Размер имеет значение. На строительный рынок Киева пришли большие деньги

Гигантомания в строительстве — следствие дефицита земли в центре столицы, а также прихода в отрасль крупного капитала. Смета небоскреба — более $200 млн, строительство квартала с нуля может стоить инвестору несколько миллиардов долларов. Такие деньги есть далеко не у всех отечественных застройщиков: как правило, подобными суммами располагают компании, привлекшие средства за рубежом в ходе IPO: Т. М. М., XXI Век. Большинство инвесторов масштабных проектов в Киеве — компании с иностранным капиталом (Mirax Group, Seven Hills и т. д.) или девелоперы, входящие в крупные украинские ФПГ. При этом почти 75% в общем объеме капиталовложений в строительство составляют инвестиции непрофильных компаний — нефтегазовых, финансовых и т. п.

Поднебесье

Первые столичные «мегапроекты» были разработаны еще в конце 1990-х, однако до недавнего времени реализация большинства из них откладывалась из-за финансовых проблем. Например, строительство жилого комплекса «Дніпровські вежі» затянулось более чем на 4 года. «Увлекшись идеей увеличить прибыль за счет добавления площади, девелоперы не всегда учитывают расходы на оборудование электро-, газо- и водоснабжения, строительство паркинга и т. д.», — объясняет заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу Т. М. М. Алексей Говорун.

Только в 2006 году на украинском рынке появились иностранные компании с большим опытом реализации мегапроектов. Российская Mirax Group начала строительство многофункционального комплекса Mirax Plaza площадью 294 тыс. кв. м. Предварительная стоимость 46-этажного небоскреба оценивается в $200 млн.

В 2007 году крупный строительный проект в Киеве анонсировала еще одна российская компания «Система-Галс». Целый микрорайон в районе станции метро «Левобережная» планирует построить компания «Интеко», владельцем которой является жена московского мэра Елена Батурина.

Большинство проектов иностранцев предусматривает строительство небоскребов. «Строительство и эксплуатация высотных зданий являются более дорогими проектами по сравнению со строительством обычного дома. Но в то же время небоскребы приносят больший доход», — объясняет рвение иностранцев строить высоко директор департамента гостиничной и жилой недвижимости компании «XXI Век» Сергей Овчинников.

Как правило, большинство проектов киевских небоскребов предусматривает размещение в них офисов класса А, квартир премиум-класса или пятизвездочных отелей, однако большая часть помещений в строящихся или спроектированных небоскребах отведена под офисы. Риэлторы отмечают, что покупатели и арендаторы офисов готовы переплачивать за площадь в высотке. Например, аренда квадратного метра в единственном офисном небоскребе в столице («Парус» — 131 м) в среднем стоит $100 в месяц. В обычных офисных центрах по соседству арендная плата за квадратный метр составляет $50-60 в месяц.

Суммарная площадь жилых помещений в небоскребах, которые появятся в Киеве в 2012-2015 гг., не превышает 25%. Жилой квадрат в подобной высотке примерно на 10% дороже, чем в многоэтажном доме. Но, по словам риэлторов, квартиры выше 15-го этажа традиционно не пользуются повышенным спросом среди украинцев. Кроме психологического дискомфорта (боязнь высоты), существует достаточно объективных причин непопулярности жилья «в поднебесье»: высота создает дополнительные жилищные проблемы. «Например, на этажах выше 40-го невозможно открывать окна из-за разницы в давлении внутри квартиры и снаружи», — приводит пример Алексей Говорун.

Широка моя страна

Владельцы крупного капитала готовы инвестировать в застройку киевских промзон и строительство жилых комплексов, несмотря на колоссальные расходы, необходимые для реализации подобных проектов. «Себестоимость строительства квадратного метра в таких объектах на $200-300 больше, чем на освоенных площадках (с коммуникациями. — Прим. Контрактов)», — утверждает Сергей Овчинников. Строительство города в городе с нуля, как правило, подразумевает организацию и создание инженерной инфраструктуры, дренажных систем, укрепление склонов при сложном рельефе. Например, реализация первого проекта на территории промзоны Нижней Телички (около 5 га), по предварительным подсчетам, обойдется инвесторам в $700 млн.

