Поднятая целина. Спрос на пригородную недвижимость упал в 2-4 раза

К концу 2008-го девелоперы планировали реализовать свыше двух тысяч коттеджей в пригороде Киева. При средней стоимости домовладения $350 тыс. годовой оборот этого сегмента рынка первичной загородной недвижимости должен был составить $700-800 млн. Однако в 2008-м оборот рынка не дотянет и до $600 млн. Ужесточение условий кредитования и рост ставок по ипотечным кредитам привели к резкому снижению спроса не только на столичные квартиры, но и на загородную недвижимость. Подобная тенденция наблюдается практически во всех регионах. По данным риэлторов, количество сделок купли/продажи таунхаусов, коттеджей, вилл в мае 2008-го по сравнению с аналогичным периодом 2007 года уменьшилось минимум вдвое.

Непокупаемые

«Желающих приобрести недвижимость за городом не стало меньше, — делится наблюдениями директор по маркетингу SV Development Владимир Степенко, — но далеко не все потенциальные покупатели располагают суммой в $200-300 тысяч. При этом сейчас практически невозможно взять в банке кредит на такую сумму». По подсчетам Владимира Степенко, осенью прошлого года около 50% всех коттеджей в пригороде приобреталось в кредит. Многие риэлторы признаются, что с апреля их агентства заключают не более 1-2 сделок в месяц, тогда как еще в марте через АН, специализирующиеся на коттеджных поселках, проходило 7-8 соглашений.

Структура продаж коттеджей в Киевской обл. по классам, 2006-2008 гг., %

Нажмите, чтобы увеличить

Падение спроса сказалось на темпах роста цен на загородные квадраты. Осенью прошлого года большинство экспертов прогнозировали подорожание в 2008-м коттеджей в организованных поселках на 30-40%. После первой волны повышения ставок по ипотечным кредитам в конце прошлого года в среднем на 1 п. п. многие аналитики пересмотрели прогноз в сторону уменьшения: +25% по итогам 2008-го. В апреле-мае, по данным компании «Простобанк Консалтинг», большинство банков снова повысили эффективные ставки по ипотечным кредитам — до 18-25% годовых в гривне и 14-16% в долларах (срок — 10 лет, 750 тыс. грн/$150 тыс., первый взнос — около 20%). В среднем ипотечные кредиты с начала года подорожали на 2-4 п. п. Некоторые банки уменьшили максимальные сроки кредитования (с 30 до 10-15 лет) и увеличили размер первого взноса. В начале мая ряд финучреждений, испытывающих острый дефицит ресурсов, и вовсе прекратил выдачу кредитов. Этого хватило, чтобы спрос на коттеджи упал в несколько раз, а годовой прогноз темпов роста цен снизился до 13-18%, т. е. до ожидаемого в 2008-м уровня инфляции. За пять месяцев цены на коттеджи от застройщика в пригороде Киева увеличились в среднем на 10%. На вторичном рынке цена предложения выросла на столько же, однако риэлторы признаются, что при торгах продавец сейчас сбрасывает 10% цены, а в некоторых случаях и 30%.

Пришельцы

Сейчас предложение коттеджей в пригороде явно превышает спрос. В 2006-2007 гг. на рынок пригородного строительства ежегодно выходило более десятка девелоперских компаний, большинство из которых строило жилье в Киеве. На первый взгляд, такая миграция выглядит нелогично — в 2006-м стоимость коттеджей выросла на 25-30%, тогда как квартиры в столице подорожали более чем на 50%. «Площадь среднего коттеджа гораздо больше среднестатистической городской квартиры, поэтому даже незначительный рост стоимости серьезно прибавляет к цене объекта», — объясняет директор компании Global Solutions Сергей Тумасов. Кроме того, в городе все сложнее получить новые участки под строительство, наращивая объемы. К тому же после раскрытия аферы Элита-Центра покупатели квартир в столице крайне неохотно приобретали жилье «на стадии котлована». Застройщики были вынуждены брать в кредит большие суммы, тогда как в пригороде коттеджи успешно реализовывались на стадии проектирования: девелоперы работали, по сути, за счет денег физлиц-инвесторов. К 2007 году рентабельность жилого строительства в Киеве упала до 25%, в пригороде осталась на уровне 100%. Неудивительно, что число ежегодно строящихся домовладений в коттеджных поселках всего за 3 года выросло более чем в пять раз: с 400 в 2005-м до 2200, запланированных к сдаче в 2008 году.

