Покупці житла пожвавилися: що купують та як на це реагують продавці

Пожвавлення спостерігається навіть у прифронтовому Харкові, не говорячи вже про Київ. Пише «Мінфін». Про це повідомляють Контракти.UA.

На цьому тлі багато власників житла вже намагаються підвищити цінники. Поки що потенційні покупці відразу ж відтинають такі «експерименти» і, як і раніше, виторговують знижки. Але, як каже столичний рієлтор Ірина Луханіна, у разі позитивних новин після закінчення війни, вартість житла в Києві може зрости до 30%. Вона прогнозує зростання цін також у Дніпрі та Запоріжжі. А от у західних регіонах цінники, навпаки, можуть просісти.

«Мінфін» розбирався, що зараз відбувається на ринку нерухомості та чого чекати щодо цін.

Чому українці ринулися купувати квартири

За словами Ірини Луханіної, цього року на ринку нерухомості фактично не було традиційного зимового спаду. Навпаки, й у січні, й у лютому покупці активно оформляли угоди.

Пожвавлення попиту «Мінфіну» підтвердив і екскерівник Асоціації фахівців нерухомості України Юрій Піта. «Помітно зросла кількість звернень щодо пошуку квартир, переглядів та угод», — каже він.

Рієлтори, з якими поспілкувався «Мінфін», оцінили зростання попиту щонайменше на 10−15%, а в деяких сегментах (наприклад, економжитла) ще більше.

Харківський рієлтор Мілана каже, що в їхньому регіоні, де ринок нерухомості донедавна фактично «лежав», а ціни впали до мінімуму (однушку можна було купити за $7 тис.), ситуація налагоджується. Покупці, які очікували на подальше зниження цін, зважилися на угоди, активізувалися нові перегляди тощо.

А в Одесі, як розповідають місцеві рієлтори, попит настільки високий, що багато квартир уже «закінчилися». Одеський рієлтор Наталія Стоянова каже, що шукає для клієнтів квартири з видом на море, але варіантів практично немає: із 20 об'єктів, що виставлені на продаж, до переглядів доступні максимум 5, решта — або вже під авансом, або зняті з продажу.

Причин такої активізації є декілька.

Перша — на ринок «виплеснувся» відкладений попит, який сформувався через реєстри Мін'юсту, які не працювали після масштабної кібератаки.

«Фактично реєстри не працювали півтора місяці. Але ринок весь цей час продовжував працювати — люди ходили на перегляди, домовлялися про угоди. Щойно реєстри запрацювали, всі пішли „оформлятися“. Тому виник ефект ажіотажу», — каже Луханіна.

Друга причина — новини про можливість швидкого завершення війни. Інформаційне тло щодо цієї теми є вкрай нестабільним, тому покупці пожвавлюються після хороших новин і ставлять плани на стоп після поганих. Але бачимо загальну прив'язку активізації на ринку нерухомості до політичних подій.

«Багато українців вважають, що після завершення війни ціни на нерухомість різко підуть вгору. Тому, нібито, треба купувати „доки не подорожчало“. Навіть у Харкові дехто закликає скуповувати житло, на якому потім можна буде добре піднятися», — розповідає Ірина Луханіна.

«Масштаб руйнувань житлового фонду у країні просто величезний. І зрозуміло, що після війни виникне дефіцит, а ціни почнуть зростати. Тому багато хто вважає, що вигідно купувати саме зараз, на мінімальних цінах», — додав Юрій Піта.

Третя причина, за словами Піти, — активна робота державних програм «єОселя» та «єВідновлення». Хоча минулого року були тимчасові перебої з фінансуванням, під кінець року ситуація помітно покращилась, і на ринку з'явилося дуже багато «кредитних» покупців та покупців із житловими сертифікатами.

Дешеве житло на околицях та хрущовки у центрі

Ірина Луханіна називає декілька категорій житла, за яким зараз «полюють» столичні покупці.

1−2 кімнатні квартири економкласу на масивах. Особливим попитом користується житло на Оболоні, Харківському масиві, Позняках, Осокорках тощо. Цінник — до $35 тис. За даними Dom.ria, наприклад, на Оболоні на такий бюджет лише 9 пропозицій (тобто такі варіанти фактично вже в дефіциті). За $33 тис. виставлено одиничку площею 22 кв. м. на 9 поверсі дев'ятиповерхівки на Вишгородському масиві, за $32 тис. — однокімнатна в 31 кв. м. у Пущі-Водиці, за $27,2 тис. — на вулиці Автозаводській тощо.

На Харківському масиві за $35 тис. на dom.ria тільки одна пропозиція — одиничка площею 32 кв. м. у новому будинку, з просторою кухнею, але без ремонту, тобто потрібні ще будуть додаткові вкладення.

Квартири в «нових старих будинках» до $100 тис. Йдеться про житло у відносно нестарих багатоповерхівках у хороших мікрорайонах із розвиненою інфраструктурою та рекреаційними зонами (такі є на Оболоні, Лівому березі, Головієвому тощо). Скажімо, на Оболоні за $85 тис. можна купити двокімнатну квартиру в 72 кв. м. у ЖК, із гарним ремонтом та побутовою технікою. У Голосіївському районі у категорії до $100 тис. понад 900 об'єктів. Наприклад, за $93 тис. пропонується двокімнатка 70 кв. м. у ЖК на Академіка Заболотного поряд із парком, за $90 тис. — одиничка з дизайнерським ремонтом у житловому комплексі біля метро «Васильківська» тощо.

