И все-таки она вертится: кто выиграет от снятия запрета на продажу украинских черноземов

Полноценное же функционирование рынка черноземов должно стартовать после принятия закона «О рынке земли». Правительство уже подало соответствующий законопроект в Верховную Раду. В предварительной редакции документа было предусмотрено, что его раздел, касающийся обращения земли сельхозназначения, должен вступить в силу с 1 января 2013 года. В последующей редакции данная норма отсутствовала. По словам спикера ВР Владимира Литвина, документ будет включен в повестку дня ближайшего заседания парламента после каникул. Очевидно, дату снятия моратория на продажу земель сельхозназначения депутаты будут определять исходя из настроений электората.

На границе тучи ходят хмуро

Согласно принятому закону, кадастр должен содержать полную информацию обо всех земельных участках в Украине. Он представляет собой электронную автоматизированную систему, в которой будут храниться данные о кадастровом номере участка, месте его размещения, описание границ, данные о площади, качественном состоянии земель, целевом назначении, информация об ограничениях в использовании земель и пр. По словам главы Госагентства земельных ресурсов Сергея Тимченко, запуск системы запланирован на конец осени 2011 года. Однако на этой стадии она будет содержать данные лишь о собственниках земли и границах всех участков. Для наполнения базы, по мнению чиновника, понадобится два-три года. Отметим, что Госагентству предстоит титанический труд. Чтобы провести полную инвентаризацию земельных наделов, установить их реальные границы и определить законных собственников, за короткое время необходимо приложить немало усилий.

Тотальная коррупция в земельной сфере привела к тому, что сегодня в отдельных случаях уже практически невозможно установить, кому и в каком объеме принадлежит участок, какой из нескольких актов на одну и ту же землю настоящий и т. д. Кроме того, сегодняшняя база Госагентства, по некоторым данным, содержит информацию лишь о 70% земельных участков. Поэтому можно прогнозировать, что на первом этапе функционирования электронной системы к ней будет немало претензий. Зато, согласно закону, с 1 января 2013 года электронная система кадастра должна появиться в интернете. И, как обещают чиновники, каждый гражданин сможет с обычного компьютера увидеть собственный участок или получить другую информацию о земле на официальном сайте Госземагентства.

Вместе с тем с 2013 года будут отменены госакты на землю. Их заменит выписка из кадастра. Но права на земельный участок должны быть подтверждены свидетельством органов юстиции. То есть право собственности на конкретный участок теперь будет гарантировать Минюст, а уже фактические его границы определит Госземагентство. В таком случае рейдеры не смогут через земельных чиновников завладеть чужим участком. Но смогут, скажем, расширить границы собственного и уменьшить надел соседа.

Такая система требует особых подходов к работе государственных кадастровых регистраторов. Ведь кроме них никто не имеет права вмешиваться в кадастр. Чтобы предотвратить влияние сторонних лиц на регистраторов, закон запрещает «вмешательство каких-либо органов, должностных и служебных лиц, граждан или их объединений в деятельность государственного кадастрового регистратора, связанную с осуществлением государственной регистрации земельных участков». Но в коалиции «Прозрачная земля» считают такие ограничения не совсем уместными, поскольку закон ограничивает влияние на госрегистраторов даже судебной системы, что является потенциальным источником для коррупции. Правда, в законе установили ответственность чиновников за нарушение сроков регистрации земли (согласно закону — 14 дней) и предоставления информации, а также за требование не предусмотренных законом документов. Такие нарушения влекут за собой штраф в 20–50 необлагаемых минимумов доходов граждан (340–850 грн).

Законные приоритеты

Если бы не пенсионная реформа, скорее всего, парламент уже до конца прошлой сессии проголосовал бы в первом чтении правительственный законопроект «О рынке земли». Нет сомнений в том, что он будет принят уже текущей осенью. Вопрос отмены моратория на продажу сельскохозяйственной земли сегодня вызывает резонанс и протесты как населения, так и бизнеса. Поэтому ИД «Галицкие контракты» выступил соорганизатором круглого стола на данную тему, который прошел 7 июля. По его итогам можно сделать вывод: отменять мораторий нужно. Но только после того, как для этого будут созданы все необходимые экономические и правовые условия.

Опрошенные Контрактами эксперты в целом признали, что законопроект более качественный, нежели ранее отклоненные парламентом. Однако он содержит немало спорных позиций. Следует отметить, что практически половина документа посвящена процедуре проведения земельных торгов (аукционов). Причем это касается не столько сельхозземель, сколько земельных участков вообще. По мнению партнера АО «АФ «Актио» Виктории Тисногуз, это позитивные нормы. Ведь еще три года назад в Земельный кодекс были внесены изменения, согласно которым свободные городские земли могли продаваться только на аукционах. Но порядка проведения таких аукционов до сих пор нет. «Местные администрации и органы самоуправления своими внутренними нормативно-правовыми документами устанавливают правила проведения земельных торгов», — говорит юрист. Собственно же глава об обороте земель сельхозназначения занимает лишь семь страниц из 50. «Очень много внимания в законе уделено порядку проведения земельных аукционов, — говорит партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков. — Несколько меньше, и, по моему убеждению, это не совсем правильно, освещен непосредственно вопрос оборота земель сельскохозяйственного назначения».

