Що краще: придбати квартиру у столиці чи покласти гроші на депозит

Бажання знайти вдалий актив підживлює ринок навіть тоді, коли мільйони українців виїхали за кордон, а будинок може постраждати від обстрілів. Чи є виправданою така інвестиція? «Мінфін» вирішив перевірити це на реальних цифрах. Про це повідомляють Контракти.UA.

Тільки дорожчатиме?

Експерти розділились на два табори щодо прогнозів зміни ціни на житло. Якщо частина переконані, що «тільки дорожчатиме», то інші — не бачать для цього підстав. У кожної сторони є свої раціональні аргументи.

Наприклад, на користь інвестицій у нерухомість говорить суттєве подорожчання матеріалів та витрат на роботи. Оскільки ця тенденція не зупиняється, то можна очікувати, що наступними роками ціна за квадратний метр буде ще вищою.

«Вартість будівельних матеріалів значно підвищилася через інфляцію, логістичні труднощі та обмежену доступність ресурсів. Наприклад, підвищення цін на матеріали склало близько 35−45%, порівнюючи з довоєнними рівнями», — відзначає рієлтор Віталій Шокал. А за оцінками будівельної компанії Gazda, від початку повномасштабного вторгнення щорічно вартість матеріалів та будівельно-монтажних робіт зростала щонайменше на 15−17%.

Другий чинник, який штовхає ринок нерухомості вгору, — це обмеження пропозиції. Через ризики знизилась кількість тих, хто може або бажає придбати квартиру, особливо на ранньому етапі будівництва. Як наслідок — девелопери менш охоче розпочинають нові проєкти, а наважуються на це переважно великі компанії, що мають фінансові резерви. Як відзначає голова Асоціації девелоперів Євген Фаворов, за нинішніх темпів робіт, щоб забезпечити житлом лише тих українців, які його втратили через війну, знадобиться щонайменше 20 років.

Також до подорожчання нерухомості призводить переїзд великої кількості людей із прифронтових територій. «Внаслідок воєнних дій багато українців переїжджають до західних областей та великих міст, такі як Київ чи Львів, що створює підвищений попит на ринку», — відзначає Віталій Шокал.

Позитивно на ринок має вплинути і завершення війни, коли багато потенційних інвесторів почнуть витрачати гроші, які зараз намагаються акумулювати. «Перші роки після нашої перемоги дефіцит квадратних метрів буде суттєвим — відкладений попит є, і він має накопичувальний ефект, тож потреба у житлі залишиться у багатьох громадян», — переконаний керуючий партнер групи компаній DIM Олександр Насіковський.

Ціна піде донизу?

У сторони, яка відстоює падіння цін на нерухомість, теж достатньо своїх аргументів. Найперший із них — це низький попит, який до того ж продовжує знижуватись. Зокрема, за даними опитування маркетплейсу OLX Нерухомість, минулого року попит на купівлю житла знизився на 3,1%.

Як відзначає президентка Асоціації фахівців із нерухомості України Олена Гайдамаха, перспектив для зростання цін на квартири в Україні немає, оскільки попит залишається невисоким. «Сьогодні всі в очікуванні змін: що відбуватиметься на фронті, чи будуть переговори. Так, ми бачимо, що розбудовується західна частина України — там жнива. Але ціни там не зростають вже рік, бо покупців немає», — відзначає вона.

Другий чинник, якого остерігаються експерти, — ескалація бойових дій. В агентстві нерухомості Маяк відзначають, що, у разі закінчення війни, ціни можуть суттєво зрости, але, за зворотного сценарію, покупці розраховуватимуть на високі знижки. Особливо складною може бути ситуація на вторинному ринку.

Додаткова проблема для вітчизняного ринку нерухомості — труднощі з іпотекою. Зараз вона тримається переважно на державній програмі «єОселя», але для повноцінного розвитку ринку цього недостатньо.

Чому нас вчить історія

Насправді ніхто не може однозначно сказати, які аргументи виявляться вірними. На ринку завжди діє велика кількість чинників. Рішення, чи купувати нерухомість, залежить від переконань і очікувань кожного конкретного інвестора. Однак ми можемо подивитись, як ринок змінювався за останні роки.

Інформацію про коливання ціни на житло в Києві, починаючи з 2000 року, збирає Агентство нерухомості Благовіст. Для того, щоб максимально коректно порівнювати дані із нинішньою ситуацією, редакція взяла середню ціну квадратного метру житла за серпень кожного року.

Як виявилось, найнижче воно коштувало у 2000 році — лише $410 за квадратний метр. Далі вартість нерухомості зростала впродовж восьми років, інколи абсолютно неймовірними темпами — на 80% річних.