Квартири в центрі до $150 тис. На dom.ria під такий бюджет є понад 500 варіантів. Здебільшого це квартири у старих будинках — хрущовках, панельках, сталінках. «Мінфін» вже писав, що, наприклад, житло у хрущовках зараз розходиться, як «гарячі пиріжки», а ціни тримаються на високому рівні — до $100 тис.

Наприклад, за $79 тис. можна купити одиничку на Антоновича площею 36,5 кв. м. зі старим ремонтом, а за $115 тис. — двокімнатну квартиру в 80 кв. м. на Старонаводницькій. У нових ЖК до $150 тис. пропонуються переважно квартири без ремонту. Скажімо, за $135 тис. виставлено однокімнатну квартиру з чистовою обробкою у житловому комплексі біля станції метро «Либідська».

За словами Юрія Пити, на піку попиту насамперед недорогі квартири економкласу, особливо ті, власники яких готові продавати їх за програмою «єОселя».

У Харкові, за словами місцевих рієлторів, особливою популярністю користується недороге житло, яке можна купити в кредит або за програмою «єВідновлення». А ось покупців за «живі» гроші не так багато.

Голова оціночної харківської компанії «Дельта-Консалтинг» Роман Рябов каже, що попит на житло у Харкові підтримують переважно військовослужбовці та працівники бюджетних організацій, які мають доступ до недорогих кредитів за держпрограмами.

«Харків привабливий для військових, оскільки можна купити житло поблизу місця служби. Попит є на недорогі квартири. Але обсяги продажу загалом на ринку не такі великі. Ціни, порівнюючи з початком минулого року, нижчі на 15%», — зазначив Рябов.

Водночас він розповідає, що останнім часом з'явилися інвестори, які скуповують на вторинному ринку дешеве житло, розраховуючи добре на ньому заробити після війни.

В Одесі, за словами рієлтора Наталії Стоянової, зараз готові купувати квартири з видом на море. У Львові — житло у центрі та у новобудовах у хороших районах.

Плюс 30% до цінника у Києві, мінус 25% — у Львові

У міру пожвавлення попиту, зростають й апетити продавців. Луханіна каже, що в її практиці був кейс, коли одиничка в Києві за декілька днів подорожчала на декілька тисяч доларів.

Щоправда, за її словами, поки що зміни цін — це, свого роду, експерименти власників нерухомості. І вони далеко не завжди вдалі. Скажімо, на підвищення цінників погоджуються покупці житла під пільгову іпотеку. «Оскільки сума йде в кредит, зайві декілька тисяч особливо ні на що не впливають», — пояснила Луханіна.

Але ось покупці «за свої гроші», за її словами, як і раніше, розраховують на знижки до 5−10% від заявленого цінника, і без торгу укладати угоди не поспішають. «Квартир у продажу, як і раніше, багато, тому вибирати є з чого», — каже Луханіна. Без торгу, за її словами, йдуть хіба що «унікальні» квартири — у гарних будинках, із цікавими плануваннями, дизайнерськими ремонтами тощо.

В Одесі, за словами Стоянової, ще восени минулого року за $60−65 тис. можна було знайти квартиру біля моря площею 40−45 кв. м. Зараз такі виставляються вже за $75−80 тис. і дорожче.

У Харкові одиничка на околиці коштує $15−16 тис., хоча ще влітку минулого року такі можна було купити за $10−12 тис., а найдешевші об'єкти, за якими на той момент укладалися угоди, взагалі йшли за $7−8 тис.

У Львові квартири в Залізничному районі за рік зросли в ціні з $1 250 до $1 294 за квадрат, у Личаківському — з $1 630 до $1 738. Водночас у деяких районах ціни на житло впали. Скажімо, у Галицькому районі — з $1 981 до $1 848 за квадрат, у Шевченківському — з $1 519 до $1 400. Такі дані наводять аналітики Львів.Dom.ria станом на лютий 2025 року.

Ірина Луханіна каже, що житло у західних областях, яке з початку війни різко злетіло в ціні, поступово дешевшатиме. «Багато інвесторів, які намагалися вивести кошти в безпечніші регіони, і вкладалися там у нерухомість, поступово повертаються до інших міст, зокрема, до Києва. Охолоджується і ринок оренди, оскільки йде відтік робочої сили. Надалі ці тенденції лише посилюватимуться», — прогнозує Луханіна.

У Києві орендні ставки зростають, а це означає, що підвищується інвестиційна привабливість столичного житла.

«Наприклад, ми здавали у 2022 році двокімнатку на Харківському масиві за 9 тис. грн, у 2023 році — за 12 тис., у 2024-му — за 15 тис., і ось нещодавно вона знову пішла в оренду — вже за 18 тис. Тобто з початку війни ставка зросла вдвічі, при цьому ринкова вартість цієї квартири практично не змінилася», — розповідає Луханіна.

Подальші цінові тенденції на ринку залежать від того, як швидко закінчиться війна.

«Після встановлення миру у Києві, наприклад, ціни на житло можуть зрости до 30%. Зрозуміло, що цей процес займе якийсь час, але подорожчання не уникнути. Зростатимуть цінники також у Дніпрі, який зміцнить свій статус великого бізнес-центру країни, та Запоріжжі, яке може набути статусу „прикордонного міста“. Водночас „мильна бульбашка“ на ринках західних областей поступово „здуватиметься“, і ціни там можуть просісти на 20−25%», — резюмує рієлтор.