Квартирный ответ. В Киеве началось снижение цен на жилье

Было сказано

«Если количество ипотечных кредитов сократится на 40-50%, возможно даже проседание цен»

Алексей КОТЕНКО,
исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь», Контракты, № 20 от 19 мая 2008 года

Директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Алексей Пилипца прогнозирует, что в текущем году совокупный ипотечный портфель украинских банков увеличится на 40% (в 2007 году темп прироста составил 110%). По мнению эксперта, проблемы с ликвидностью и дефицит дешевых ресурсов вынудят финучреждения закрыть ипотечные программы: к концу года на рынке жилищного кредитования будут работать около 40 банков (на 50 меньше, чем в начале 2008-го). Ужесточение кредитной политики уже сказалось на вторичном рынке: в мае, по оценкам риэлторов, число сделок сократилось на 35-50%. А в июне падение спроса повлияло на стоимость квартир. За первые три недели, по данным портала realt.kiev.ua, средняя цена предложения квадратного метра столичного жилья снизилась в 6 районах столицы из 10 (см. «Цены — вниз»). Правда, в целом по городу стоимость квадрата выросла, но на символические $25 (в мае метр подорожал на $47,4, в апреле — на $82,7, в марте — на $58,7 в феврале — на $116,8). Однако многие брокеры признают, что в ходе торгов хозяева квартир очень часто снижают заявленные цены на 5-15%, а в некоторых случаях на все 20%. Поэтому независимые специалисты по недвижимости не исключают, что в июне киевские квартиры подешевели в среднем на 1-2%.

При этом можно смело утверждать, что изменение ценовой динамики не связано с затишьем, характерным для сезона отпусков. Во-первых, падение темпов роста цен началось в мае, традиционно хлебном месяце для риэлторов. Во-вторых, цены на квартиры этим летом не замерли до августа, как это было ранее, а снизились, причем уже в июне.

Насколько длительным будет падение цен, эксперты судить не берутся. Часть из них уверены, что при дальнейшем сокращении объемов ипотечного кредитования цены на вторичном рынке в 2008 году просядут на 5-15%, особенно подешевеют квартиры в старых постройках.

Но многие аналитики придерживаются иного мнения: из-за дефицита средств и падения спроса на квартиры застройщики снизят объемы строительства в Киеве на треть — с планируемых 1,4-1,6 млн кв. м до 1 млн кв. м в год. Возможный дефицит квадратных метров на первичном рынке вынудит потенциальных покупателей приобретать квартиры на вторичке, что в свою очередь увеличит спрос на б/у жилье, и по итогам года стоимость столичного квадратного метра вырастет примерно на величину инфляции.

Цены — вниз

Инфляция (3,38)

В январе — мае инфляция в Украине составила 14,6%, индекс стоимости жилья за этот период вырос на 10%. «Дорожают стройматериалы, энергоресурсы, а значит, дорожают и новые квартиры, — рассуждает начальник инвестотдела ООО «ПКФ «Новобудова» Дмитрий Колиснык. — А если цены на первичном рынке растут, то и на вторичном они не будут стоять на месте». По мнению главы правления Индэкс-Банка Игоря Францкевича, инфляция создает дополнительную денежную массу, которую граждане вкладывают в том числе и в недвижимость.

Рост доходов населения (4,00)

По данным Госкомстата, только за первые четыре месяца этого года средняя заработная плата в Киеве выросла на 18% — с 2576 грн до 3045 грн (на 49% год к году). Исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь» Алексей Котенко убежден, что по мере роста доходов населения расширяется круг людей, способных позволить себе улучшение жилищных условий. Ведь специфика вторичного рынка недвижимости такова, что более 50% сделок на нем — обмены с улучшением условий проживания. Правда, многим затруднительно найти ответ на квартирный вопрос без ипотеки.

Замедление темпов строительства (2,13)

По оценкам компании «XXI Век», дефицит жилой площади в столице составляет около 17 млн кв. м. В І квартале 2008 года ввели в эксплуатацию 12 объектов, однако сейчас темпы строительства снижаются: вместо планируемых 1,4-1,6 млн кв. м к концу года сдадут 1-1,2 млн кв. м. Иного мнения на сей счет придерживается начальник инвестотдела ООО «ПКФ «Новобудова» Дмитрий Колиснык: «Фактически строят в тех же объемах, что и в 2007-м (около 1,4 млн кв. м. в год. — Прим. ред.). Наращивание объемов строительства привело бы к превышению предложения над спросом и падению цен».

