Пикник на обочине. Топ-5 рисков при покупке и использовании земли, планы захвата и защиты территорий

В Украине право собственности на землю может потерять каждый, у кого оно есть. Никто не застрахован от экспроприации земли, даже добросовестные покупатели участков под застройку — единственных торгуемых вполне легально.

Вячеслав Дарпинянц, Контракты

В Украине никто не застрахован от экспроприации земли, даже добросовестные покупатели участков под застройку — единственных торгуемых вполне легально. Правда, ситуации, когда на одну и ту же землю выдают несколько госактов права собственности или же акты выдают на несуществующие участки, — это правовая экзотика, исключения в рамках правила. Практика жестче и тривиа-льнее. Из последнего — губернатор Киевской области Вера Ульянченко уведомила райадминистрации «о нежелательности операций купли-продажи земли в районах предполагаемого строительства окружной (плюс-минус 250 м от трассы)». «Да не так уж и много участков дороги, для строительства которых потребуется изъять землю у частников, выдав им соответствующие компенсации землей или деньгами, — прокомментировала Контрактам мотивы такого решения сама Вера Ивановна и поспешила успокоить землевладельцев: — И никто не намеревается отчуждать участки, на которых уже построены здания...».

Моему коллеге — собственнику «голых» 12 соток, не успевшему построить дом, — спокойнее стало после того, как он убедился, что новая окружная пройдет мимо его участка (подробнее о планах Киевской облгосадминистрации — Контракты, № 3 от 21.01.2008 г.). Заодно удалось выяснить, что указания области в райадминистрациях восприняли буквально, перестав выдавать справки об отсутствии запретов на отчуждение проблемных участков и другие правоустанавливающие документы, без которых нотариусы не регистрируют договоры купли-продажи земли. Более того, районные отделы архитектурно-строительного контроля затя-гивают выдачу разрешений на начало проведения строительных работ. По сути, собственников проблемных участков ставят перед выбором: судиться с властями, препятствующими реализации права собственности уже сейчас, или подождать компенсаций, обещанных губернатором.

Механизм выдачи компенсаций, как и процедура отчуждения земли, находящейся в частной собственности, законодательством четко не урегулированы. Точнее, в Земельном кодексе (далее — ЗК) есть два фундаментальных основания принудительного прекращения права собственности на участки:

1) для общественных нужд;

2) ввиду нецелевого использования земли.

Причем, согласно статье 143 ЗК, отчуждение земли у частника возможно исключительно на основании решения суда, и — что крайне важно — новый Кодекс, в отличие от старого (от 18 декабря 1990 года), не наделяет органы местной власти полномочиями обращаться в суд по данному вопросу. (Не прописаны соответствующие полномочия и в законах «О местном самоуправлении» и «О местных администрациях».) Также в законодательстве нет четкого определения термина «общественные нужды», равно как и критериев, по которым нужды можно квалифицировать как «общественные». Губернатор Ульянченко настаивает на принятии специального закона с целью устранения пробелов законодательства.

Тем временем превентивные меры райадминистраций подводят собственников участков под вторую статью отчуждения — «нецелевое использование». Эта категория также нигде не определена, однако в украинской судебной практике есть примеры, когда физические и юридические лица теряли участки под застройку в основном из-за того, что затягивали с началом строительства. Если быть предельно точным, то сроки начала освоения участков не конкретизированы (иногда местные советы уточняют сроки, отводя большие наделы под промышленное строительство), однако Закон «О госконтроле над использованием и охраной земель» приравнивает простой надела к его нецелевому использованию. А Закон «О планировании и застройке территорий» предписывает собственникам земли в течение двух лет после получения разрешения на строительство (следуя устоявшейся судебной практике, таковым является акт права собственности на землю) обзавестись еще одним разрешением — на начало проведения строительных работ. Собственно, их-то выдачу, как уже было сказано, и приостановили отделы архитектурно-строительного контроля районных администраций.

Прямое следствие неполучения этого документа — потеря разрешения на застройку в принципе (при сохранении права собственности на участок), его восстановление, напомню, требует отдельных решений органов местной власти (детально см. Контракты, № 3-4 от 22.01.2007 г.). При этом риск принудительного отчуждения земли возрастает, поскольку, во-первых, чиновники получают документальное подтверждение того, что земля не осваивается. А во-вторых — порядок предоставления дополнительных разрешений не регламентирован.

Учитывая динамику цен на участки в Киевской области и то, что поводом возникновения претензий насчет нецелевого использования земли обычно является инициатива третьей стороны (коммерческой структуры или физлица), есть все основания полагать, что ограничение прав собственников участков в районе строительства новой окружной — это симптом. Диагноз будет поставлен, если начнется перераспределение собственности.

ПЛАН ЗАХВАТА (и защиты) территорий*

1. Аргументированная жалоба (обращение) третьей стороны в сельсовет, райуправление земельных ресурсов или в Госземинспекцию по поводу нецелевого использования земли.

Контрмеры: создать видимость освоения участка: не допускать зарастания и загрязнения земли, начать предварительные строительные работы (сохранив все квитанции). В идеале — получить документальное подтверждение того, что подготовка проекта объективно затруднена (к примеру, особенностями грунта) или выдача разрешения на строительство затягивается по вине госорганов.

2. Госземинспекция принимает постановление о проверке соблюдения требований земельного законодательства, в поле выходит инспектор, на основании его заключения составляют протокол о нецелевом использовании земли и почтой высылают собственнику с требованием устранить нарушения в определенный срок (не превышающий 30 дней).

Контрмеры: Копию постановления Госземинспекция обязана выслать владельцу участка, в любом случае принятие соответствующего решения целесообразно обжаловать в суде. Для справки: протокол о нецелевом использовании земли должны подписать двое независимых свидетелей.