У 2008 році ціна досягла свого піка в $3,83 тис., а далі її різко підкосила світова фінансова криза, і ціни на нерухомість у столиці падали чотири роки поспіль. Щойно ринок зміг відштовхнутись від дна, як почалось російське вторгнення до Криму та на Донбас, що призвело до нового обвалу. Цього разу зростання повернулось у 2018 році, але знову тривало недовго — до повномасштабного вторгнення.

Наразі ціна кв.м у Києві становить в середньому 2,13 тис. Виходячи із цієї тенденції, однозначно визначити вигідність інвестицій у нерухомість неможливо — все залежатиме від того, який рік ми братимемо для порівняння.

Якби нашою метою було довести, що інвестувати у нерухомість є вигідним, ми, звісно, порівняли б сьогоднішню ціну із 2000 роком. Тоді за $20 тис. можна було б купити квартиру площею близько 49 кв.м, і за сьогоднішніми цінами вона коштувала б $103,9 тис. Тобто вона подорожчала б у понад 5 разів.

Натомість, якби ми хотіли продемонструвати ризикованість інвестицій у «метри», то для порівняння взяли б 2008 рік. Тоді за $100 тис. можна було придбати невеличку квартирку площею близько 26 кв.м. Зараз вона коштувала б орієнтовно $55,62 тис. Тобто подешевшала б приблизно вдвічі.

Звісно, ці цифри є досить умовними, оскільки не враховують старіння будівель, покращення чи погіршення привабливості району, але дозволяють зрозуміти загальну тенденцію, куди рухається ринок.

«Сліпі» інвестиції

Ми зараз можемо легко прорахувати вигідність тих чи інших інвестицій у минулому, адже бачимо всі попередні дані. Однак інвестор завжди робить покупку, не знаючи, куди піде ринок. «Мінфін» вирішив поставити себе на місце такого інвестора. Ми попросили ChatGPT назвати нам випадковий рік серед тих, за які ми маємо статистику. Вибір ШІ пав на 2017 рік.

Того року саме завершувалось падіння після початку війни на Донбасі, ціна метру в Києві становила $1,52 тис. Припустимо, інвестор тоді купив квартиру за $100 тис., її площа майже 66 кв.м. Зараз ця нерухомість коштує $2,13 тис. за «метр», а вся квартира — $140 тис. Актив подорожчав на 40%.

В гривні квартира тоді коштувала 2,557 млн грн. А зараз у національній валюті ціна зросла до 5,776 млн грн, адже гривня суттєво девальвувала.

Для початку порівняємо дохідність із гривневим депозитом. Дані про середні ставки з того часу зберігаються на сайті «Мінфіну». Припустимо, ми розмістили вклад на 2,557 млн грн і відсотки капіталізували. Ставка в ці роки коливалась від максимальної в 15,71% до мінімальної 8,59%. За результатами розміщення депозиту, у нас зараз опинилося б на рахунку 6,56 млн грн, а це майже на 800 тис. більше, ніж ціна квартири у національній валюті.

Звісно, тут є певне спрощення розрахунків, адже ми не враховуємо оподаткування доходу з депозитів, але, з іншого боку, інвестор міг би тримати кошти не на середній дохідності, а шукати найвищу. Або замінити депозити на ОВДП, які мають вищу ставку і не оподатковуються. Тому загалом можемо зробити висновок, що гривневий депозит (або ОВДП) переграє столичну нерухомість.

Тепер порахуємо, скільки приніс би депозит у доларах, якби ми розмістили на ньому $100 тис. Середня ставка за цей час коливалася від 3,75% до 0,81%. Через невисоку дохідність на сьогодні ми мали б $116,2 тис. Таким чином, у доларах інвестиція в квартиру виявилась прибутковішою.

Порівняємо також дохідність із американським фондовим ринком. Найпростіший спосіб інвестувати у нього — придбати ETF, що орієнтується на індекс S&P 500. У серпні 2017 індекс становив 2 476 пунктів, а зараз 6 617. Тобто зріс у 2,67 раза. Відповідно, наші $100 тис. перетворилися б у $267 тис. А це відчутно більше, ніж вартість квартири.

Золото у серпні 2017 року коштувало $1 322 за унцію, а зараз — $3 703. Відповідно, метал подорожчав у 2,8 раза, а наші кошти, інвестовані у нього замість столичної квартири, перетворилися б у $280 тис.

Таким чином, якщо порівнювати ціну із 2017 роком, то квартира у Києві випереджає депозит у доларах, але поступається гривневим вкладам, американському фондовому ринку та золоту. Звісно, з цього ми не можемо зробити висновок, який актив краще покаже себе у майбутньому, але це дає нам розуміння, як можуть співвідноситись їхні дохідності.