"Первинка" померла, хай живе оренда. Що відбувалось на ринку нерухомості

2016-2021 роки – золота епоха ринку будівництва житлової нерухомості в Україні. У ті часи первинний ринок мав високий попит серед покупців житла завдяки низькій вартості та відсутності альтернативних фінансових інструментів. Пише epravda.com.ua. Про це повідомляють Контракти.UA.

Забудовники не встигали анонсувати початок будівництва нового житлового комплексу, як біля відділів продажів утворювалися черги з охочих інвестувати. Девелоперським компаніям не доводилося шукати додаткові джерела фінансування, адже вони завжди могли сподіватися на покупців.

Легковажність стала фатальною помилкою для гравців без накопичених ресурсів. У 2022 році ринок нових квартир обвалився на 90%, а його відновлення пішло за негативним сценарієм: у 2024 році попит становить одну п'яту від довоєнного.

Натомість ринок оренди житла у Києві та у великих містах на заході і в центрі України досяг максимальних значень у гривневих цінах. Уперше в історії ставки оренди однокімнатних квартир у Львові та Ужгороді випередили Київ.

"єОселя" не врятувала ринок новобудов

Тільки-но покупці квартир на "первинці" перестали укладати угоди та призупинили виплати за розтермінуваннями, девелоперські компанії швидко вичерпали свої фінансові запаси. Частина забудовників зупинила роботи на будмайданчиках, частина – відновила роботи тільки на об'єктах з високим ступенем готовності.

Нові черги комплексів та нові проєкти запускали лише ті компанії, власники яких виділили власні кошти або знайшли фінансування "на стороні". Ключовим був географічний фактор: чим далі майбутній житловий комплекс розташовувався від кордону з Росією, тим охочіше девелопер вкладав у нього.

Кількість угод на ринку первинної нерухомості у 2024 році становила 20% від показників 2021 року, порахували в НБУ.

Ситуація на ринку первинної нерухомості могла бути ще гіршою, якби не існувало державної програми пільгової іпотеки "єОселя". З початку її дії, з кінця 2022 року, нею скористалися 14,8 тис. позичальників. Загальна сума виданих кредитів – 24 млрд грн, з яких 14,6 млрд – у 2024 році. Це рекордна для України сума, адже раніше в країні не існувало настільки масової іпотечної програми.

49% позичальників у 2024 році – військовослужбовці та поліцейські, 7,7% – медики, 7,3% – педагоги. Вони взяли іпотеку під 3% річних. 27,1% реципієнтів узяли кредит під 7%.

На київський регіон припали понад 50% виданих кредитів – у столиці видали 1,9 тис. позик на 4,1 млрд грн, у Київській області – 2,3 тис. позик на 3,9 млрд грн.

Лише в третині випадків оператор "єОселі" ("Українська фінансова житлова компанія") підтримав державними коштами компанії-забудовники: 24,1% отримувачів іпотеки придбали квартири, що будуються, ще 8,7% – готові квартири від забудовника. Решта 67,1% кредитів профінансували купівлю житла на "вторинці".

За підрахунками НБУ, у середньому в країні лише 4-5% угод на ринку первинної нерухомості укладалися із залученням іпотеки.

В останній день року уряд докапіталізував "Укрфінжитло" облігаціями ще на 20 млрд грн, тож державна програма діятиме і у 2025 році. Співрозмовник ЕП в "Укрфінжитлі" пояснив, що в разі успішної монетизації облігацій компанія планує видавати іпотечних кредитів на близько 1 млрд грн щомісяця.

Він додав, що у 2025 році "Укрфінжитло" більше орієнтуватиметься на житло, що будується. Підтримка будівельної галузі була однією з основних ідей створення програми доступної іпотеки.

Дефіцит пропозиції житла навіть за низького попиту призвів до зростання цін на квартири. У Києві, Одесі та Дніпрі середня ціна квадратного метра зросла за рік на 10-14%, підрахували в компанії ЛУН.

