Торговая недвижимость против продавцов: арендные ставки растут быстрее покупательской способности

Тенденция, наметившаяся на рынке торговой недвижимости в прошлом году, в этом сезоне только укрепилась – за последние три месяца арендные ставки в большинстве городов страны выросли на 5%, а в Киеве стоимость магазинного квадратного метра увеличивается на $1-3 в месяц.

До конца года торговые залы подорожают еще на 15%. Этот факт вновь сделал торговую недвижимость более чем привлекательной для девелоперов. В итоге в этом году в эксплуатацию будет введено вдвое больше площадей, чем в 2010 г.

Лобное место

Удорожание торговых площадей в этом году является логичным продолжением прошлогодних тенденций. По данным Анастасии Илич, представителя компании «Увекон», за второе полугодие 2010 г. помещения в Киеве, Львове, Одессе, Днепропетровске, Харькове подорожали на 2-18%. Исключением является разве что Донецк, где арендные ставки, наоборот, снижаются (за последние полгода на 14,2%). Последний факт поясняется как перенасыщенностью города торговыми объектами и низкой активностью потенциальных арендаторов, так и тем, что ранее стоимость магазинов там была явно завышенной - нередко собственники пытались сдать торговые залы по киевским расценкам.

Если еще в минувшем году в столичных ТЦ пустовало до 5% мест, то сейчас этот показатель, по данным «Увекон», не превышает 1-3%, а в наиболее популярных объектах и вовсе равен нулю. Собственники торговых площадей утверждают, что рынок близок к возвращению к докризисным тенденциям, когда на места в самых раскрученных центрах было несколько претендентов, которые устраивали аукционы на право занять дефицитные площади.

Схожая ситуация наблюдается и в городах-миллионниках, где количество свободных площадей снизилось с прошлогодних 15% до 4-10%.

Особенно активно ищут помещения ритейлоры, специализирующиеся на продаже одежды, косметики, мобильной связи, бытовой техники, продуктов питания. Заметно оживились также фаст-фуды и банки, которые после кризисного сокращения теперь начали наращивать филиальные сети.

Рано радоваться

Ритейлорам попытки собственников торговых площадей повысить расценки кажутся непродуманными. Директор компании «Балтика Украина» (ТМ Monton) Максим Чечелев считает, что девелоперы, сделали вывод об окончании кризиса явно преждевременно. Роста продаж пока не наблюдается, следовательно, повышенные арендные ставки многим явно не по карману.

На поверку желание ритейлоров снимать все новые и новые помещения оказывается ничем иным, как сменой дислокации. Торговцы ищут «денежные» места. Следовательно, открывая магазин в одном ТЦ, они закрывают его в другом. Тем не менее, иллюзия торгового бума на рынке сохраняется, позволяя девелоперам корректировать ставки в сторону повышения.

До Польши еще расти и расти

Девелоперы же оправдываются тем, что качественных торговых площадей не так уж много. Если до кризиса ТЦ в Киеве и городах-миллионниках росли как грибы после дождя, то в прошлом году открылось всего несколько новых объектов. «Накануне минувшего сезона в столице анонсировалось введение в эксплуатацию порядка 130 тыс. кв.м торговых площадей, на практике запустилось лишь 50 тыс. кв.м», - резюмирует Анастасия Илич.

«В 2010 году в Украине открылось всего три крупных ТЦ - Sky Mall (45000 кв.м.) в Киеве, King Cross Leopolis (52700 кв.м.) во Львове и Green Plaza в Донецке (7000 кв.м.), что является наименьшим показателем за последние четыре года», - добавляет Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International.

В итоге насыщенность отечественного рынка торговыми объектами остается достаточно низкой. В Киеве, по данным Colliers International, на тысячу жителей приходится всего 215 кв.м магазинов, в других городах-миллионниках, не говоря уже об областных центрах, цифры еще ниже и не дотягивают даже до 150 кв.м. Для сравнения: в Польше, которую так любят приводить в пример ритейлоры, завидуя невысоким арендным ставкам, которые предлагаются их коллегам, работающим в этой стране ($50-70/кв.м) показатели насыщенности рынка почти вчетверо выше, чем у нас: в Варшаве на тысячу жителей приходится 818 кв.м магазинов.

ТЦ пойдут в рост

Эксперты надеются, что возможность повышать арендные ставки, реанимирует рынок торговой недвижимости раньше остальных. В офисной и логистической недвижимости кризисные тенденции продолжаются – повышать ставки пока нет шансов.

На 2011 г. заявлено введение в эксплуатацию порядка 250 тыс. кв.м площадей в различных ТЦ. Среди анонсированных объектов на стадии завершения и вторая очередь Dream Town, ТЦ «Мармелад», Promenada Park и «Эспланада» в Киеве, AVE Plaza и «Магеллан» в Харькове, а также проекты в ряде городов поменьше, к примеру, «Злата Плаза» в Ровно, ТЦ «Фестиваль» в Сумах, «Галактика» в Кременчуге, City Mall в Запорожье и пр. В других городах, как считает Анастасия Илич, премьер будет гораздо меньше, что в итоге снизит общие показатели по новым торговым объектам до 120-130 тыс. кв.м.

Эксперты утверждают, что практически все новые ТЦ уже заранее забронированы потенциальными арендаторами – и вовсе не по заниженным «пригласительным» ставкам, а по реальным. И этот факт позволяет прогнозировать повышение ставок к концу года на 15%. Торговцы же говорят, что будут вынуждены переложить повышенные платежи на плечи покупателей – рост арендных ставок прибавит к розничной цене товара до 3%. И еще надеются на рост продаж через интернет-магазины, которые могут оставить владельцев реальных ТЦ на бобах.