За семью замками. Кто и зачем инвестирует в историческую недвижимость

Львовский бизнесмен Игорь Скальский собирается превратить небольшое и, на первый взгляд, ничем не примечательное село Отроков в Хмельницкой области в настоящий туристический центр. Те, кто хорошо учил историю, знают, что на территории Отрокова и соседних сел в начале XIX века существовала самопровозглашенная Миньковецкая держава, вдохновителем и создателем которой был польский шляхтич Игнаций Сцибора-Мархоцкий. По периметру Миньковцов даже стояли столбы с надписью «Граница государства Миньковецкого от царства Российского». Мархоцкий не только ввел на территории мини-государства собственную валюту, но и отменил крепостное право.

«Сейчас от дворца Мархоцкого остался лишь фундамент, на котором стоит школа», — рассказывает Игорь Скальский.

Школу, а также еще несколько строений бизнесмен выкупил у местных властей в марте 2008 года. Продать развалины сельсовет смог только со второй попытки — на первый аукцион никто не пришел. Бывшие фермы и школа обошлись Скальскому в 39 тыс. грн. Ежемесячно половина этой суммы уходит только на антиаварийные работы, но самые большие инвестиции еще впереди. Бизнесмен планирует в течение трех лет заново отстроить резиденцию Мархоцкого. А пока, чтобы познакомить туристов с историческим местом, Игорь Скальский собирается проводить в Отрокове фолк-фестивали.

Утраченные ценности

Таких отчаянных бизнесменов, как Скальский, в Украине единицы. По словам председателя экспертной комиссии по вопросам развития туризма и рекреации Бронислава Омецинского, в Украине насчитывается около 200 замков, из которых в относительно нормальном состоянии находятся 50-60 объектов. Оценки краеведа Ирины Пустынниковой не так оптимистичны. «Из 110 крепостей и замков Украины уцелели полтора десятка, остальные — в руинах», — говорит она.

Во дворце Радзивиллов в Олыке разместилась областная психиатрическая больница. Башни дворца сейчас практически полностью засыпаны шлаками из котельной. В руинах стоит Жидачевский замок, числящийся за Министерством здравоохранения. Памятники культуры находятся под охраной государства, но финансировать их регулярную реставрацию министерства и местные власти не в состоянии. В бюджете 2008 года на паспортизацию, инвентаризацию и реставрационные работы предусмотрено 42,6 млн грн, а на сохранение архитектурного наследия в заповедниках — 95,7 млн грн. Хотя по оценкам самих же чиновников, только для памятников национального значения на антиаварийные работы необходимо более 800 млн грн.

«Средства, выделяемые государством на памятники архитектуры, сосредотачиваются в Киеве и распределяются по принципу кто сколько добьется», — говорит директор Львовской галереи искусств Борис Возницкий.

Больше везет, конечно же, памятникам с национальным статусом, получающим поддержку непосредственно из центрального бюджета, в то время как объекты регионального значения финансируются из местной казны, в которой средств на реставрационные работы, как правило, не хватает.

Чиновники признают, что выходом из ситуации должна стать приватизация памятников культуры. У этой идеи есть как сторонники, так и противники.

«Форма собственности памятников не имеет принципиального значения, главное, чтобы объект был сохранен», — уверен начальник отдела Государственной службы по вопросам национального культурного наследия Александр Романченко. К тому же к помощи частного капитала прибегают во всем мире.

Закон о культурном наследии, принятый в 2000 году, предполагает, что памятники культуры могут быть в государственной, коммунальной и частной собственности. Но массовая приватизация замков и дворцов так и не состоялась. Если случаи перехода замков в частную собственность и были, то их можно сосчитать по пальцам.

У противников идеи приватизации замков опасения вызывает невыполнение инвестором обязательств по сохранению памятников культуры. Печальные примеры, увы, есть. Широко известна история покупки дворца графов Лянцкоронских ХVІІІ века в Старом Роздоле бизнесменом Денисом Копыловым. 4 тыс. кв. м самого дворца и 12 га парка достались ему за 460 тыс. грн. «Мало того что дворец продали за смешные деньги, так еще новый собственник вывез из него ценности на $6 млн. Подойти к дворцу уже нельзя — теперь это частная собственность. Реставрационные работы тоже никто не проводил», — утверждает Борис Возницкий.

