Почему цены на землю могут достигнуть дна уже этой осенью

Текст: Надежда ГОНЧАРУК, Контракты
Тем не менее эксперты предостерегают, что данный рост — скорее исключение из правил. «Подорожание произошло не из-за увеличения спроса на землю, — объяснил Контрактам аналитик SV Development Сергей Костецкий. — Объем предложений летом существенно уменьшился». Большинство владельцев сняли свои участки с продажи, чтобы выставить их в сентябре по более высоким ценам, когда рынок недвижимости оживится. Поэтому в базах данных посредников в июле–августе остались самые дорогие варианты, на стоимость которых обычно сезонность не влияет.

Несмотря на кажущееся затишье, сделки купли-продажи земли заключаются. Хотя до уровня прошлого года рынку далеко. По данным Сергея Костецкого, в прошлом году количество сделок за месяц достигало 1 тыс., сейчас — от силы 300. Поэтому продажа дорогих участков повлияла на статистику, создав видимость среднерыночного роста цен.

Наименее ликвидны сейчас большие участки, у которых нет перспектив благоустройства и улучшения: без коммуникаций, инфраструктуры и пр. «Произошла дифференциация земли по привлекательности. Пригодные под строительство участки просели в цене менее всего. Вообще, чем меньше площадь продаваемой земли, тем выше стоимость одной сотки. И чем хуже участок, тем больше вероятность снижения его стоимости. Земля же, на которой ничего нет, дешевеет быстрее всего», — сообщил руководитель информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов.

Большинство профессиональных покупателей сейчас заняли выжидательную позицию. Они ждут не только того момента, когда рынок достигнет дна, но и возрастет количество предложений за счет продажи банками земельных участков с коттеджами, изъятыми у должников. Впрочем, аналитики скептически оценивают возможность недорого приобрести землю с недвижимостью. «Около 70% квартир было куплено в кредит и только 5% — земельных участков. Поэтому изъятой банками земли немного. А если она и есть, то дешево ее не продают. Сейчас реальнее купить участок вдвое дешевле, чем у банка», — рассказывает  Сергей Костецкий. А Владимир Германов добавляет, что покупателю лучше дождаться более существенного дисконта на землю.

Уже сейчас продавцы участков готовы сделать значительную скидку покупателю при таких условиях: он имеет на руках наличные деньги, надел продается большой, сделка будет оформлена быстро. Размер дисконта может достигать 60% изначальной стоимости участка, в среднем же — 20–25%. «Можно позвонить продавцу и предложить вместо $100 тыс., скажем, $70 тыс. Тогда реальная цена и прояснится», — объясняет киевский предприниматель Константин Добров. По данным совместного исследования АН «Благовест», Park Lane, а также портала «Столичная недвижимость», в июле 2009-го средняя цена предложения сотки земли в Киеве и Киевской области составила $9,3 тыс. Тогда как по сведениям SV Development, которое предоставляет статистику по итогам реальных сделок, стоимость участка не превышала $3,7 тыс. за сотку. «Чем хуже участок, тем больше дисконт, — отмечает Владимир Германов. — Кроме того, если до кризиса продавец получил землю бесплатно: например, участок достался по наследству или владелец фактически за бесценок отвел его через сельсовет, тогда он психологически готов предоставить покупателю существенную скидку, поскольку ничего при этом не теряет». К категории особо уступчивых продавцов также можно отнести украинцев, обремененных кредитами. По словам Владимира Германова, условно двух-, трехэтажный дом с землей, за который год назад было уплачено $120 тыс., сейчас люди продают за $97 тыс., чтобы выплатить тело кредита и избавиться от проблемного долга.

Сергей Костецкий считает, что летом продавцы уступают редко и немного, поскольку цены на землю стали адекватными. «Осенью прошлого года стоимость участков резко упала, но продавцы по инерции устанавливали высокую стоимость, как и до кризиса. Но когда находился конкретный покупатель на землю, а спроса на нее практически не было, предоставлялись существенные скидки. Сейчас же прошло достаточно времени, чтобы продавцы скорректировали свои цены под платежеспособный спрос», — говорит аналитик.

По прогнозам экспертов, рынок земли восстановится не ранее середины следующего года. А максимального снижения цен следует ожидать этой осенью. «В сентябре–октябре мы прогнозируем, что наступит так называемое дно рынка. До середины следующего года цены будут стабильными, хотя возможна небольшая корректировка стоимости: минус 1–5% в месяц», — полагает Сергей Костецкий. Рынок земли и загородных домов выйдет последним из кризиса, более пессимистичен Владимир Германов. По его словам, с возобновлением кредитования сначала начнется рост цен на первичном рынке Киева, затем активизируется рынок пригородной недвижимости и соответственно земли.