Договор генподряда: какие генподрядчики нужны заказчикам

Сегодня, к сожалению, даже в профильной прессе, зачастую происходит смешение понятий генподрядных компаний и собственных генподрядных подразделений девелоперов. В рейтинги генподрядчиков часто попадают компании, которые таковыми, по сути, не являются, так как работают исключительно над собственными проектами. То есть – это девелоперы, реализующие свои проекты без привлечения внешней компании на генподряд. Среди наиболее крупных компаний, которые являются генподрядчиками в «чистом виде», можно выделить: «Альтис-Холдинг», «Основу-Солсиф», «Укрбудконтракт», «Аэробуд», «КЕС-УА Холдинг», «АК Инжиниринг».

В мире существуют сложившиеся десятилетиями подходы к отношениям заказчик – генподрядчик. Форматы этих отношений разнообразны. Степень разделения ответственности и прав заказчика и генподрядчика также может быть совершенно разной. Но, при этом, отношения между участниками этого рынка стандартизированы. Есть типовые форматы таких отношений, при которых каждая сторона четко понимает, что она может и должна ожидать от партнера.

Если говорить об украинских реалиях, отечественный заказчик, как правило, старается максимально плотно участвовать в реализации проекта. Зачастую, он берет часть подрядчиков на прямые контракты, сам закупает материалы и оборудование для строительства. При такой модели сотрудничества генподрядная организация лишается рычагов влияния на реализацию проекта. В некоторых случаях, девелоперы даже создают собственную генподрядную структуру. Это дает заказчикам ощущение высокой степени контроля над ситуацией, иллюзию экономии средств. Но, все-таки, надо понимать, что девелопмент и строительство – бизнесы очень разные. Как правило, внутренние компании редко бывают эффективными, так как у них отсутствует необходимость конкурировать на рынке. А соответственно, и стремиться к высокому уровню качества и низкой себестоимости. Хотя, надо отметить, что есть и положительные примеры создания собственной генпорядной компании девелоперами, например, «К.А.Н. Строй».

Из собственного опыта отмечу, что больше всего возможностей почувствовать себя полноценным генподрядчиком, использовать в работе все возможности компании, и нести заявленную ответственность, дает работа с государственными заказчиками.

Что касается западных компаний, выходя на украинский рынок, они очень ограничены в выборе подрядчиков среди отечественных компаний. Они ожидают от генподрядной организации соблюдения всех мировых стандартов: банковской гарантии на предоплату, Performance Bond (гарантии выполнения контракта), разнообразных страховок и пр. В силу того, что западные строительные компании, которые работают в Украине, могут разговаривать с западными заказчиками в одном понятийном поле, несмотря на свою немногочисленность, получают большие шансы выигрывать тендеры.

Среди наиболее заметных генподрядных организаций с иностранным капиталом на украинском рынке – турецкие компании (для них, видимо, условия работы в нестабильных украинских реалиях – понятнее). Да и в целом, турецкая строительная отрасль – одна из наиболее сильных в мире, имеет большие избыточные мощности.

Из европейских компаний отмечу Strabag (австрийская строительная компания), давно предпринимавшая попытки выйти на украинский рынок, и сейчас, насколько мне известно, они уже работают в Украине с компанией «ЭСТА Холдинг» по проекту реконструкции Киевского ЦУМа.

Компании не украинского происхождения, как правило, имеют преимущества в тендерах, которые проводят западные заказчики либо в государственных тендерах на проекты, в финансировании которых в целом или частично участвуют международные организации либо другие страны. Например, строительство терминала D международного аэропорта «Борисполь».

Это обусловлено тем, что отечественные генподрядные компании слабо понимают специфику отношений заказчик – генподрядчик, сложившуюся в мире. Но, с другой стороны, западной компании в условиях нестабильных украинских реалий строительного сектора, в условиях строительных норм, отличающихся от мировых работать непросто. В итоге клиент редко получает от иностранного подрядчика то, что ожидал изначально.

К примеру, австрийская Strabag в 2008 году начинала в качестве генерального подрядчика реконструкцию «Мистецького Арсенала» в Киеве. Однако, в итоге, заказчик поменял подрядчика на отечественную компанию. Однако есть и позитивные примеры сотрудничества с иностранными генподрядными организациями. К примеру, давно и успешно работает на украинском рынке венгерская компания «КЕС-УА Холдинг», уже успевшая реализовать ряд заметных проектов. Турецкая ENKA построила в Украине стадион «Донбасс Арена». Отели InterContinental, Fairmont, «Ривьера», а также бизнес центр «Леонардо» строил генподрядчик с турецким капиталом «Мастербуд». Заказчик офисного комплекса Sky Tower поменял генподрядчика и вместо одной из крупных отечественных компаний нанял на генподряд известную турецкую компанию ANT YAPI, имеющую большой опыт строительства в России.

О стандартах западных отношений заказчик-генподрядчик в моей следующей колонке.