Пора на ранчо. Стоит ли вкладывать деньги в загородное жилье

На все мои вопросы еще 2 года тому они безапелляционно заявляли: «Живущие на земле не смогут выжить в квартире. Вот увидишь, скоро все из города начнут иммигрировать на природу. Да и закупаться можно раз в неделю. Тем более, что скоро у нас в поселке все будет». Действительно, не прошло и двух лет, как в поселке появился магазинчик, вода из крана стала питьевой, да и сам поселок стал выглядеть куда респектабельнее. И вдруг мои «ковбои» решили продать свой коттедж размером в 500 кв. м.

Я была ошарашена. А как же природа? Неужели захотелось вернуться в город?

Ответ лежал на поверхности. Оказалось, что после очередного скачка цен на энергоносители, семье из трех человек не нужен такой большой и неэкономичный дом. Посему было решено купить домик поскромнее, площадью в 250 кв. м. И вот здесь моих друзей ожидал неприятный сюрприз. Никто не пожелал покупать большой дом. И это притом, что в свое жилье они вложили больше денег, чем собирались выручить от продажи.

Директор агентства недвижимости Zagorod realty Андрей Гончаров поддерживает начинания моих друзей: «Сейчас прослеживается тенденция перехода к правильной и функциональной планировке дома. В элит-классе еще возможны излишества в виде больших холлов, ненужных коридоров и бесполезных третьих или четвертых этажей. На первое место выходит здоровый рационализм».

Конечно, это еще не минимализм, хотя медленно, но уверенно растет спрос на домики в 150-170 квадратов, построенные из более дешевых материалов. Гигантомания с участком в 50 соток уходит в небытие. Подобная переоценка ценностей уже произошла в бывших странах соцлагеря: Польше, Чехии, странах Прибалтики. Украина идет вслед за ними.

В этих странах живет в коттеджах преимущественно средний класс. У нас же загородный дом все еще привилегия обеспеченных украинцев. Тем не менее, покупатели осознали, что дорого — не значит хорошо и удобно. Первый заместитель генерального директора девелоперской компании «DeVision» Андрей Фесенко добавляет: «Соскучившись по простору, украинцы старались строить дома побольше, их планировка была громоздкой, сейчас отмечается противоположная тенденция. Анализ итогов продаж проектов 2006-2007 годов говорит, что наибольшим спросом пользуются коттеджи 250-300 кв. м с площадью участка 0,2-0,25 га. В будущем будет наблюдаться тенденция к уменьшению площадей — жить комфортнее не во дворце, а в уютном двухэтажном домике. Иногда с мансардой для спальни или кабинета, а также цоколем с сауной или бильярдной». Исследования аналитиков «DeVision» свидетельствуют, что сейчас строят 25% коттеджей бизнес-класса и 68% — эконом-класса.

Другой хит сезона — покупатели стали требовательнее к архитектурному стилю застройки. Видимо, всем надоела разноплановость и хаотичность кустарного строительства. По данным ООО «Канзас», наибольшим спросом пользуются коттеджи, построенные в классическом стиле — 38,5% построек, стиль модерн — 21,5% североевропейский стиль — 15,8%, американо-канадский стиль всего 11,1%.

С ростом цен на столичную недвижимость, загазованностью, сложностями с парковкой и транспортной развязкой загородные дома все чаще воспринимаются как альтернатива постоянному жилью. Нынче стоимость коттеджа сопоставима с приобретением двух или трехкомнатной квартиры в городе, что является дополнительным стимулом для покупки дома. Эта тенденция в ближайшие пять лет будет сохраняться. Особенно если у семьи возникнет необходимость в расширении жилплощади. Имея в кошельке $200 тыс., в 8 из 10 случаев покупатель выберет дом. Более того, видя 20%-ную разницу в цене между квартирой и домом, предпочтение снова будет на стороне загородного жилья.

