Дефіцит житла та високі ціни: чого чекати від ринку нерухомості у 2022 році

Чи варто у 2022 році чекати зниження вартості квартир в Україні та на що орієнтуватися покупцям – сайт 24 каналу дізнавався в експертів.

Що на ринку

У компанії InCo home розповіли, що протягом весни та літа 2021 року ринок житлової нерухомості демонстрував стійке зростання. Однак з початком осені зниження темпів продажів відзначилося по всьому ринку.

Експерти впевнені, що потенційна місткість ринку житла, особливо у Києві, Харкові, Одесі, Львові та Дніпрі – велика, але зі зростанням цін рівень платоспроможного попиту помітно знизився.

Ми очікуємо стагнацію на ринку нерухомості у 2022 році та уповільнення продажів по більшості об'єктів. Вже сьогоднішній попит – точковий, що свідчить про ретельніший відбір об'єктів з боку інвесторів. Кількість вільних грошей у людей, які готові вкласти у житло, скорочується, а кількість об'єктів – ні,
– спрогнозував співвласник та керуючий партнер InCo homе Богдан Серотюк.

За його словами, конкуренція за клієнта загостриться. Це є позитивним сигналом для майбутніх покупців, адже є шанс отримати більш лояльні умови чи нижчі ціни.

Скільки та за що готові платити

Експерти все ж впевнені, що суттєвого зниження цін на первинному ринку не буде. Можливе зростання вартості до 5% на ексклюзивних об'єктах до кінця 2022 року, але загалом на ринку він не позначиться.

При цьому у Києві збережеться дефіцит якісного житла, що відповідає очікуванням та запитам споживача. Тому забудовники робитимуть ставку на розвиток проєктів закритих житлових комплексів.

Водночас на сьогодні потенційні покупці не готові платити за такі об'єкти більше ніж 20% вартості звичного в їхньому розумінні житла. У подібних ЖК зі своєю закритою інфраструктурою ціна за квадратний метр стартує від 35 – 40 тисяч гривень, при середній зарплаті по Києву в 17 тисяч гривень тут не буде масового попиту,
– зазначив керуючий партнер InCo home.
Раміль Мехтієв, СЕО девелоперської компанії ENSO, додав, що за підсумками 2021 року вартість житла на первинному ринку Києва зросла в середньому на 25 – 35%. Наразі всі наявні фактори свідчать про збереження тенденції до подорожчання.
За нашими оцінками, мінімум до середини 2022 року тренд не зміниться, адже на підвищення вартості квадратного метра впливає багато факторів: загальна макроекономічна ситуація, COVID-19 та його нові штами, збільшення собівартості будівельних матеріалів, зростання ціни на природний газ, інфляція та інші,
– пояснив експерт.

У 2022 році за сприятливих економічних умов та суттєвого зростання попиту вартість житла на первинному ринку може зрости на 10 – 15%. При цьому найбільші цінові коливання можливі в період з квітня по червень та з жовтня по грудень включно. Таку думку висловив Михайло Підвисоцький, засновник та керуючий партнер групи компаній Concept Group.

Від чого залежать ціни на житло

Експерт зазначив, що цінова ситуація на первинному ринку також залежатиме від темпів розвитку іпотечного кредитування, ефективності законодавчих змін у сфері містобудування, що мають гарантувати покупцям безпечне придбання осель.

Він переконаний: щоби суттєво збільшити попит на новобудови, частка укладених за допомогою іпотеки угод має зрости до щонайменше 25 – 30% від усього обсягу продажів на первинному ринку житла.

Розвиток іпотеки й законодавче регулювання первинного ринку – пов'язані між собою процеси. Адже мова йде не лише про доступність іпотеки для громадян, а ще й про те, щоб іпотека запрацювала на "безпечному" первинному ринку. За оптимістичного сценарію, найближчими роками кількість виданих іпотечних кредитів для придбання житла на первинному ринку може скласти 40 – 50% від загального обсягу іпотеки, що може спровокувати новий житловий бум,
– наголосив Михайло Підвисоцький.

За прогнозом Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, з січня по березень 2022 року на первинному ринку в найбільших українських містах зберігатиметься цінова стабільність, пов'язана зі зниженням попиту, що спостерігається з другої половини вересня 2021 року.

Коли й де можуть зрости ціни

Незначне цінове зростання варто очікувати з настанням активного сезону. В період з квітня по червень включно вартість квадратних метрів на первинному ринку Києва, Львова та Одеси може збільшитися в середньому на 7%, а у Харкові та Дніпрі подорожчання квадратних метрів складе близько 5%.

За словами президента Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрія Піти, найбільше зростання цін очікується в новобудовах на стадії будівництва до 1 року у найбільш затребуваних сегментах, переважно комфорт-класу, об'єктів нових форматів (комфорт+) та ЖК бізнес-категорії.

Водночас вартість житла економкласу в 90% об'єктів, що зводяться, залишатиметься майже без змін: цінове зростання не перевищить 3%. А от на вторинному ринку середнє зростання цін у Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові можливе лише в межах 5% на найбільш затребувані квартири площею 35 – 50 квадратних метрів.

Станом на початок грудня попит на вторинному ринку житла у найбільших містах України на 65% сконцентрований у сегменті малогабаритних квартир переважно радянської забудови. Саме в цьому сегменті в I півріччі 2022 року можливе незначне зростання цін,
– сказав Юрій Піта.

Він впевнений, що до квітня 2022 року на вторинному ринку Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова цінова ситуація буде стабільною – коливання вартості квадратних метрів не перевищать 1%. Всі подальші зміни вартості житла залежать від попиту. Так, "у разі збільшення кількості потенційних покупців щонайменше на 10%, ціни на вторинному ринку можуть зрости в межах 5%".