Как оформить сделку по покупке квартиры в 2018 году: грамотно и без рисков

Нотариусы заверяют договор отчуждения недвижимости при условии, что сделка законная и ее выполнение не нарушит права продавца и покупателя, и людей, связанных с ними гражданскими, материальными и договорными обязательствами.

Об этом сообщает Domik.ua.

Субъектами права частной собственности, по правилам главы 23, раздела первого книги третьей (ГКУ), выступают физические и юридические лица. Физические лица, граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства при покупке жилой недвижимости в правах равны.

Нотариусы регистрируют договор отчуждения имущества по инструкции Министерства финансов Украины (Минфина) Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины. Документ введен в действие приказом №296/5 от 22.02.2012 Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

За 2012-2017 годы Верховная рада обновила Гражданский и Налоговый кодексы, а юридическое ведомство в связи с изменением законодательства корректировало правила для нотариусов. В 2018 году действует редакция инструкции, утвержденная приказом Минфина № 3851/5 от 04.12.2017.

По обновленным правилам нотариус выясняет правомерность сделки, проверяя такие условия:

- продавец имеет право продать недвижимость;

- продавец и покупатель имеют полную гражданскую дееспособность для выполнения сделки;

- условия сделки позволят вступить в силу объявленным в договоре правовым последствиям;

- выполнение договора не нарушит права на жилье малолетних детей и лиц с ограниченной дееспособностью, если отчуждение совершают их родители или опекуны.

Пакет документов от продавца квартиры

1. Граждане Украины подают оригинал паспорта с фотографиями и отметками паспортистов на возрасты 25 и 45 лет. Допускается подача иного документа, удостоверяющего личность участника сделки.

2. Иностранцы предоставляют оригинал паспорта с действительной визой и перевод паспорта на украинский язык, заверенный нотариусом. Лица без гражданства подают вид на жительство в Украине.

3. Граждане Украины и иностранцы подают оригинал идентификационного налогового кода.

4. Если собственниками недвижимости являются малолетние дети с рождения, необходимо подать такие документы:

- оригинал их идентификационного налогового кода, а для детей младше 16 лет - свидетельство о рождении;

- для детей возрастом 16 лет - их паспорта;

5. Если владелец/совладелец недвижимости - малолетний ребенок или инвалид, то продавец подает разрешение на отчуждение из государственного органа опеки.

6. Выписку о регистрации прав собственности на отчуждаемый объект из Государственного реестра вещных прав на недвижимость.

7. Технический паспорт объекта недвижимости.

8. Оригиналы свидетельства о браке, о расторжении брака, о смерти супруги/супруга.

9. Письменное согласие одного из супругов на отчуждение объекта, если жилье было куплено супругами во время брака.

10. Заявление о проверке отягощений отчуждаемой недвижимости. По такому заявлению нотариус получает выписки из Государственного реестра запретов на отчуждение имущества и Государственного реестра ипотек. Если имущество в этих реестрах не указано, нотариус сделку регистрирует.

11. Письменный отказ владельцев общей долевой собственности от преимущественного права приобрести отчуждаемую долю.

Также согласие владельцев общей собственности на отчуждение частной доли подтверждает письменное уведомление о продаже этой доли. Документ действует по принципу умолчания: если владельцы общей собственности подтвердили уведомление и не возражают, то сделку проводить можно.

12. Вывод оценки рыночной стоимости квартиры от независимого оценщика. По заказу продавца оценщик определяет рыночную стоимость жилья, опираясь на оценки аналогичных квартир на таком же этаже, в доме такого же типа из расположенной рядом застройки.

13. Справка из ЖЭКа об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.

14. Справка из городского предприятия газоснабжения об отсутствии задолженности за газ, если в квартире установлена газовая плита.

15. Справка из банка об открытии счета для зачисления безналичного платежа, если сумма договора превышает 150 тыс. грн.

16. Справка о составе семьи владельца отчуждаемого жилья, составленная самим владельцем. Это новое правило из приказа Минфина №3851 от 04.12.2017 об изменениях в Порядке нотариальных действий. По такой справке нотариус определяет, что малолетние дети и нетрудоспособные члены семьи продавца не имеют прав на отчуждаемое жилье и сделку можно совершить. До 4 декабря 2017 года продавец жилья брал справку о составе семьи в жилищно-эксплуатационной конторе (ЖЭК) или других органах регистрации места проживания.

Пакет документов от покупателя квартиры

1. Паспорта в оригинале с фотографиями и отметками паспортистов на возрасты 25 и 45 лет. Допустима подача иных документов, удостоверяющих личность участника сделки.

2. Налоговые идентификационные коды всех покупателей.

3. Оригиналы свидетельства о браке, о расторжении брака, о смерти супруги/супруга.

4. Заверенное нотариусом письменное согласие одного из супругов на совершение сделки, если он не может присутствовать при подписании договора.

Если покупателями жилья в договоре выступают оба супруга, согласие одного из них не требуется.