Изменение в предпочтениях покупателей произошло всего два года назад. «Поначалу к поселкам не было доверия. Но когда через несколько лет сомнения не подтвердились, а цены в некоторых случаях выросли на 60-70%, покупатели чаще стали обращать на них внимание», — уверяет Андрей Гончаров. В среднем цена на коттеджи «эконом» и «бизнес» классов в 2007-ом выросла на 25%, в то время как 2006-ой демонстрировал 30% рост.

Ситуация с домами в деревнях несколько иная. Здесь рост цен стабильный — порядка 2% в год. Но в дальнейшем ситуация может измениться на противоположную — и вместо роста начнется спад на 1-2%. «Основным сдерживающим фактором развития проектов индивидуального строительства станет проблема поиска земельного участка, — уверяет директор компании «Канзас» Зоя Нестеренко. — Уже сейчас наблюдается уменьшение количества предложений земельных наделов».

Свою лепту в снижение цен внесут слабая инфраструктура и не соответствующий горожанам контингент. «Дома в селах пользуются меньшим спросом, чем в коттеджных поселках. Въезжая в село и видя продающийся дом с соответствующим окружением, выбор отдается поселку. Не секрет, что во многих селах не то что канализация, а даже газ не подведен, — добавляет Андрей Гончаров. — И это притом, что в поселке цена выше на 20-30%, а иногда и на все 100%. Но в большинстве случаев это заказчика не смущает».

Андрей Фесенко добавляет: «Проект просторного дома, даже если он продуман, с интересными архитектурными решениями, окружен красивым природным ландшафтом, но «отрезан от цивилизации», уже не привлекает потенциального покупателя. Целевая аудитория заинтересована в максимальном комфорте».

В любом случае, покупка дома в селе зависит от множества субъективных факторов. Посему нельзя утверждать, что такое жилье перестанут покупать. Тем более если цены на такие домики будут вдвое, а то и втрое ниже, чем в коттеджных поселках.

РЕСПОНДЕНТЫ

Ковбой-пессимист

Руслан Вдовин,
вице-президент ассоциации «Земельный союз Украина»

— Не стоит ожидать бума на покупку загородного жилья, как 2 года назад. Сравню дома с квартирами. Если вечером пройтись и посмотреть на окна новостроек, то всего лишь в 30% будет гореть свет. В остальных никто не живет. Да, квартиры проданы, часто в них попросту инвестированы деньги для перепродажи. Но по оценкам нотариусов, если я  не ошибаюсь, в 2006 году было зарегистрировано 27 тыс. сделок по приобретению жилья, а в 2007 — 19 тыс. И тенденция к уменьшению спроса будет только усиливаться. Это относится и к загородным домам. Те, кто хотел приобрести коттеджи элит-класса, уже давно реализовали свои планы. А средний класс еще не готов к таким приобретениям, хотя именно он должен стать основным покупателем домов эконом-класса. К тому же не стоит забывать, что с ростом цен на энергоносители, дорожает обслуживание коттеджей. За небольшой домик нужно отдать в среднем $300 — 400 в месяц. Наш средний класс не угонится за такими ценами. Плюс ко всему, покупая дом за городом, нужно быть готовым к множеству проблем, в том числе к транспортным. Например, чтобы жить за городом, необходима не одна, а две машины и т.д. Учитывая все это, не думаю, что спрос на дома в ближайшие пять лет существенно вырастет.

Ковбой-оптимист

Андрей Гончаров,
директор агентства недвижимости Zagorod realty

— Коттеджное строительство набирает обороты. Особенно это заметно в Киевской области, где уже реализуется около сотни коттеджных городков. За последний год количество сделок с коттеджами выросло в разы. Если потенциальный клиент доверяет застройщику вовремя сдающего дома, подводящего дороги, то коттеджи в таких городках продаются очень быстро. Я даже был удивлен такому росту спроса, опередившего все оптимистические оценки. Убежден, что в ближайшие годы цены будут только расти. В 2008-2009 годах стоимость домов увеличится до 30%.