Летом 2007 года компания Ukrainian Development Partners начала возведение жилого квартала (высотность — 8-22 этажа) в Печерском районе столицы. Проект «Новопечерские Липки» предусматривает строительство 3903 квартир (478 894 кв. м). Почти треть площади нового микрорайона — 194,7 тыс. кв. м — планируется отвести под парковки, торговые центры, спортивные залы, рекреационную зону и т. д. «Сегодня покупатель более требователен, и одной удобной планировкой его не привлечь, — рассказывает о концепции проекта генеральный директор компании Ukrainian Development Partners Валерий Кодецкий. — Девелопер должен создать внутренний и внешний комфорт для жителей квартала: паркинг рядом с квартирой, школу, детсад и другие необходимые объекты бытового обслуживания». Вместе с отчислениями городу, организацией инфраструктуры и обустройством прилегающих дорог строительство Новопечерских Липок на участке в 674 тыс. кв. м обойдется инвесторам примерно в $1 млрд.

Они готовы на такие расходы, поскольку возведение целого квартала позволяет реализовать практически любую архитектурно-планировочную концепцию объекта и, соответственно, увеличить продажную стоимость квадратного метра.

Все без исключения мегапроекты предусматривают строительство больших площадей коммерческой недвижимости. Например, согласно проекту «Новопечерских Липок» на территории квартала планируется возвести около 41 770 кв. м коммерческой недвижимости. Сдавая в аренду даже 10 тыс. коммерческих квадратов по цене $80 за метр в месяц, инвестор будет получать почти $10 млн в год.

Как построить небоскреб

«В Украине отсутствуют нормативные требования по проектированию и строительству зданий выше 73,5 м, — рассказывает директор департамента управления недвижимости ООО «Тико-Констракшен»  Анна Скрипкина. — Все высотные объекты считаются экспериментальными. Застройщики и девелоперы обязаны согласовывать проекты высоток в Министерстве строительства.

На подготовку участка и разработку индивидуальных технических условий уходит до 20% всех строительных затрат».

«В зависимости от геологии глубина фундамента для высотки в Киеве может колебаться от 10 до 35 метров, — рассказывает замдиректора Newcity Development Денис Панчук. — Одна готовая свая такого фундамента сегодня стоит от $17,5 до $20 тысяч». Таких свай у высотных проектов более 100. Например, московский 39-этажный жилой комплекс «Олимпия», сопоставимый с киевским небоскребом «Парус», стоит на 182 сваях.

Около 40% от общей суммы капиталовложений уходит на оснащение высотки необходимым оборудованием. «Начинку» для высотных зданий приходится заказывать за рубежом. В Украине, например, не производят ни скоростных, ни специальных противопожарных лифтов, не делают у нас и специальных дымо- и пожарозащитных эвакуационных лестниц. Покупка и доставка лестниц-эвакуаторов из Европы стоит от EUR300 тыс. до EUR1,5 млн — в зависимости от высотности. Отдельная головная боль для проектантов и строителей небоскребов — противопожарные системы. «Для каждой высотки необходимо создавать отдельную противопожарную службу», — рассказывает Алексей Говорун. Кроме традиционной пожарной сигнализации, высотки оборудуются противопожарными заслонками и клапанами в системе вентиляции: при возгорании они предотвращают распространение огня на другие этажи.

По международным стандартам на крыше небоскреба должна быть вертолетная площадка для эвакуации. В парке отечественных пожарных пока нет вертолетов, но в проектах киевских небоскребов такие площадки предусмотрены — например, на крыше 46-этажного Mirax Plaza и жилого комплекса «Корона» на Левом берегу.

По оценкам строителей, система пожарной безопасности обходится в 10-15% стоимости всей инженерии небоскреба.

По словам Алексея Говоруна, техническое оснащение порядком «съедает» полезную площадь здания. Стоимость всего высотного проекта, как правило, в 1,5-2 раза превышает смету здания высотой до 73,5 м. По словам Дениса Панчука из Newcity Development, в среднем строительство квадратного метра подземного паркинга высоток обходится в $1-1,2 тыс., а возведение верхних этажей с инженерными коммуникациями — $1,5-1,9 тыс. Себестоимость строительства обычных высоток в Киеве сейчас составляет около $1,1-1,3 тыс.