В 2005 году президент Украины Виктор Ющенко своим указом ввел мораторий на приватизацию памятников культуры до создания списка объектов, не подлежащих продаже. Перечень, в который вошли более 2,5 тыс. объектов, изучают в профильных комитетах ВР и правительственных комиссиях.

Пока продажа замков в частную собственность заблокирована, чиновники решили привлечь средства с помощью передачи объектов в концессию (долгосрочную эксплуатацию). В конце прошлого года Кабмин своим постановлением разрешил передать в концессию замки Львовской области — Свиржский и Старосельский, а также дворец в Тартакове. Рассматривается вопрос о том, чтобы на таких же условиях предложить инвесторам еще 80 замков. Первый конкурс по передаче в концессию Старосельского замка и Тартаковского дворца состоится в июне этого года, но будут ли желающие поучаствовать в проектах, еще не известно.

Дорогие камни

Привлечь инвесторов должна возможность создания на базе замков коммерческих туристических объектов: отелей, пансионатов, ресторанов, конференц-центров, санаториев, музейных комплексов. Сами замки должны сыграть роль магнита для туристов, которые приедут посмотреть на памятник культуры, а заодно потратят там деньги.

По оценкам консалтинговой компании Heritage Strategies International, у туристов, посещающих подобные объекты, 8-10% бюджета поездки уходит на входные билеты, сувениры и другие товары и услуги. К примеру, за вход в Тадж-Махал, которым, кстати, управляет Indian Hotel Company, турист платит $5, на близлежащем базаре — еще $100, а за ночь в номере люкс местного отеля — более $1 тыс. Усыпальницу ежегодно посещают более 2 млн человек, а сборы от входных билетов превышают $10 млн.

Основной вопрос, волнующий инвесторов в Украине, — на каких условиях можно будет получить объект в концессию. Даже если концессионные платежи окажутся невысокими, инвестору придется вкладывать в реставрацию и реконструкцию объекта, как предписывают охранные обязательства, причем в строго установленные сроки. К примеру, для полной реставрации Хотинской крепости необходимо, по крайней мере, $10 млн. К тому же стоит учесть, что многие замки не имеют ни системы канализации, ни электричества. Проведение же любых строительных работ на территории памятника возможно лишь после их согласования с органами охраны культурных памятников, выдающих на это специальные разрешения. Кроме того, собственник памятника или эксплуатирующая его компания должны обеспечить свободный доступ к объекту культурного наследия, порядок которого устанавливается охранными договорами.

Наверное, поэтому на конкурс по передаче в концессию одного из самых посещаемых замков Западной Украины — Мукачевского замка «Паланок» — и создания там отельно-ресторанного комплекса в начале января 2008 года не поступило ни одной заявки. Пришлось даже снизить стоимость платежей за эксплуатацию объекта с 2 млн грн в год до 300 тыс. грн, но и это не помогло.

Предпринимателей смущает не только множество формальностей при работе с исторической недвижимостью и масштаб инвестиций, но и их возврат. Окупаемость подобных проектов может затянуться на 8-10 лет, да и то при условии, что они реализуются в местах, где существует постоянный поток туристов.

«Инвесторы будут вкладывать деньги в объекты, расположенные на самых популярных туристических маршрутах, а вот замкам в глубинке повезет гораздо меньше», — предполагает Игорь Скальский.

При этом, как показывает европейский опыт, доходность подобных проектов не превышает 5-6%.

Примеров коммерчески успешного использования приватизированных или переданных в концессию замков в Украине практически нет. Замок Чарторыйских в Клевани, переданный ровенскими властями в долгосрочную эксплуатацию местной строительной компании «Инвестжилстрой» еще в 2006 году, так и стоит заброшенным. Проектом занимается непосредственно директор компании Вячеслав Пугайко. По его задумке здесь уже к 2009 году должен появиться туристический комплекс, включающий музей, ресторан и отель, на создание которого потребуется около $10 млн. Но строительные и реставрационные работы так и не начались, так что открыть объект в срок бизнесмен не успеет — не удалось найти инвестиции. Дворец, где при Советском Союзе размещалось ПТУ, а потом лечили алкоголиков, перенес пожар и продолжает разрушаться, стоя без крыши.