Лідерами за темпами подорожчання первинного житла стали Кропивницький (+33%), Рівне (+24%), Івано-Франківськ, Чернівці та Вінниця (21%). Водночас у доларовому еквіваленті зростання в цих п'ятьох містах становило 8-19%.

"Вторинка": фінансові умови хороші, безпекові – погані

Попит на житлову нерухомість на вторинному ринку відновився на 70% від показників 2021 року, ідеться у звіті про фінансову стабільність НБУ. За одинадцять місяців 2024 року нотаріуси посвідчили на 14% більше угод, ніж за цей період 2023 року.

Вражаючі 67,1% кредитів, виданих "Укрфінжитлом" для придбання квартир на "вторинці", не зіграли ключову роль у її популярності серед інвесторів. Середній вік житлового будинку в Україні становить близько 50 років, тоді як "єОселею" можна скористатися при купівлі житла віком від трьох до десяти років.

Вторинне житло популярне серед покупців завдяки низці переваг: відсутність ризику недобудови, наявність ремонту, широкий вибір, юридично проста процедура придбання.

Квартири на вторинному ринку купують переважно з метою розселення з родичами, зміни орендованого житла на власне та покращення житлових умов, свідчить дослідження компанії "OLX нерухомість". Натомість інтерес до купівлі квартири як до інвестиції слабшає.

Найбільшим попитом на вторинному ринку користується невелике, а отже – дешевше житло. Медіанна площа придбаних у 2024 році квартир в Україні і Києві зокрема однакова: 48 кв. м, ідеться у звіті НБУ. Водночас, за інформацією ЛУН, медіанна площа житла, яке наявне для продажу в Києві, помітно вища – близько 60 кв. м.

У 2024 році середній час продажу квартири в Києві становив два-чотири місяці, найшвидше продавалися однокімнатні квартири. Тривалість експозиції квартир дає можливість оцінити баланс між попитом та пропозицією, рівень платоспроможного попиту та згоду/незгоду покупців з ринковими цінами, кажуть у ЛУН.

У Києві термін експозиції знизився з 53 днів у листопаді 2023 року до 49 днів у листопаді 2024 року, у Львові – з 62 до 42 днів.

Навесні та влітку 2024 року, коли ціни на нерухомість трохи знизилися, термін експозиції квартир на ринку теж зменшився. Це свідчить про наявність платоспроможного попиту і готовність покупців швидко укладати угоди за умови дисконту з боку продавців, пояснюють у компанії.

У Нацбанку порахували, що з огляду на зростання доходів населення цінові умови придбання житла зараз сприятливіші, ніж у 2021 році. Щоправда, потенційних покупців стримують від угод безпекові ризики.

Адаптація до невизначеності

Ринок оренди почуває себе найупевненіше: попит високий, орендні ставки ростуть, термін експозиції вільних квартир знижується, кажуть у ЛУН.

У 2024 році вартість оренди квартир збільшувалася співмірно з вартістю житла. Співвідношення ціни до оренди в Києві становить 10X. Це означає, що кошти, витрачені на придбання нерухомості, можна повернути за десять років.

Більш високе значення цього показника часто свідчить про виникнення цінової "бульбашки" на ринку, тоді як нижче значення може попереджати про недооцінку вартості житла або завищену вартість оренди.

"10X" означає, що купівля житла є гарною альтернативою оренді. Однак воєнні ризики змінили правила гри: населення не готове інвестувати кошти в придбання житла на таких умовах, як раніше", – ідеться у звіті про фінансову стабільність НБУ.

Вибір на користь оренди є відповіддю українців на невизначеність у зв'язку з тривалою війною Росії проти України.

У середньому оголошення про довгострокову оренду квартири у Києві закривається за сім днів (рік тому – десять днів), у Львові – 14 днів (було 20), в Одесі – 12 днів (було 11).