Как, где и за какие деньги купить залоговое имущество

Текст: Виктория РУДЕНКО, Елена ШКАРПОВА, Контракты 

Тогда бизнесмен предположил, что с кризисом и ухудшением платежной дисциплины банковских заемщиков на наш рынок будет выброшено большое количество дешевых залогов по кредитам: квартир, авто, земельных участков и т. п. За минувший год финструктуры действительно выставили на продажу немало залогов (на интернет-сайтах только первой десятки финучреждений значится более 5000 объявлений о продаже залогового имущества). Однако сделок заключается не так уж и много. «На практике реализуется только 20% выставленных на продажу залогов», — говорит директор ООО «Диброва» (Украинская интернет-биржа) Станислав Шкуринский.«Зимой-весной покупатели довольно активно интересовались кредитными залогами, — рассказывает директор компании «Кредитная консультация» Андрей Половченко. — Но они сталкивались с двумя проблемами: либо залог был слишком дорогим по сравнению с аналогичными объектами на рынке, либо существовала вероятность того, что бывший владелец имущества оспорит решение суда об изъятии залога и вернет его в свою собственность». Цена залогового имущества и наличие юридических рисков зависят от процедуры приобретения залога, а именно от того, кто его продал: сам заемщик (добровольно) или финучреждение от его имени, либо банк или Государственная исполнительная служба (ГИС) по решению суда об отчуждении залога.
Как правило, если заемщик продает залог добровольно, то стремится сделать это не дешевле продавцов аналогичных объектов на рынке. С начала кризиса стоимость залогов по кредитам физлиц (автомобилей, квартир) уменьшилась. Так, недвижимость в Киеве и Киевской области с прошлогоднего октября подешевела на 30–50% (в долларовом эквиваленте). При этом сумма полученного заемщиком кредита не изменилась и с девальвацией гривни даже выросла (для инвалютных ссуд). Поэтому чем дороже заемщик продаст машину или квартиру, тем меньший остаток кредита ему придется возвращать банку в дальнейшем.
Аналогичная ситуации, когда продавец залога — финорганизация. Такие учреждения, как правило, выставляют залоговые объекты на продажу по текущим рыночным ценам и просто ждут, пока объявятся покупатели.
Понятно, что дорогие залоги не пользуются большим спросом. Зато дешевые объекты — по цене на 10–30% ниже рыночной (когда заемщику или банку нужно срочно продать залог) — сметаются покупателями в считанные дни. «Дешевые автомобили продаются в течение двух-трех дней, квартиры — за неделю», — отмечает Станислав Шкуринский.
Если же продажей залога занимается Государственная исполнительная служба, то цена, вероятнее всего, устроит даже самого придирчивого покупателя: оценочная стоимость объекта в среднем на 20% ниже рыночной. А если покупатель не нашелся, ГИС снижает ее еще на 15–20% (максимум 30%). В результате такой залог может продаваться на 40% ниже рыночной стоимости аналогичных объектов.
Но покупка залога у ГИС грозит обернуться чередой судебных разбирательств: банковский должник может подать апелляцию, начав небыстрый судебный процесс вокруг принудительного отчуждения залога. Формально объект может вернуться к нему, а покупателю придется судиться с финучреждением, требуя денежного возмещения. Банк же будет оттягивать возврат вырученной за имущество суммы до тех пор, пока кредит не будет погашен нерадивым заемщиком.
В то же время сами банкиры утверждают, что финструктуры редко забирают залоги у заемщиков принудительно, пытаясь убедить должников продать имущество добровольно. «Заемщик может найти покупателя по сходной цене и погасить весь кредит или его львиную долю, тогда как реализация залога ГИС съедает до 35–40% рыночной стоимости объекта», — говорит зампред правления Эрсте Банка Павел Цетковский. К тому же принудительная реализация залога в таком случае затягивается как минимум на полгода. И пока финучреждение судится с заемщиком и продается залог, банк обязан резервировать под проблемную задолженность 100% суммы кредита.
Впрочем, в отдельных случаях банки не дожидаются продажи залога, а переоформляют его в собственность финучреждения. Так происходит лишь в том случае, если объект интересен банку: например, финорганизация может забрать на баланс некую коммерческую недвижимость, в которой можно разместить филиал.

