Берегись застройщика. Покупка жилья в новостройках

Каким застройщикам можно доверять деньги? Мы узнаем об условиях покупки жилья в новостройках, а наши юристы оценивают узкие места в договорах с застройщиками.

Наталья Гамоля, Личный Счет

«Интербудинвест»

Недалек тот час, когда квартиру в столице можно будет купить через интернет. Все, чем утешили меня в холле бизнес-центра, где расположилась финансовая компания «Интербудинвест», уложилось в предложение: «Посмотрите на сайте компании».
В расположение самой компании не пропустили вахтеры на рецепшине, поскольку не было с собой документов (я ведь пришла инкогнито, как рядовой покупатель обыкновенного строящегося жилья). Вот и пришлось минут пять девушку-менеджера подождать прямо у дверей. К сожалению, никаких «внушающих» проспектов и документов менеджер не имеет права демонстрировать потенциальным покупателям на пороге, кроме флаера с названиями банков-партнеров, кредитующих покупку жилья, календаря с «компьютерным» образом будущего дома по ул. Автозаводской, 29а и телефонами компании. Хорошо, хоть удалось получить прайс-лист с ценами. Самые дорогие — 1-комнатные квартиры и двушки-трешки с южной стороны дома. Справедливости ради следует отметить, что девушка удачно выдержала мой допрос. Я придиралась к каждой мелочи.

Компания строит несколько объектов сразу, из трех жилых домов один — на этапе завершения, другой — на этапе котлована, а в том, что нам интересен, уже выстроили третий этаж. Рассказала менеджер и о некоторых нюансах договора, гарантированном паркоместе, которое можно купить вместе с квартирой, поэтапной оплате и кредите. Вот только сам договор, пусть и потенциальному покупателю, но все же «просто так» предоставить не могут — все есть в интернете.

Национальная строительная компания

Очередь в отделе продаж квартир увидела впервые. Пару минут пришлось подождать, пока освободится один из двух менеджеров. В это время я разглядывала на стенах планы и виды строящегося объекта.

Все как обычно: вы знаете, что хотите купить, где и зачем, специалист знает, что и как вам предложить. Картина выбора в новострое по бульвару Кольцова, 14 шире, чем можно представить. По этому адресу Национальная строительная компания (НСК) возводит сразу с десяток домов, целый жилой комплекс «Парковый» в спальном районе столицы. Часть домов уже сдана (в них все продано), часть — на этапе завершения (остались только 4-комнатные), часть — в проектах. Кроме того, начато строительство двух домов: один на стадии котлована, другой — 23-этажный небоскреб — может похвастать первыми тремя этажами.

На выбор 3, 6, 8—12, 14—21 этажи. Хотите — с окнами во двор, хотите — с видом на парк. Тут же предлагают и несколько вариантов планировок, предупреждая, что менять что-либо в процессе строительства невозможно. Цена одинакова для всех квартир в любом доме — 8 тыс. грн за квадрат, но может меняться в процессе строительства. Так что дешевле сразу выкупить ценными бумагами все 55,9 квадратов однокомнатной или 67,8—74,6 — двушки.

До конца апреля следующего года желательно полностью рассчитаться. Для получения кредитов к вашим услугам отрекомендованный менеджером банк для получения кредитов.

Ваш комфорт

Выкупить в городе жилье с клумбой под окном — вполне реально, причем из рук застройщиков. В коттеджном городке «Дипломат», который строит «Комфорт-Буд», а инвестициями распоряжается «Комфорт-инвест», можно обзавестись не только жилплощадью, но и 2,5—5 сотками киевской земли. «Сначала вы подписываете договор бронирования коттеджа и договор купли-продажи ценных бумаг, а когда весь комплекс будет готов, документы переоформляются, и вы получаете акт права собственности на дом и на землю», — объясняет менеджер компании «Ваш комфорт». Первый взнос — 50%, потом до 31 октября нужно внести еще 35%, остальные 15% выплатить к новому году, собственно, к моменту открытия нового коттеджного городка, а вернее — таунхауса из 10 домов-секций, в непосредственной близости к центру города.