Миграция в Киев (2,63)

По данным Госкомстата, население Киева составляет 2,7 млн человек, хотя фактически в городе проживают не менее 5 млн граждан. В среднем на одного киевлянина приходится двое приезжих. Согласно Генплану развития Киева, в 2020-м в столице будет жить 2,65 млн человек. Исходя из этой явно заниженной цифры, разработана стратегия застройки, предполагающая рост жилищного фонда в среднем на 1,094 млн кв. м ежегодно. Правда, почетный президент треста «Киевгорстрой № 1» Алексей Омельяненко убежден, что миграция в столицу не влияет на баланс спроса и предложения на рынке жилья.

Инерция предложения (2,38)

Владельцы квартир за последние 7 лет привыкли к тому, что недвижимость неуклонно дорожает и, выставляя объекты на продажу, не спешат снижать цены. Алексей Котенко, к примеру, убежден, что влияние инерции на рынок трудно переоценить. Впрочем, есть по этому поводу и другая точка зрения. «Для продавца важен результат: он хочет продать, а не продавать», — говорит директор агентства недвижимости С.I.Т. Эдуард Бразас. Директор по маркетингу SV Development Владимир Степенко предполагает, что цены до последнего будут держать только спекулянты, а их квартир на вторичном рынке осталось мало (см. «Фиксация прибыли»).

Ипотечный кризис (4,13)

В 2007-м 9 сделок из 10 на вторичном рынке жилья столицы осуществлялось с привлечением заемных средств, в мае 2008-го объем таких сделок сократился до 44%, а прирост ипотечных кредитов составил 0,7% (по итогам 5 месяцев — 17%). По данным УНИА, просроченная задолженность по ипотеке составляет 65 млрд грн (общий объем выданных кредитов — 499,6 млрд грн). В апреле, после ужесточения Нацбанком нормативов резервирования, украинские банки начали сокращать сроки кредитования с 20-30 лет до 10-15, а также повышать ставки — на 2-5 п. п.

Отложенный спрос (2,38)

Директор Link Development Ярослав Цуканов полагает, что лишь около 1% потенциальных покупателей квартир откладывают сделки, рассчитывая на падение цен. Значительно больше граждан просто не могут позволить себе дорогую покупку. С ним согласен банкир Игорь Францкевич: «Ждут снижения цен профессиональные участники рынка, спекулянты. Граждане, приобретающие жилье для себя и имеющие достаточно средств, как правило, заключают сделки в предельно короткие сроки».

Антиинфляционные меры (2,13)

В 2007 году объем наличности на руках у населения вырос по сравнению с 2006-м на 48,2% — до $21,9 млрд. Причина — увеличение объема иностранных кредитов: за два года банковская система Украины получила от иностранных инвесторов $24,9 млрд. Это стало одним из факторов инфляции и роста цен на недвижимость. Мировой кризис ликвидности и ужесточение нормативов резервирования со стороны НБУ охладили рынок. Спрос на ипотечные кредиты снизился, число сделок в некоторых районах Киева сократилось вдвое, стабилизировались цены на недвижимость.

Инвестиционные риски (2,75)

В 2003-2006 гг. доходность инвестиций в столичную недвижимость составляла 40-80% в год. Покупка квартир в кредит с целью перепродажи или сдачи в аренду стала бизнесом. В 2007-м жилплощадь в Киеве подорожала в среднем на 13-17%. А в этом году в связи с рыночной неопределенностью инвесторы в недвижимость рискуют получить убытки. По мнению директора Link Development Ярослава Цуканова, по итогам 2008 года квартиры на вторичном рынке могут подешеветь на 10-15%.

Фиксация прибыли (1,63)

Гипотетическое предположение о том, что некоторые спекулянты, вложившие деньги в недвижимость, опасаясь обвала цен, могут в одночасье продать квартиры, чтобы зафиксировать прибыль, не подтвердилось экспертными выводами. «Вряд ли имеет смысл продавать квартиры, поскольку реинвестировать вырученные деньги в условиях кризиса практически не во что», — прокомментировал ситуацию г-н Цуканов. К тому же, по словам экспертов, многие прозорливые спекулянты-инвесторы ушли с рынка квартир в 2006-2007 гг. и сейчас занимаются землей.