В Україні запускають іпотеку під 7%. Які є підводні камені та чим замінити такий кредит?

Українцям з березня обіцяють іпотеку під 7%. Держава буде компенсувати банкам ставки таким чином, щоб той, хто бере кредит, платив максимум 7%. Програма розрахована на українців, що не в змозі купити або взяти житло в іпотеку на комерційних умовах, кажуть в Мінфіні.

Вимог до позичальника на перший погляд небагато:

На момент погашення кредиту, йому повинно бути не більше 70 років. Іпотеку дають максимум на 20 років, тобто в цьому випадку вікова межа – 50 років.

Дохід – не більше п'яти середньомісячних зарплат. Зараз це близько 70 тис. грн на місяць.

Наявність першого внеску – 15% від вартості житла. Походження цих коштів, як і поточний дохід, потрібно буде підтвердити документально.

Ризики іпотеки під 7%

Видачу іпотеки в Україні зараз гальмує в основному перевірка походження доходів. Не омине ця проблема і програму іпотеки під 7%, говорить президент девелоперської компанії Ігор Ніконов:

"Ти повинен довести, звідки у тебе гроші, що дуже складно. Тому що підтверджувальні документи є далеко не у всіх. Також потрібно показати офіційний дохід. А багато хто заробляює частину неофіційно, і тому не може довести, що в змозі обслуговувати кредит".

Про інші проблеми відразу заговорили банкіри. Вони чекають гарантій, що ставка буде компенсуватися до 7% протягом 20 років. Адже якщо цього не станеться, позичальники просто не зможуть повертати кредити.

Зараз держава гарантує компенсацію частини іпотечної ставки з держбюджету, поки діє договір, хоч до 20 років. Але! Відшкодовувати з казни готові лише до половини ринкової ставки – тобто з умовою, що вона не підніметься вище 14%. А виключати цього ніяк не можна.

"При середньому сценарії ми повернемося до тих ставок, що були півтора роки тому. Це від 17 до 20%", – прогнозує банкір Руслан Співак.

Ще гірший сценарій: програму можуть взагалі закрити через брак грошей в держбюджеті. І тоді позичальникові доведеться платити по повній, тобто за ринковими ставками.

Альтернативна програма

Ще один сюрприз від уряду – оренда з правом викупу.

"Фінансовий лізинг – це додатковий інструмент, який передбачає, що право власності на квартиру переходить до орендаря в момент повної оплати", – анонсує заступник міністра фінансів Юрій Драганчук.

Тобто людина знімає квартиру, а оплата оренди зараховується як виплати за кредитом. Оформлювати такі договори планують під 5% річних на строк до 20 років. У разі неплатоспроможності з угоди можна вийти і нічого не втратити. На відміну від іпотеки.

"Ідея лізингу житла для соціальних категорій – це ідеальний варіант. Він може бути економічно доцільним, коли не можна створити фонд, який би будував житло. Така програма була б дуже затребувана", – вважає експертка ринку нерухомості Ольга Соловій в новинах "Сьогодні" на каналі "Україна".

Показовий приклад – сусідня Польща. Новини "Сьогодні" зв'язалися по Скайпу з членом правління компанії, що будує житло і здає його полякам в оренду з правом викупу. Такий досвід міг би бути вельми цікавим для України:

"На першому етапі ми пропонуємо договір на оренду на 24 місяці. Після цього пропонуємо підписати договір оренди з можливістю отримати квартиру у власність. Це – модель, де до ставки оренди доплачується ставка на покупку квартири. Ці платежі і є ціною викупу квартири", – розповіли в польській компанії.

Але повернемося в наші реалії. Є одна проблема: щоб здавати таке житло в оренду з подальшим викупом, держава повинна його спочатку придбати. Тобто викупити або побудувати. А значить – вкласти мільярди. Звідки їх взяти, уряд поки не вирішив.