Город-клад. В 2010-2012 гг. окраины Киева застроят торговыми центрами, офисами и гостиницами

К 2008-му средний уровень доходности объектов коммерческой недвижимости в Украине снизился до 9% — с 12-16% годовых в 2006-м. Пока этот показатель все еще выше, чем в Европе, но приток иностранного капитала и увеличение объема предложения ведут к постепенному снижению рентабельности. В Киеве доходность несколько выше, чем в регионах, но даже в столице она падает. Впервые за пять лет появились неудачные проекты, которые перестраивают, меняя назначение, планировку и т. д. Быстроразвивающийся рынок остается высокоприбыльным, но при этом становится все более рисковым.

С помощью экспертов из 10 девелоперских и консалтинговых компаний Контракты определили, какие объекты коммерческой недвижимости в Киеве будут доходными и быстроокупаемыми в 2010-2012 годах. В перечень самых перспективных вошло 22 проекта.

Офисы

Наиболее перспективным эксперты считают строительство бизнес-центров класса А и В в центральных и прилегающих к ним районах города, однако там подобных участков практически не осталось. Поэтому девелоперы будут вынуждены реализовывать офисные проекты на окраинах. Например, большинство экспертов считают перспективным строительство офисных центров класса В в Дарницком, Голосеевском, Оболонском и Святошинском районах — в качестве отдельного проекта или в составе многофункционального комплекса (офисы+ жилье). Характеристики проектов: стоимость аренды квадратного метра от $40 в месяц, доходность — 10-15% годовых. Для сравнения: сейчас месяц аренды в бизнес-центрах класса А и В за кв. м стоит $70 и $55 соответственно.

Уже в Европе
Максимальные ставки аренды офисов, 2007 г., $/кв. м в год

И это не предел — к концу года квадраты подорожают еще на 15-20%. Но большинство таких объектов располагаются в плотно застро-енном центре.

Торгово-развлекательные центры

В 2008 году площадь торговых площадей в Киеве должна увеличиться на 157,5 тыс. кв. м. Впрочем, многие эксперты считают маловероятным сдачу всех запланированных к вводу площадей в срок. Например, по мнению экспертов Knight Frank, из всех заявленных проектов в 2008-м с наибольшей вероятностью будут введены в эксплуатацию ТРЦ «Блокбастер» общей площадью 33 тыс. кв. м, ТРЦ Pacific Plaza (18,8 тыс. кв. м) и 2-я очередь ТРЦ «Днепровская Пристань» (65 тыс. кв. м). Уже введен в эксплуатацию новый ТРЦ «Квадрат» общей площадью 41 тыс. кв. м. Дефицит больших участков — основная проблема при реализации проектов ТЦ и ТРЦ в столице. Девелоперы придерживаются правила, что для успешного (посещаемого) торгового центра необходима большая территория. Многоэтажные ТЦ деволоперы, как правило, не строят, ориентируясь на маркетинговые исследования, показывающие, что большинство покупателей не поднимаются выше третьего-четвертого этажей центра. Такие участки есть только на окраинах.

Догнать Париж
Максимальные ставки аренды торговых площадей, 2007 г., $/кв. м в год

Из-за большой площади земли и соответственно более высокой цены срок окупаемости «переферийных» ТЦ и ТРЦ растягивается до 7-9 лет. Для сравнения: сейчас торговый центр в Украине окупается примерно пять лет, а арендные ставки в ТЦ к началу 2008-го превысили $100 за кв. м в месяц. Из-за сохраняющего дефицита торговой недвижимости текущий уровень вакантности — 0%.

Предложение профессиональных торговых площадей в Киеве, тыс. кв. м

Гостиницы

За 2007 год столичный номерной фонд в сегменте 4-5* увеличился на 19,7%, однако эксперты отмечают большой дефицит гостиниц высокого и среднего класса при постоянно растущем спросе. По мировым стандартам в Киеве должно быть не менее 4-5 гостиниц категории 5*, 10-12 — категории 4* и 30 — категории 3*.

Среднегодовая загрузка номерного фонда постоянно растет — в гостиницах, расположенных в центре Киева, сейчас занято более 70% номеров. При этом эксперты отмечают несоответствие фактического уровня сервиса заявляемой классности — только 44% из 122 киевских гостиниц сертифицированы. Но это не мешает украинским отельерам завышать цены на свои услуги. Номера в отечественных «звездных» гостиницах на 30-50% дороже, чем в странах Европы: цены в гостиницах категории 4* стартуют с $150 в сутки (максимальная — $1465), для 5* — с $400 (максимальная — $4 тыс.).

Мало не покажется
Сравнительная стоимость номера в сутки в 5-звездочных отелях

Наиболее подходящим местом для строительства четырех-пятизвездочных гостиниц в Киеве девелоперы считают Шевченковский район, Печерск и Подол. Однако чтобы реализовать проект в этих районах, нужно потратить дополнительные средства на зачистку территории под гостиницу от старых построек или промышленных зон. Большие суммы пойдут и на создание необходимой инженерной инфраструктуры. Проще построить отель низкого класса. Лучшее месторасположение для них — околоцентральные районы, где еще есть земельные участки под строительство и подходящие под отель здания.

В 2008-2010 гг. в Киеве запланировано введение в эксплуатацию как минимум 10 гостиниц категории 3-5*. При условии реализации всех заявленных проектов общий номерной фонд столицы увеличится на 3 тыс. номеров. До 2008 года в Киеве строилось не более 1-2 отелей в год. Гостиничный бум — реакция инвесторов на решения UEFA о проведении в Украине Евро-2012.