Год назад предприниматель из Черновцов купил Ягильницкий замок ХVІІ века, который в частную собственность перешел еще в 1996 году. На уцелевшем фундаменте разместили производственные цеха по переработке табака, в 2000-м их якобы выкупил российский бизнесмен. Три года назад производство закрыли по причине убыточности, а его собственник решил избавиться от недвижимости. «Мы выставили на продажу этот объект именно как замок, а не как производственные площади. Он находится недалеко от Каменец-Подольска, Хотина и Червонограда, где расположены известные туристические объекты. На территории Ягильницкого замка можно было бы реализовать полноценный туристический центр», — говорит заместитель директора агентства недвижимости «Яворина» Анатолий Венгринович, занимавшийся продажей замка. Объект оценили почти в миллион долларов.

По словам Венгриновича, интересующихся покупкой было много, но реальных инвесторов — около десяти, в основном предприниматели из Украины, а также двое иностранцев — поляк и англичанин. Новые собственники недавно завершили уборку территории, почистили подземелья, разобрали хозяйственные постройки, а основные реставрационные работы начнутся только летом. Туристов свободно пускают посмотреть на замок, где должен появиться развлекательно-туристический центр.

Одни из коммерчески успешных объектов культурного наследия в Украине — дворцы Крыма. Воронцовский дворец ежегодно посещают более 1 млн туристов. Годовые доходы Алупкинского заповедника, куда и входит дворец, достигают 10-12 млн грн. Основной заработок ему приносит экскурсионное обслуживание, а также проведение выставок и других культурных мероприятий. Доходы Ливадийского дворца-музея от экскурсионной деятельности несколько ниже — около 5 млн грн в год, которые практически полностью направляются на развитие объекта. Дворец уже более 10 лет не получает финансовой помощи ни из государственного бюджета Украины, ни из бюджета Крыма, живя только за счет собственных заработков.

На свои силы рассчитывают и в Бахчисарайском заповеднике, объединившем Ханский дворец и пещерные города Крыма. «Если раньше основной доход нам приносили экскурсионные программы по Ханскому дворцу, то в этом году доходы от дворца и пещерных городов сравняются и составят порядка 5-6 млн грн», — ожидает директор Бахчисарайского историко-культурного заповедника Евгений Петров. По его оценкам, заповедник в 2008 году посетят около 600 тыс. туристов.

«Когда мы полностью откроем все три замка «Золотой подковы» Львова (Олесько, Подгорцы и Золочев), сможем самостоятельно финансировать содержание объектов», — говорит Борис Возницкий. Посмотреть на еще не отреставрированный Золочевский замок ежегодно приезжают более 80 тыс. человек. На продаже входных билетов замок зарабатывает порядка 250 тыс. грн в год, еще по 100 тыс. грн приносят Подгорцы и Олесько. Этих средств не хватает на серьезные реставрационные работы, в которых нуждаются замки, но их достаточно, чтобы делать все экспозиции.

Помимо экскурсионного обслуживания, одним из источников дохода замков и дворцов является сдача в аренду помещений под рестораны и кафе. Предприятия общепита есть в Мукачевском, Олеськом, Золочевском замках.

Кто в замке хозяин

Как только отменят мораторий на приватизацию замков и двор-цов, начнет формироваться первичный рынок объектов исторического наследия. Пока он состоит из замков, перешедших в частные руки еще до моратория, или поместий, которые по каким-то причинам не попали в государственный реестр памятников культуры. К примеру, сейчас выставлен на продажу дворец барона Браницкого, расположенный в с. Подгорцы возле Стрыя (Львовская обл.). Несколько лет назад частный предприниматель выкупил дворец у местного рыбхоза. Так и не взявшись за реставрацию или хотя бы консервацию объекта, инвестор пытается перепродать дворец вместе с прилегающим к нему парком. За дворец на территории в 2,5 га бизнесмен просит $800 тыс.

Ищут инвестора и в Крыму для реставрации дворца Феликса Юсупова, построенного в начале ХХ века (с. Соколиное, Коккоз), в котором находится школа-интернат. Проект предполагает строительство альтернативного интерната и создание на базе двор-ца музея. От дворцового комплекса остались 4 мемориальных объекта, остальные — это хозяйственные постройки послевоенного времени, которые предлагают переделать под туристические объекты. EUR2,5 млн необходимо для строительства новой школы-интерната и еще столько же на реставрацию дворца.

