Грибок на стінах та ліфти-кректуни: на що звернути увагу в панельних будинках

РБК-Україна REALTY продовжує розповідь про особливості та проблеми квартир в старих будинках.

Торг закінчено

Початок року ознаменувався на ринку житла несподіваними та взаємовиключними тенденціями. З одного боку – побоювання початку військових дій й різкий відтік капіталу з України змусили нервувати як продавців, так і покупців – кількість угод знизилася на 20-50%. З іншого – ціни як на первинну, так і на вторинну нерухомість продовжили зростання. За місяць, правда, він мало помітний. Й на вторинці виражається у відмові продавців від торгу – у той час як минулого року дисконт в 3-5% від заявленої ціни для реального покупця був нормою. Особливо якщо мова йшла про квартири в радянському житловому фонді.

Чотири причини купити панельку

Зростання інтересу покупців до цього виду житла – ще одна з нинішніх тенденцій. Пояснюється ця тенденція просто.

• По-перше, типові радянські серії, сильно програючи в стані комунікацій й плануваннях сучасним проектам, традиційно дешевше: різниця становить 15-40% (залежно від стану, серії та віку будинку).
• По-друге, житло в типових багатоповерхівках розташоване в обжитих, затишних й тихих мікрорайонах, де все було пристосовано ще з моменту забудови: розвинена соціальна інфраструктура, зони відпочинку та ін.
• По-третє, такі квартири часто продаються в стані "переклеїти шпалери і жити" – тобто, цілком придатні для заселення. У той час як новобудова зажадає ще чимало грошей і часу на облаштування.
• Нарешті, квартири вторинного ринку – цілком надійна гавань для інвестицій, оскількм й де-юре, й де-факто вже є активом. Що не завжди можна сказати про новобудови, право власності на які можна очікувати дуже довго. Особливо – в сьогоднішній нестабільній ситуації.

Тому таке житло цілком заслуговує на увагу.

Сьогодні ми розповімо про типове житло в панельних будинках поліпшених серій пізнього радянського періоду.

Серія КТ

Ця серія була розроблена одночасно з БПС. Вважається, що назва розшифровується як "Київські технології" – її розробниками виступили столичні інженери в тандемі Головкиївміськбудом.

Це 12-і та 16-поверхові великопанельні житлові будинки. КТ, в порівнянні з БПС, привабливіше зовні та має більш вдалі планування (просторі передпокої і прямокутні балкони). Тому квартири в КТ за радянських часів вважалися престижними.

Перші будинки серії КТ були 12-поверхові (КТ-12). Вони вперше з'явилися в житлових мікрорайонах Борщагівка та Виноградар. Пізніше на потік були поставлені 16-поверхові версії, які активно будувалися в 80-х роках.

У серії КТ несучим є внутрішній каркас. Зовнішні ж стіни виконані з керамзитобетону і не виконують несучої функції. Тому тріщини на фасаді, які часто відлякують потенційних покупців, не становлять загрози.

А ось що повинно насторожити, так це рівень гідроізоляції. Саме по собі покриття фасадів водонепроникне, в його склад входить дрібний щебінь, який створює характерну шорстку текстуру. Але вертикальні стики фасаду не завжди добре загерметизовані. Як результат – волога може потрапляти в приміщення й на зовнішніх стінах поселяється грибок. Господарі будуть, швидше за все, ховати його під шпалерами, шторами та ін. – на перегляді перед покупкою треба бути уважними й обов'язково уточнювати цей момент.

Що треба враховувати, вибираючи квартиру в серії КТ:

• через проблеми зі швами на фасаді у квартиру може проникати волога, як результат – доведеться жити з грибком;
• зовнішні стіни в КТ можуть бути холодними – втрачати тепло через щілини в стиках;
• товщина зовнішніх стін становить 30 см, міжквартирних – 16 см, міжкімнатних –16-14 см.
• погана звукоізоляція, але оскільки планування в цих будинках вдалі, можна обшити кімнати звукоізолюючими матеріалами – "вкрадені" на них 5-10 см ви не відчуєте;
• ліфти в цій серії – одні з найстаріших, тому сьогодні, коли вони працюють вже на межі своїх можливостей, треба бути готовим до їх частих поломок та гучного "кректання";
• планування в КТ покращені: всі кімнати окремі, ванна розрахована на довжину 1,7 м, площа кухонь – 8,3-8,5 кв. м;
• ресурс цих будинків – до 70 років експлуатації. Більшість з них будували 30-40 років тому й половину свого ресурсу вони вже віджили.

96-та серія

96-я серія стала поліпшеною версією 464-й і 480-й серій. Її також розробили кияни. Інженери та архітектори вирішували два ключові завдання: зробити планування комфортнішим та практичнішим й забезпечити швидкий процес будівництва при максимальній надійності споруди.

96-я серія стала свого роду "конструктором" – блок-секції, з яких збирався будинок, дозволяли варіювати поверховість, кількість під'їздів та квартир. Це дало можливість уникнути однотипності й урізноманітнити житлові мікрорайони.

Як і попередники, 96-я серія має несучий каркас із залізобетонних панелей. Фасад виконаний з керамзитобетону й повинен бути вкритий плиткою для гідро- та теплоізоляції. На жаль, плитку можна побачити не на всіх будинках цієї серії, а це вже порушення технології. В результаті мешканці отримували просторі і затишні квартири – з холодними зовнішніми стінами й вогкістю біля вікон.

Що потрібно пам'ятати, вибираючи 96-у серію:

• фасад повинен бути обкладений плиткою, в іншому випадку вогкості в квартирі не уникнути;
• серія має повноцінні техповерх, який – якщо немає належного контролю – нерідко перетворюються на нічліжки;
• планування вважаються одними з найкращих в економ-класі: кімнати ізольовані, виконані у вдалих пропорціях;
• кухні мають площу 7,5-8,5 кв.м, висота стелі – 2,64 м, товщина несучих стін – 35 см;
• у всіх квартирах передбачені комори, антресолі, шафи.

134-та серія

Це вдосконалена 96-я серія, яка зустрічається в різній висотності: від 5 до 12 поверхів.

134-я серія була дорожче в будівництві, ніж 96-я, але мала куди більш ефектний зовнішній вигляд. Що зробило її популярною на багато років. До сьогоднішнього дня з усіх панельних серій 70-80-х років вона вважається найкращою та користується постійним попитом не тільки в українських покупців, а й у іноземних інвесторів. Останні, за словами рієлторів, буквально "полюють" за квартирами цієї серії, купуючи їх для здачі в оренду.

Що ви купуєте разом із 134-ю серією:

• пристойних сусідів – у цю серію частіше, ніж в інші, селили наукову інтелігенцію, партноменклатуру, діячів мистецтв;
• добротні планування: просторі квадратні кухні площею до 8,5 кв.м; просторі ванні кімнати, комори, антресолі або гардеробні в кожній квартирі;
• комфортну висоту стель – 2,64 м, товщину несучих стін - 35 см;
• фасад з керамзитобетону;
• грибок на стінах, якщо фасад виходить на північ або схід, на водойму або на вітряну сторону, й при цьому не обкладений плиткою;
• несподіваних сусідів на горищі, якщо будинок не охороняється або погано обслуговується.