До 60% продаж залогового имущества обеспечивают автомобили — и в основном «народных» марок: ВАЗ, Daewoo, Chery, Geely. Ранее такие машины чаще других продавались в кредит с минимальным первым взносом либо без него, при этом доход заемщика мог быть невысоким. Понятно, что с кризисом эта категория автолюбителей не смогла платить по кредитам, многие из которых были в инвалюте. Значительно реже на продажу выставляют машины премиум-класса: Porsche Cayenne, Toyota Land Cruiser Prado, Acura MDX, пока еще принадлежащие белым воротничкам или представителям среднего бизнеса, пострадавшим от кризиса.
Самым крупным поставщиком залоговых автомобилей на сегодняшнем рынке является ПриватБанк. Финструктура имеет несколько площадок по продаже такого имущества и активно распродает машины. Самая продаваемая ПриватБанком автомобильная марка — ВАЗ: 10% выставленных финучреждением авто.
На втором месте (до 30% сделок) по числу залоговых продаж — квартиры. По оценкам риелторов, сегодня в Киеве продается до пяти тысяч залоговых квартир. Кстати, столица — не основной поставщик залогового жилья. Например, в Райффайзен Банке Аваль из почти 200 квартир, выставленных на продажу, на столичный регион приходится всего десять объектов. Остальные продаются в регионах.
Лидеры продаж залоговых квартир — Крым и крупные промышленные города Восточной Украины (Донецк, Луганск, Днепропетровск, Кривой Рог). Восточные регионы в большей степени пострадали от снижения заработных плат, нежели Запад и Киев. Тогда как крымские квартиры в основном покупают спекулянты, рассчитывающие заработать на росте цен.
Если продажа квартиры несрочная, то стоимость объекта иногда даже выше рыночной — заложены комиссионные риелторов, привлекаемых для продажи. В частности, за однокомнатную залоговую квартиру в хрущевке в Соломенском районе Киева просят $67 тыс. В принципе за такие же деньги можно найти равноценную хрущевку-двушку, не обремененную ипотекой.
Найти дешевую залоговую квартиру сложнее, чем автомобиль. Через ГИС жилая недвижимость продается редко. Так же нечасты и срочные сделки.
Земельные участки на продажу выставляют значительно реже (до десяти сделок). Кредитование приобретения земли началось только в 2007 году, и украинцы попросту не успели привлечь много таких займов. По данным залоговых интернет-бирж, чаще всего продают сравнительно небольшие участки (до тридцати соток), предназначенные для строительства дома и ведения домашнего хозяйства.
Среди продаваемого залогового имущества частных клиентов встречаются и экзотические лоты: бытовая техника, светильники, болгарки, ювелирные изделия с драгкамнями. Банк «Финансы и Кредит», например, продает краску для шелкотрафарета, дизайнерский картон и пластмассовые ящики (какие кредиты учреждение выдавало под такой залог, в финструктуре не объясняют). Цена — исключительно договорная, массовый покупатель отсутствует.

Как купить залоговое имущество на аукционе, организованном ГИС:

Если имущество было изъято у должника в принудительном порядке, его реализацией занимается Государственная исполнительная служба (ГИС), которая для проведения торгов привлекает специализированные организации. Объявление об аукционе публикуется не позже чем за 15 дней до его проведения в местной прессе, а также на официальном сайте Министерства юстиции Украины. Кроме даты проведения торгов, также необходимо указать подробную характеристику лота, а также его стартовую цену (определяется независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости объекта и его состояния.
Не менее чем за три дня до проведения аукциона потенциальный покупатель должен зарегистрироваться и подать организатору пакет документов (заявление, квитанции о внесении средств в размере 10% от начальной стоимости имущества и об уплате регистрационного взноса, а также декларацию о доходах.
Покупатель, предложивший наивысшую цену, считается победителем торгов, по результатам которых получает свидетельство о приобретении имущества на аукционе. Он обязан полностью оплатить стоимость приобретенного имущества в течение 10 дней с момента проведения торгов. При этом сумма, составляющая разницу между размером требований банка (с учетом издержек на обращение взыскания и проведение публичных торгов) и суммой, полученной от реализации имущества, возвращается заемщику.