Конец гигантомании

Года три-четыре назад каждая вторая девелоперская компания пыталась строить в пригороде коттеджи, позиционируемые как элитное жилье. Основное, если не единственное отличие таких вилл от домов бизнес-класса — большая площадь: по классификации застройщиков минимальная площадь элитного коттеджа не должна быть меньше 500 кв. м. В конце 2005 года на так называемые коттеджи элиткласса приходилось около 70% пригородного строительства под Киевом. В 2006-м гигантомания пошла на спад: массовое строительство коттеджей, рассчитанное на покупателя не с самым высоким уровнем доходов, всего за два года сократило долю домов большой площади до 10% в общем объеме коттеджного строительства.

Индикаторы пригородной недвижимости Киева

Основная причина падения спроса на коттеджи площадью 400-600 кв. м — неоправданно большие эксплуатационные расходы. Стараясь избежать в дальнейшем лишних расходов, будущие жители пригорода выбирают недорогие в обслуживании дома. «Стоимость содержания большого загородного дома может достигать $1500 в месяц, и это не предел», — объясняет директор компании «Загородная жизнь» Андрей Кудрин. Для сравнения: по расчетам Владимира Степенко, эксплуатационные затраты на коттедж площадью до 300 кв. м составляют примерно $300-450 в месяц.

Риэлторы отмечают, что в последнее время потенциальные покупатели все чаще рассматривают загородноежилье как место постоянного жительства. «Повышенным спросом пользуются поселки, площадь коттеджей в которых не превышает 200-300 квадратов», — констатирует ведущий специалист отдела продаж жилой и загородной недвижимости АН «Планета Оболонь» Дмитрий Борт.

Изменение предпочтений потенциальных покупателей сыграло с пригородными застройщиками злую шутку. Банковский кризис никоим образом не повлиял бы на рынок пригородной недвижимости, случись он тремя-четырьмя годами ранее, когда большинство строившихся коттеджей относилось к категории элитного жилья. Большая часть таких домов покупается без участия кредитных средств — по оценкам риэлторов, спрос на дорогие виллы в пригороде (от $1 млн) остается cтабильно высоким. Но такой дом может позволить себе 1 из 10 потенциальных покупателей загородной недвижимости.

Месть инвестора

«Для завершения первой очереди коттеджного поселка нам не хватает средств, которые мы рассчитывали получить от покупателей, — сокрушается управляющий партнер небольшой девелоперской компании. — После ужесточения банками условий кредитования и повышения ставок мы ощутили резкое снижение спроса и вынуждены были приостановить строительство. При этом финучреждения, испытывающие дефицит средств, отказывают нам в кредитах. Срыв сроков сдачи грозит компании серьезными убытками».

В подобной ситуации оказались многие мелкие застройщики. Чтобы не растерять потенциальных покупателей, небольшие девелоперы будут вынуждены снижать цены. Особенно, если стоимость домовладения была изначально завышена. «На рынке есть достаточно поселков, где качество объектов не соответствует заявленной цене, — делится наблюдениями Владимир Степенко. — В результате динамика продаж там слабая. Застройщик теряет время и, соответственно, деньги». Крупным строительным компаниям проще — у них есть возможность реализовывать масштабные проекты поэтапно и компенсировать банкам-партнерам потери от низкой процентной ставки по дешевым кредитам, которыми застройщики завлекают потенциальных клиентов.

Скорее всего, одним из следствий падения спроса на коттеджи станет уход с рынка пригородной недвижимости мелких застройщиков. Часть из них будет вынуждена пойти на снижение цен, проекты других могут быть выкуплены крупными девелоперами. Все это скажется на среднерыночной стоимости коттеджей — большинство экспертов ожидают возобновления «докризисного» уровня спроса и темпов роста цен не ранее 2009 года. «К этому времени на рынке останутся только крупные игроки, у которых есть финансовые резервы, позволяющие пережить им банковский кризис», — прогнозирует Владимир Степенко.