Девушка-менеджер очень учтиво отвечала на все «если», так что нерешенных вопросов не осталось. Даже с кредитом на $300 тыс. помогут в Укргазбанке и договорятся о лояльной схеме оплаты коттеджа. Подозреваю, что можно и поторговаться, но вряд ли удастся скинуть много. Вот только неизвестны расценки компании на внутренние работы и дизайн-проект — все зависит от вкуса заказчика. Остается подтвердить благонадежность своих намерений.

Каким же было мое удивление, когда через несколько дней менеджер, перезвонив на мобильный, рассказала о дополнительных бонусах, выхлопотанных специально для меня перед руководством компании. Поскольку я оказалась в числе первых заинтересовавшихся мне уже готовы были дать 5% скидки и торговаться до 10%, но самое интересное — гарантированное кредитование на самых выгодных условиях по ипотечной программе Укрсоцбанка: на максимальный срок под самый низкий процент и всего лишь с 15% первоначальным взносом. Даже если продать такое приобретение через год-другой, кредит не станет обузой, ведь цена коттеджа будет только расти, уверяла девушка. Интересно, какими темпами?

ЭКСПЕРТИЗА

Марина НЕСТЕРОВСКАЯ, директор департамента розничного бизнеса банка «Хрещатик»

— Летний застой рынка недвижимости стал причиной уменьшения спроса на ипотечные кредиты для покупки жилья на вторичном рынке. В ожидании возможного ценового изменения на рынке жилья клиенты предпочитают подыскивать выгодные предложения банков. Например, наблюдается увеличение спроса на льготные кредиты для кредитования покупки жилья на вторичном рынке по программе сотрудничества с ГИУ: они, скорее всего, станут еще популярнее, к тому же некоторые финансовые учреждения уже снизили по ним процентные ставки.

Летнее время банки дополнительно используют для проведения переговоров с крупными строительными организациями для разработки совместных программ кредитования жилья, не прекращая кредитовать население на приобретение недвижимости первичного рынка и загородных домов.

Экспертное мнение Виктора ГЕНИНА, руководителя инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»*

«Интербудинвест»

Схема инвестирования предусматривает участие инвесторов в ФФС (фонде финансирования строительства). Это законный и наиболее защищенный вариант покупки жилья, так как при регистрации правила фонда согласуются в Госкомиссии по регулированию рынков финансовых услуг и государство в некоторой степени является гарантом сделки.

Указаны объект строительства, объект инвестирования, застройщик и все лицензии. В договоре четко обозначена квартира, этаж и площадь жилья, закрепляемого за вкладчиком. Однако бронирование квартиры происходит при выплате не менее 40% стоимости, а ввод в эксплуатацию и право собственности на жилье оформляется уже при уплате 80% стоимости.

Управителем данного фонда является дочерняя компания застройщика. Предпочтительнее, конечно, чтобы управителем был банк или неаффилированный управляющий. В любом случае децентрализация управления средствами позволяет контролировать целевое использование средств на конкретный объект и снизить риски потерь.

Достаточно высоки тарифы на переоформление прав на жилье на третьих лиц, изменение объекта инвестирования и на выход из состава членов фонда. Кроме того, существует 2% штраф доверителем при возврате средств инвестору.

Национальная строительная компания

Данная схема инвестирования предполагает приобретение именных целевых облигаций, обеспечением которых являются квадратные метры площади объекта строительства. Метод привлечения средств с использованием облигаций является наиболее простым и удобным для застройщика. В июне 2007 года рейтинг эмиссии облигаций НБК был повышен с уровня «uaCCC» до «uaB стабильный», а это означает, что в данное время заемщик обладает способностью выполнить свои обязательства в условиях украинского финансового рынка.

