рынок коммерческой недвижимости Киева развивался по такому сценарию: сначала объекты строились в центре города, затем в связи с нехваткой участков девелоперы переключились на нецентральные районы.

Оболонский рай
Сегодня около 70% современных торговых и офисных объектов расположены в центре Киева. Больше всего торговых центров в Шевченковском и Печерском районах столицы. Шесть-семь лет назад именно здесь началось стремительное развитие рынка коммерческой недвижимости Украины. Сейчас тут успешно работают шесть торговых центров общей арендной площадью около 50 тыс. кв. м. Вдоль Крещатика расположены многочисленные одноэтажные магазины известных брендов — так называемый street-retail.
В наиболее успешном торговом центре «Глобус» (первая линия), находящемся под Майданом Незалежности, ежемесячные ставки аренды в середине 2010го равнялись $140–180 за кв. м, данные Colliers International. Для сравнения: средняя стоимость аренды по городу составляла чуть более 80 $/кв. м/мес.
Центральные объекты привлекают не только потребителей, но и инвесторов. В 2007-м местный девелопер продал «Глобус» иностранной London & Regional Property за $200 млн — эта сделка и поныне остается самой крупной на рынке.
Несмотря на отсутствие свободных участков под застройку в центре Киева, девелоперы все же находят возможности для реализации масштабных проектов. Около ст. м. «Дворец спорта» ведется строительство многоэтажного торговоофисного центра «Эспланада» арендной площадью 48 тыс. кв. м. Осенью стало известно о покупке компанией «ЭСТА Холдинг» (структура Рината Ахметова) 23% ЦУМа, который, скорее всего, тоже переформатируют в современный ТЦ. Центральный гастроном к Евро2012 неизвестный девелопер превратит в девятиэтажный торговоофисный комплекс площадью 7,8 тыс. кв. м. Не стоит забывать о пустующем участке около Европейской площади рядом с гостиницей «Днепр» — прежние городские власти снесли здание старого Почтамта в связи с его «ветхостью». Изначально там предполагалось построить многоэтажный коммерческий объект, однако его реализация постоянно откладывалась из-за возмущения общественности и слишком большой капиталоемкости проекта.
Достойную конкуренцию центру по насыщенности торговыми объектами составила Оболонь. Сейчас в этом районе действует семь торговых центров арендной площадью около 130 тыс. кв. м. Вообще, самые «торговые места» в столице — Московский проспект, район ст. м. «Петровка» и «Оболонь». Самым успешным объектом стоит назвать ТРЦ «Караван» на ул. Луговой. Что удивительно, этот объект расположен достаточно далеко от станций метрополитена, однако он очень популярен из-за правильной концепции, наличия сильных торговых брендов, развлекательной составляющей, например, катка, и удачного маркетинга девелопера. Ежемесячные арендные ставки в этом ТЦ в середине 2010 года составляли $110–125 за кв. м.
Что касается нового строительства, то около 38% нового предложения 2009-го — площади нового торгового центра Dream Town, между ст. м. «Оболонь» и «Минская». Не все очереди торгового центра открыты, однако этот объект притягивает достаточно большое количество посетителей из-за удачной концепции. Ежемесячная аренда кв. м в Dream Town обходится компаниям в $110–130, фактически не уступая по дороговизне «Каравану».
Явно не хватает торговых площадей Левому берегу и удаленным районам Правобережья — Святошинскому и Соломенскому. Местоположение запланированных к сдаче объектов в 2010–2011 гг. — Левый берег, Кольцевая дорога, ул. Индустриальная, центр города.

Деловые комплексы
Офисные девелоперы также предпочитают размещать объекты в сердце Киева. В отличие от торговых помещений, география бизнес-центров иная: максимальное количество объектов расположено на бул. Леси Украинки и ул. Большая Васильковская (в целом это десять зданий), на Подоле (семь объектов), в районе ст. м. «Лукьяновская», ул. Воровского и Артема (шесть объектов). Самыми дорогими и престижными объектами по-прежнему остаются офисы класса А в центре города, где в июле 2010-го ежемесячная арендная ставка составляла 30–38 $/кв. м. Цены на офисы класса B — 15–26 $/кв. м, С — 8–15 $/кв. м.
Несмотря на кризис, в 2009 году новое предложение офисных объектов всех классов составило 110 тыс. кв. м (заработало 12 бизнес-центров), а всего на 1 января 2010-го в столице существует 1,095 млн кв. м офисных площадей, данные аналитиков компании Colliers International. То есть на тысячу жителей Киева приходится 390 кв. м, что несравненно меньше показателей столиц стран Восточной Европы.
Основная часть новых офисных помещений — около 60% — расположена на центральных улицах и прилегающих районах (в радиусе 2 км), 40% приходится на удаленные от центра районы.
В случае если все заявленные объекты будут сданы в эксплуатацию в 2010–2011 гг., соотношение нового предложения между центральным и нецентральным месторасположением составит 70:30 или 75:25. Очевидно, пишут аналитики Colliers International в годовом отчете по коммерческой недвижимости, в среднесрочной перспективе вряд ли в Киеве появятся бизнес-парки в удаленных от центра районах.
Не стоит забывать о том, что часть рынка офисной недвижимости приходится на жилой фонд (квартиры на первых этажах жилых домов), а также госучреждения и заводы, переформатировавшие свои площади под нужды арендаторов. Объем стихийных офисов не уступает цивилизованному рынку и составляет тоже около 1 млн кв. м. В принципе, эти помещения стали особенно популярны во время кризиса, когда многие компании, не договорившись с арендодателями, были вынуждены переехать туда.