Чья земля

Многие девелоперы не имеют прав собственности на землю, на которой ведется строительство коттеджных поселков. Как правило, застройщики получают от местных советов землю в пользование. Согласно ч. 2 ст. 377 Гражданского кодекса, в этом случае покупатель коттеджа получает право использования «той части земельного участка, на которой размещен дом и часть земельного участка, необходимую для его обслуживания». Такая формулировка может сильно усложнить жизнь новоселу. Как правило, средняя площадь коттеджного участка — 9-11 соток. Для обслуживания дома достаточно полутора-двух соток. Местные власти, которым принадлежит земля, теоретически могут претендовать на все ее излишки. Еще один риск — возможные нарушения при выделении земли в пользование девелоперу. Если местный совет превысил свои полномочия, предусмотренные в статье 122 Земельного кодекса, собственник дома может надолго погрязнуть в судебных разбирательствах, пытаясь доказать свои права на землю. Еще один риск «права пользования земельным участком» для покупателя — это возможное расторжения договора аренды владельцем земли, в некоторых случаях — повышение арендной платы для владельца дома.

«Вкладывая средства в загородную недвижимость, лучше выбирать для покупки коттедж, продавец которого имеет право собственности на земельный участок, — советует партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры» адвокат Максим Копейчиков. — Во-первых, дом с землей как инвестиция имеет гораздо большую ценность. Во-вторых, такая покупка позволит избежать существенных денежных и временных затрат при самостоятельной приватизации участка. Кроме того, исключаются конфликты в ситуации, когда дом и участок принадлежат разным собственникам». Но даже покупая дом с приватизированной землей, принадлежащие одному собственнику, покупатель должен проследить, чтобы в договоре, который будет удостоверять нотариус, были указаны размеры и координаты всего земельного участка. В противном случае по ч. 1 ст. 377 ГК к покупателю перейдет право собственности не на весь коттеджный участок, а только на территорию, где расположены дом и участок, необходимый для его обслуживания.

ЭКСПЕРТиза

Дмитрий БОРТ,
ведущий специалист отдела продаж жилой и загородной недвижимости АН «Планета Оболонь»

— Покупатели хотят приобретать готовые коттеджи, а таких предложений на рынке мало. С ужесточением условий кредитования строительство некоторых объектов, скорее всего, заморозят. Компании, у которых есть ресурсы для строительства, смогут контролировать рынок и, соответственно, цены на загородную недвижимость. Повышение стоимости в этом случае будет вполне обосновано: чем меньше предложение, тем выше цена.

Владимир СТЕПЕНКО,
директор по маркетингу SV Development

— В Киевской области есть ряд коттеджных поселков, которые явно переоценены. Причина — в жадности застройщиков: они изначально закладывают в проект рентабельность 150%, а не, например, 50%. Если цена не соответствует ожиданиям потенциальных покупателей, они не будут приобретать такие коттеджи. В итоге застройщики снижают стоимость объектов или приостанавливают их строительство. И то и другое ошибка, поскольку резкое снижение цен отпугивает покупателя, как и задержки с вводом зданий в эксплуатацию.

Артем НОВИКОВ,
партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик»

— Обслуживание ипотечного кредита по текущим ставкам 17-20% — слишком дорогая плата за коттедж, купленный в кредит на этапе строительства, особенно когда сроки сдачи в эксплуатацию откладываются. Застройщики будут вынуждены предлагать потенциальным покупателям скидки. Дальнейшее снижение объемов ипотечного кредитования повлечет обострение борьбы за платежеспособного покупателя среднего класса.

Исключением может стать только самая дорогая недвижимость класса делюкс. Финансовая нестабильность в стране в меньшей степени скажется на платежеспособности потенциальных покупателей таких коттеджей.

Побег из Киева

Коттеджные поселки*, строящиеся в пригороде Киева

Нажмите, чтобы увеличить

* Критерии отбора: расстояние до Киева — не более 35 км; окончание строительства — до 2011 г.; наличие внутренней инфраструктуры. В перечень не вошли проекты, реализация которых отложена на неопределенный срок. И те, информацию о стоимости коттеджей и сроках введения в эксплуатацию которых Контрактам не подтвердили в отделе продаж застройщиков.