Ничья земля: почему отмена моратория не приведет к революции на рынке земель

Кто собственник

Общая площадь Украины — свыше 60 млн гектаров. То есть государство позволило частным субъектам приватизировать чуть более половины из них, а 29 млн га остались в его собственности.

В Украине общее количество приватизированных участков составляет около 25 млн единиц. Из них 6,9 млн — паевые земли для ведения товарного сельхозпроизводства, попадающие под действие моратория. Остальные (земли для строительства и обслуживания жилых домов и хозяйственных построек) — около 10 млн единиц, под гаражное строительство — приблизительно 1 млн, для ведения садоводства — 770 тыс., под дачное строительство — 25 тыс. Общее количество участков, которые могут находиться во вторичном обороте, — примерно 17 млн. «Земли вблизи крупных городов практически все выкуплены, а в отдаленных районах свободные участки остались», — говорит Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development.

По оценке Андрея Кошиля, президента ассоциации «Земельный союз Украины», за время действия моратория количество транзакций по смене собственников паевых земель составило всего 88 тыс. из 6,9 млн (исключая наследование и легальные операции в тот период, когда мораторий прерывался). Схемы отчуждения сельхозземель применялись разные, например, участок передавался за долги или изменялось целевое назначение с последующим отчуждением земли. Причем спросом пользовались участки, расположенные вблизи крупных городов и пригодные для строительства различных объектов. В целом земель, попадающих под действие моратория, у спекулянтов немного. Эти участки в основном находятся у граждан, которые получили их в процессе паевания.

Из­за законодательного запрета легальный рынок сельхозземель до сих пор не функционирует, поэтому рыночной цены на эти земли нет. «Я не думаю, что есть люди или организации, которые захотят покупать участки по любой предложенной им цене. Аграрии говорят о ценовой планке в $600–900 за гектар, хотя это очень усредненный показатель. Участок на болоте, на котором сеять ничего нельзя, стоит очень дешево. А первоклассный чернозем с удобным подъездом и ирригацией будет, конечно, стоить совсем других денег», — рассказывает Андрей Кошиль. «Агробизнес рентабелен, когда сотка земли стоит не более $50», — добавляет Ярослав Цуканов, независимый эксперт по недвижимости. Он прогнозирует, что с отменой моратория стоимость земли снизится из-за большого количества легальных участков.

Тем не менее снятие запрета на продажу сельхозземель не повлияет на уже существующий рынок земель. «В Украине земли под застройку активно скупались возле крупных городов. При этом общая площадь застройки составляет всего лишь 4,2% от всей территории. Кроме того, все интересные участки сельхозназначения были выкуплены во время докризисного ажиотажа и уже изменили целевое назначение. Сейчас земель под сельхозпроизводство рядом с крупными городами практически нет», — констатирует Андрей Кошиль. «Основная масса проектов уже построена на землях личного сельского хозяйствования с изменением целевого назначения, поэтому с отменой моратория бума строительства не будет. Процедура продажи сельхозземель не только не упростится, но может усложниться», — прогнозирует Сергей Костецкий.

Кадастрофа

В начале августа президент Украины Виктор Янукович подписал принятый 7 июля 2011 года Верховной Радой закон о земельном кадастре. Документ наведет порядок на рынке земель, поскольку предполагает создание единой информационной базы об участках, определение их границ, целевого назначения, оценку земли, учет владельцев. «Сегодня учет участков ведется хаотично. Даже начальники управления земельных ресурсов районов не могут рассказать о том, что творится в подконтрольных им земельных ведомствах, провести оценку состояния украинской земли», — говорит Ярослав Цуканов. Он вспоминает, что в начале процесса приватизации земельным участкам не присваивались кадастровые номера, а запись о собственниках велась в специальных учетных книгах, в которые вносились данные по мере поступления госактов на землю, причем никакой упорядоченности не было.

В 2003 году Всемирный банк выделил Украине кредит в $195 млн на создание земельного кадастра. Однако наличие денег не решило накопившихся проблем. «Отсутствие нормально функционирующего кадастра было выгодно в первую очередь тем, кто занимался теневыми операциями с землей. Кроме того, долгие годы велась борьба за сам реестр — органы местного самоуправления, Минюст и Гос-комзем конкурировали за право вести его», — говорит Андрей Кошиль.

Точкой кипения стала скандальная сессия Киевсовета 1 октября 2007 года, когда столичные депутаты от Блока Леонида Черновецкого и «Нашей Украины» тайно раздали 300 участков общей площадью около 2 тыс. га, или 3% площади столицы.

Создание единого реестра упорядочит рынок, но проблем не избежать. «Для проведения инвентаризации приватизированной земли необходимо, чтобы все владельцы участков получили кадастровые номера. Но тот, кто в этом не заинтересован, не будет идти на контакт с земельным агентством. Поэтому на создание системы кадастра может уйти немало лет», — подытоживает Ярослав Цуканов.