«Рядом планируют создать горнолыжный курорт, если он все же появится, то инвестиции в проект окупятся в течение 8-10 лет», — прогнозирует Евгений Петров.

Вложениями в историческую недвижимость интересуются две категории инвесторов. Во-первых, это предприниматели, желающие взять памятник под опеку ради имиджа. А во-вторых, бизнесмены, которые видят в этом экономический актив.

Крупный капитал не проявляет особого интереса к реализации коммерческих проектов на территории замков. К примеру, компания «СКМ» Рината Ахметова, развивающая отельное направление, даже не рассматривала возможность участия в подобных проектах. «У нас нет планов по инвестированию в такие объекты и созданию на их основе коммерческой, гостиничной или жилой недвижимости. В то же время у нас уже есть опыт реконструкции объектов культурного и исторического значения», — рассказывают в СКМ.

Крупный бизнес скорее готов к меценатству, помощи в сохранении культурного наследия страны. Спонсируя реставрацию или восстановление памятников культуры, его представители работают над созданием имиджа социально ответственного бизнеса. Благотворительные фонды создали многие украинские олигархи: Ринат Ахметов, Виктор Пинчук, Сергей Тарута.

Фонд Ахметова «Развитие Украины» в 2006 году участвовал в реконструкции резиденции Митрополита в заповеднике «София Киевская». А один из акционеров Индустриального союза Донбасса Сергей Тарута вместе с совладельцем девелоперской компании HCM Group Андреем Заикой стали членами наблюдательного совета благотворительного фонда «Подгорецкий замок», созданного в конце мая 2008 года. Меценаты намерены направить более EUR70 млн на восстановление одного из красивейших замков Львовской области, построенного в 1635-1640 гг. итальянским архитектором Андреа дель Аква.

Интересно, что благотворительный фонд был создан через два месяца после того, как Всемирный фонд памятников со штаб-квартирой в Нью-Йорке включил Подгорецкий замок в сотню историко-культурных объектов, которым грозит разрушение.

За средства главы Секретариата президента Украины Виктора Балоги была отстроена церковь в замке «Паланок» в Мукачево. А депутат Петр Писарчук взял под свою финансовую опеку Золочевский замок. На его деньги восстановили второй этаж дворца, укрепление перед замком, тридцатиметровый мост, а сейчас реставрируют фасады. Замок откроют для посетителей ко Дню независимости.

Коммерческий интерес к памятникам проявляют мелкие бизнесмены и даже физические лица. Но даже если им и удается найти деньги на первоначальные инвестиции, которые включают покупку объекта, то на его реставрацию и содержание средств, как правило, уже не хватает.

Рецепт выживания

Хотинская крепость обойдется без ресторанов

Наталья ПАСТУХ,
директор государственного историко-архитектурного заповедника «Хотинская крепость»

— Хотинский заповедник был создан в 2000-м, а работы по восстановлению крепости, начатые год спустя, до сих пор продолжаются — территория находилась в запустении целых 60 лет. В этом году заповедник выиграл европейский грант на интерьерное обустройство офицерских казарм, где мы сможем уже через два года открыть музейные экспозиции. Как национальный заповедник от государства за всю историю своего существования мы получили около 8 млн грн. Грант предусматривает такую же сумму.

Пока мы показываем туристам всего два объекта — турецкую крепость и замок, а с открытием казарм и стрелецкого тира можно будет не только привести больше туристов, но и подольше задержать их на территории заповедника.

В прошлом году у нас побывали 100 тыс. человек. Билет стоил 3-6 грн, отдельная плата предусмотрена за фото- и видеосъемку, экскурсии, что позволяет неплохо зарабатывать. Мы уже пятый год за свои деньги проводим археологические раскопки, осуществляем реставрационные работы, выпускаем рекламную продукцию. Хотя Хотинскому заповеднику, конечно, еще далеко до доходов, к примеру, Ливадийского дворца. У нас такие серьезные финансовые потоки будут возможны, когда появятся постоянные экспозиции: диорама, стрелецкий тир, выставки в помещениях казарм. К тому же мы собираемся развивать и дополнительные услуги для туристов — конные и водные прогулки, а после реставрации помещений можно будет подумать и о создании элитного банкетного зала для проведения, к примеру, свадеб и других мероприятий. Но сначала нужно решить проблему инженерных коммуникаций. Только собственная электроподстанция обойдется в 5 млн грн.