Кто скупит землю

Прежде всего стоит отметить, что в упомянутой главе устанавливается несколько ограничений на владение землями сельскохозяйственного назначения. Предусмотрено, что такое право имеют лишь граждане Украины, фермерские хозяйства, государство и органы местного самоуправления. Причем фермеры появились в этом перечне только в последний момент. Иные же субъекты, если они по каким­то причинам стали собственниками черноземов, обязаны продать их на протяжении года. При этом они не имеют права сдавать такие участки в аренду. «Остается лишь констатировать, что сельхозпредприятия и иные юридические лица, то есть реальные товаропроизводители не смогут стать собственниками земель, которые они обрабатывают, даже после отмены моратория», — отмечает партнер ЮК «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль.

Ограничена и максимальная площадь земельных наделов, которая может находиться в одних руках. В зависимости от региона она составляет: в Полесье — 1500 га, лесостепи — 1750 га, степи — 2100 га, в Карпатах — 900 га, Крыму — 1100 га. Впрочем, эксперты считают, что это не повлияет на аппетиты латифундистов. «Ограничение в площади не будет преградой для владения земельной собственностью, ведь по закону учитывается лишь прямое владение, а опосредованное, через третьих лиц, нет. Так что достаточно большое количество земли может оказаться в одних руках, но зато наших, украинских», — считает Виктория Тисногуз. В эффективности и целесообразности таких ограничений сомневается и Максим Копейчиков. По его словам, строгость данных норм нивелируется тем, что подконтрольными, связанными лицами могут приобретаться права на значительные объемы земельных участков. В свою очередь, Владислав Кисиль отмечает, что доступ к консолидации земель получат лишь структуры, готовые работать либо с использованием «подконтрольных» физических лиц, либо опираясь на содействие государственных структур.

Как будут продавать

Законопроектом предусмотрено, что продажа сельхозземель государственной или коммунальной собственности осуществляется исключительно на аукционах. Они не могут быть проданы по цене ниже установленной экспертной оценки. Также предлагается закрепить возможность приобретения земли с рассрочкой платежа на пять лет. Однако в таком случае покупатель обязан сразу заплатить 50% цены.

Установлено и преимущественное право на приобретение черноземов. Но почему-то авторы документа первоочередное право отдали государству и органам местного самоуправления. И только если они откажутся от выкупа земли по предложенной цене, следующие в очереди — арендаторы. Если же и им предложенная земля не нужна, тогда купить участок могут собственники соседних земель. По словам директора ИРЦ «Реформирование земельных отношений в Украине» Максима Федорченко, предоставление преимущественного права на приобретение сельхозземель государству является почвой для коррупции. К примеру, в регионах, где нет спроса на землю, пайщик будет платить чиновнику, чтобы государство выкупило его участок. Там, где спрос есть, заинтересованные лица будут платить чиновнику, чтобы он отказался от преимущественного права и т. д. «Некоторые части закона можно назвать не «О рынке земли», а «О способствовании развитию коррупции в земельных отношениях», — отмечает эксперт.

Авторы законопроекта уверяют, что после его принятия спекуляций землей не будет, потому как перепродавать ее станет просто невыгодно. Для этого предлагается установить 100%-ную пошлину в случае отчуждения земли в первый год ее приобретения, 90%-ную — во второй и т. д. Однако и сегодня существуют механизмы отчуждения сельхозземель, даже невзирая на мораторий на их продажу. Также в документе содержится и запрет на изменение целевого назначения земельных участков, приобретенных из земель государственной и коммунальной собственности на протяжении 10 лет. Впрочем, вряд ли заинтересованные лица не придумают схемы теневой смены назначения земель. Сегодня они применяются сплошь и рядом.

Реформа — пишем, передел — в уме

Авторы реформы декларируют благородные цели. Мол, она поможет сформировать прозрачный рынок земли, устранит коррупцию в данной сфере, позволит привлечь инвестиции в село, откроет путь фермерам к дешевым кредитам, повысит уровень жизни на селе и пр. Но большинство селян, сельхозпроизводителей, экспертов таким декларациям не верят. Согласно данным Всемирного банка, 51,5% населения Украины против формирования рынка земли, а еще 17,7% за его формирование, но лишь когда для этого будут созданы необходимые правовые и экономические условия. В результате исследования Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ), на вопрос: «Когда в Украине необходимо сформировать рынок земли сельскохозяйственного назначения?» 50% из 500 опрошенных сельхозпредприятий ответили, что никогда. А на вопрос: «По какой цене вы готовы покупать землю?» 60% ответили, что не будут покупать. Потому что сельхозпредприятиям сегодня просто не за что ее покупать. Что уже говорить о физлицах. По словам президента УКАБ Владимира Лапы, это означает, что стоимость земли будет значительно занижена и предложенный законопроект сработает далеко не в пользу собственников земельных паев. Тем временем государство продолжает политику ручного регулирования аграрного сектора путем установления всевозможных квот. Нацбанк ужесточает кредитную политику. Это бьет по сельхозпроизводителям, делая их еще беднее.

По словам Максима Федорченко, предложенный законопроект не учитывает отечественные реалии. «Создается впечатление, что он написан для страны, в которой существуют мощные фермерские традиции, но к сожалению, это не так», — говорит эксперт. Президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины Николай Миркевич замечает, что каким бы ни был новый закон, «то, что у нас происходит в государстве, не позволит создать прозрачный рынок земли». Об этом говорит и Владислав Кисиль. «Изменение правил игры отчасти приведет к консервации существующего положения дел «с элементами правового поля», комфортного для узкого круга заранее определенных лиц», — считает он.