Определенной проблемой для инвестора-заемщика является порядок вступления в силу договора. Ведь кредитоваться можно под действующий договор, обеспеченный имуществом, либо под залог, а данный договор вступает в силу только с момента покупки 30% лота облигаций. Так как облигации целевые, эмитент не погашает деньгами облигации инвестора в случае отказа от инвестирования или нарушения графика выплат. Т. е. инвестор не может вернуть вложенные средства никаким иным способом, кроме продажи облигаций другому инвестору. Не следует забывать, что облигации подлежат регистрации и перерегистрации в случае переуступки, за это тоже нужно платить. В предмете договора указано, что застройщик должен передать инвестору объект недвижимости в собственность, но оформление права собственности производится за отдельную плату. Не указано, кто несет ответственность за недостаточное количество средств на строительство всего дома. Предприятие отвечает за срыв сроков строительства более чем на четыре месяца уплатой пени за каждый последующий месяц просрочки, из расчета номинальной стоимости облигаций. При таких условиях строить можно очень долго, с законными перерывами между этапами сдачи работ, что влечет за собой наибольшую опасность облигационной схемы — превышения срока обращения облигаций. А после окончания этого срока застройщик уже не обязан погашать их квадратными метрами. Он может предложить инвестору денежную компенсацию, которая, естественно, осуществляется в размере номинальной стоимости облигаций, а не реальной стоимости квадратного метра.

Ваш комфорт

В этой схеме используются нецелевые процентные облигации, указана их номинальная стоимость, а доходность можно выяснить из проспекта эмиссии. Все это некоторым образом гарантирует возврат вложенных средств с доходом, но не гарантирует получение жилья.

Рейтинг эмиссии определен как «uaBB — негативный», что представляет высокие риски невозврата средств. Хотя следует заметить, что компания уже имеет реализованные проекты, но пока только во Львове.

Сразу разъясним, что в данной схеме эмитентом облигаций является ООО «Комфорт Инвест», договор бронирования вы будете заключать с ООО «Инвестиционная компания «Комфорт» и ООО «Укрполинвестиции», а все операции по покупке-продаже облигаций будет осуществлять ООО «Комфорт — Ценные Бумаги». Такое вот индийское кино. Непонятна роль ООО «Укрполинвестиции» в договоре бронирования жилья и его правовые взаимоотношения с инвестором, так как по тексту договора ООО «Укрполинвестиции» выступает вместе с ИК «Комфорт», так сказать, единым фронтом, но при этом ни одна из сторон не является эмитентом. В договорах не указано, кто застройщик и на кого оформлено разрешение на строительство. Отсутствуют ссылки на лицензии всех сторон договорных отношений, кроме лицензии на операции с ценными бумагами. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы «убытки не возмещаются», так как стороны не несут ответственности за нарушения условий договора. При возникновении ответственности сторон у продавца более выгодные финансовые условия, кроме того, при возврате денег покупателю он удерживает 1% от суммы перечисления.

При нарушении графика покупки облигаций продавец может увеличивать стоимость неоплаченного пакета, а так как облигации процентные, их стоимость будет повышаться естественным образом. Кроме того, указано, что покупатель может приобретать облигации как на первичном, так и на вторичном рынке, то есть их цена может изменяться не только по объективным причинам, но и из-за спекуляций на рынке.

Стоимость земли, занимаемая строением, не входит в стоимость лота облигаций. То есть земля, занимаемая домом и находящаяся рядом с ним, приобретается и оформляется инвестором отдельно, за свой счет, хотя цена ее фиксируется на момент подписания договора — за 1 кв. метр. Таким образом, это еще одна сумма, которую необходимо оплатить покупателю, а кроме того, и оформить все документы на землю самостоятельно, что влечет дополнительные расходы. Факт оформления земли является неотъемлемым условием для осуществления обмена облигаций на жилье.

Важно отметить, что все субъекты договорных отношений по организационной форме зарегистрированы как ООО, т. е. в случае объявления себя банкротом отвечают в пределах своего уставного капитала, который, естественно, меньше объемов займа. Это в свою очередь для инвестора-покупателя жилья чревато потерей всего.

* Оценки субъективны