К нам уже не раз обращались предприниматели с инвестиционными предложениями, например, предлагали разместить игровые автоматы на территории крепости. Но эта территория тем и ценна, что на ней пока нет закусочных, палаток. Из Хотинской крепости можно сделать духовный центр, приспособив его под музейные экспозиции. Но туристической инфрастуктуры на территории самого заповедника, занимающего 16 га, быть не может. Ее надо размещать под крепостью.

Кандидат в ЮНЕСКО

На реставрацию Ханского дворца необходимо 250 млн грн

Евгений ПЕТРОВ,
директор Бахчисарайского историко-культурного заповедника

— Ожидаем, что в этом году заповедник посетят 600 тыс. туристов. Неплохой показатель, но в конце 1980-х мы принимали около 800 тыс. человек. Тогда еще были открыты для туристов Посольский зал и Золотой кабинет в Ханском дворце, о существовании которых сейчас мало кто знает, поскольку помещения уже более десяти лет законсервированы. Чтобы снова открыть их для туристов, нужно провести дорогостоящие художественно-реставрационные работы (роспись, резьба, золочение), которые, по нашим оценкам, обойдутся в 250 млн грн. Если на другие реставрационные работы мы находим средства, то восстановление Посольского зала и Золотого кабинета выполнить самостоятельно не в состоянии. А делать это нужно, ведь Ханский дворец и пещерный город Чуфут-Кале — кандидаты на включение в список всемирного культурного наследия ЮНЕСКО в 2011 году.

У ЮНЕСКО большой перечень требований к желающим попасть в список всемирного наследия, одним из которых является реставрация объекта. В 2003 году заповеднику на эти цели выделили из резервного фонда 1,5 млн грн по случаю празднования 500-летия Бахчисарая, в 2004-м еще 4 млн грн, но для этого пришлось ездить в Киев, стучаться в кабинеты чиновников. Потом финансирование вообще прекратилось, и только в 2007-м мы получили 1,5 млн грн от Министерства регионального развития и строительства Украины, а в этом году — 200 тыс. грн.

В крымском бюджете средств на заповедник нет. Если раньше местные власти финансировали охрану объекта, коммунальные расходы, то сейчас эти затраты мы практически в полном объеме покрываем за счет своих заработков, а из крымского бюджета получаем средства на зарплату 30% сотрудников заповедника. Содержание дворца обходится в 2 млн грн в год без учета реставрационных работ при годовых доходах заповедника в 5-6 млн грн. Частные инвесторы предлагали вложить средства в объект, но лишь при условии изъятия его из экскурсионного оборота.

Частично решить проблему финансирования могло бы придание заповеднику статуса национального и переподчинение его Министерству культуры и туризма Украины или Министерству регионального развития и строительства Украины. Заповедники, находящиеся, к примеру, под опекой Минрегионстроя, помимо своих доходов, получают из госбюджета ежегодно около 5-6 млн грн. Но крымские власти, наоборот, понизили объект в статусе, убрав приставку «государственный». Они опасаются, что Крым потеряет заповедник после перехода в подчинение Киеву.

Блеск и нищета замков Украины

Замок XVI в. — Поморяны, Золочевский р-н, Львовская обл.

Замок XVII в. — Подгорцы, Львовская обл.

Замок XIV в. — Новомалин, Ровенская обл.

Замок XII-XIV вв. — Сатанов, Городокский р-н, Хмельницкая обл. С конца ХІХ в. в замке — сахароварня

Дворец Потоцких  XVII-XIX вв.— Тартаков, Сока-льский р-н, Львовская обл. После пожара десятилетней давности разрушается

Замок X в. — Червоногруд (урочище Червоне), с. Нагоряны, Залещицкий р-н, Тернопольская обл.

Замок XVII в. — Кудринцы, Борщевский р-н, Тернопольская обл.

Замок XV в. — Клевань, Ровенская обл.

Замок — стилизация XIX в. — Лескове, Монастырищенский р-н, Черкасская обл.

Замок XVI в. — Пнив, Ивано-Франковская обл.

Составили Ирина Пустынникова, Контракты, фото с сайта http://ua.vlasenko.net/