3. По истечении срока Госземинспекция проверяет выполнение предписаний. Если нет — инициирует административное взыскание, выдает повторное предписание, невыполнение которого является основанием для обращения в суд (при этом материалы проверок могут быть использованы в качестве доказательной базы).

Контрмеры: целесообразно заранее установить факт использования земли по целевому назначению в судебном порядке.

*По материалам юридической компании «Магистр и Партнеры»

Топ-5 рисков при покупке и использовании земли

Риски

Захват земли соседями. В результате ошибок геодезистов или землеустроителей при определении границ соседних участков строительство осуществляется фактически на чужой земле.

Способы устранения *

С лицензированным землеустроителем надо заключить договор и получить техническую документацию, в том числе акт по определению и согласованию со смежными землепользователями внешних границ участка (содержит данные о границах земельного участка в натуре, номера углов поворота границы и отсутствие у смежных землепользователей претензий в отношении установленных границ). С этим документом собственник надела, чьи границы нарушил сосед, может обращаться в суд с требованием устранения препятствий при пользовании участком и прекращения строительных работ на его земле. Однако нередки случаи, когда обе стороны предоставляли суду техническую документацию, противоречащую друг другу. В этом случае используются выводы судебной строительно-технической экспертизы.

Риски

В результате отмены решения об изменении целевого назначения земельного участка объекты признаются незаконно построенными и подлежат сносу за счет владельцев. Нарушение наказывается штрафом в размере 50% от сметной стоимости строительства. По представлению органов Госземинспекции или прокуратуры владелец участка может потерять право собственности на землю.

Способы устранения *

Вариант 1. Согласно ч. 3 ст. 376 Гражданского кодекса, после завершения самовольного строительства заинтересованным лицам необходимо осуществить процедуру смены целевого назначения земельного участка, а в дальнейшем в судебном порядке признать за собой право собственности на данное имущество.

Вариант 2. Пункт 5 ст. 376 ГК указывает, что по требованию владельца или арендатора участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, построенное на его земельном участке, если это не нарушает прав других лиц. Ключевое условие реализации этой схемы — предоставить данные о том, что самовольное строительство осуществлялось не землевладельцем (землепользователем), а другим, никак не связанным с ним лицом.

В соответствии с Дополнением 1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество решение суда о признании права собственности на объекты недвижимого имущества отнесено к правоустанавливающим документам, на основании которых БТИ регистрируют права собственности на недвижимое имущество. После получения судебного решения и регистрации права собственности на самовольное строительство землевладелец (землепользователь) может приступить к смене целевого назначения участка.

Риски

Невозможность вести строительство на приобретенном земельном участке из-за сервитута (наличие или планирующаяся постройка на купленной земле газопроводов, линий электропередач и т. п.).

Способы устранения *

Сделав запрос в орган государственной регистрации прав (по месту регистрации права собственности на земельный участок), можно узнать, установлены ли в отношении интересующего земельного участка сервитуты.
В случае отсутствия установленных земельных сервитутов в отношении данного земельного участка прокладка линий электропередач, строительство по соседству дорог и т. п. будут незаконными — землевладелец может в судебном порядке обязать прекратить незаконное использование его земельного участка и потребовать материальную компенсацию за нанесенный ему вред.
Статья 102 Земельного кодекса Украины устанавливает, что действие земельного сервитута подлежит прекращению (в судебном порядке) в случае:

— сочетания в одном лице субъекта права земельного сервитута и собственника земельного участка;

— отказа лица, в интересах которого установлен земельный сервитут;
— решения суда об отмене земельного сервитута;
— окончания срока, на который был установлен земельный сервитут;
— неиспользования земельного сервитута на протяжении 3 лет;
— нарушения владельцем сервитута условий его использования.

Риски

Соседство участка с охранными зонами (объектами транспорта, связи, энергетики, обороны, памятниками культуры, заповедниками, заказниками, водоемами, лесами).

Способы устранения *

Земельные участки, размещенные в пределах охранных зон, не изымаются у их владельцев или пользователей. Однако законодательством могут быть предусмотрены ограничения их использования. Для определенных категорий охранных зон может устанавливаться полный запрет на проведение строительных работ или осуществление хозяйственной деятельности; для проведения ряда работ на территории охранных зон необходимо получить предварительное разрешение (например, предприятия, обслуживающего линии электропередачи или газопровод).
Таким образом, наличие в границах земельного участка охранной зоны может значительно усложнить владельцу его использование. Фактически, площадь участка, которую владелец сможет использовать для застройки или ведения хозяйственной деятельности, будет значительно меньше предполагаемой. Поэтому перед приобретением земли необходимо проверять наличие установленных на нем охранных зон.

Риски
Неправильное оформление правоустанавливающих документов — существование двух госактов на одну землю, оформление документов с грубыми нарушениями, подписание документов лицами, не имеющими полномочий.

Способы устранения *
Обращение в суд и признание второго госакта недействительным. В данном случае необходимо доказать, что право собственности на данный участок возникло раньше, чем у предполагаемого владельца по второму акту.
Бывали случаи, когда земельный участок, у которого есть свой законный владелец, был передан местным органом самоуправления в составе большего участка в аренду другому лицу. Законному владельцу в данной ситуации необходимо в порядке административного судопроизводства обжаловать решение данного органа в части передачи его земельного участка. В дальнейшем на основании решения административного суда о признании недействительным решения местного совета необходимо признать договор аренды земельного участка недействительным в части передачи его участка и обязать стороны договора аренды внести в него соответствующие изменения.

* Комментарии Станислава Скрипника, партнера ЮФ «Лавринович и Партнеры», и Андрея Мороза, юриста ЮФ «Лавринович и Партнеры»