Замочная скважина. Историческая недвижимость — дорогостоящий бизнес-проект с высокими рисками

Но если капиталовложения покажутся слишком большими, затраты на покупку, реставрацию и содержание замка можно разделить с другими инвесторами.

Контракты

Замок-отель в Красичине называют одним из самых успешных бизнес-проектов, реализованных в Польше в сегменте исторической недвижимости. Компания «Агентство промышленного развития» выкупила объект в 1996 году, устроив на его территории гостиницу на 92 номера и конференц-центр, принимающий до 3 тыс. человек одновременно. Под гостиничные номера оборудована часть замка, домик каретника, охотничий павильон. Стоимость проживания колеблется от EUR40 до EUR235 в сутки. Желающие могут попасть на экскурсию по замку, парку, посетить местную галерею и винный погреб.

Продажу замков в частную собственность практикуют в Литве, Латвии, Эстонии, Чехии, где стоимость исторической недвижимости в среднем достигает от EUR500 тыс. до EUR1 млн. Сделки в этом сегменте происходят нечасто, а размер инвестиций и затраты на содержание объекта определяют круг инвесторов. Как правило, покупателями выступают любители определенного архитектурного стиля, которым важно приобрести конкретный замок для личного проживания, или бизнесмены, рассматривающие объект как коммерческий проект.

«Маленькие замки (площадью до 1,5 тыс. кв. м) в нормальном состоянии обычно покупают для частного пользования, а большие объекты (более 2 тыс. кв. м), расположенные в живописном месте, — для переоборудования под отель, ресторан, винотеку и так далее», — рассказывает директор компании abc-realty.eu.spol.sr.o Андрей Тузов.

Некоторые замки в Чехии получили новую жизнь после их возвращения прежним собственникам по реституции. В Мельницком замке (север Чехии), который вернули наследникам рода Лебковицев, собственник восстановил традиционное производство вина, основал музей виноделия, ресторан. Замок пользуется популярностью у немецких, австрийских и итальянских туристов.

По словам Андрея Тузова, замки экономически оправданно переоборудовать в отели класса люкс. Поскольку обычная цена 3-, 4-звездочной гостиницы не сможет покрыть расходов на содержание замка, инвесторы стараются обосновать стоимость проживания в нем соответствующим антуражем, качеством отделки и инфраструктурой, которая, кстати, имеет далеко не последнее значение. Ведь замки, как правило, располагаются не в самых интересных туристических местах, поэтому важно позаботиться о досуге туриста, предложить ему какое-то занятие: гольф, катание на лошадях, рыцарские турниры и т. п. Эту проблему удачно решили в замке на юге Чехии, где обустроен отель-пансион. У туристов есть возможность покататься на лошадях, на лодках, совершить велосипедные прогулки в соседнем лесу или посетить средневековый бал.

Приобретая замок под бизнес-проект, нужно быть готовым к инвестициям в размере около EUR2 млн, ведь необходимо не только реставрировать фасад, но и подготовить к коммерческому использованию внутренние помещения. Даже если инвестору удалось купить замок, подключенный к инженерным сетям (водопроводу, канализации, электричеству, газу), все равно придется потратиться на их восстановление. «Такой объект будет стоить дороже, зато инвестору не надо прокладывать системы с нуля. В этом случае уйдет немало времени на различные согласования по проведению строительных работ, да и сама реализация обойдется недешево», — говорит Тузов.

Помимо инженерных сетей, необходимо привести в порядок постройки, земельный участок, создать инфраструктуру вокруг. Низкую цену покупки замка в полной мере компенсируют высокие затраты на его переоборудование. К примеру, дворец в Умбрии (Италия) вместе с деревней на 30 домов можно приобрести всего за EUR300 тыс., но при этом затраты на его реконструкцию оцениваются в EUR6 млн.

Реконструкцию исторического объекта (ее порядок и содержание) инвестор, как правило, согласовывает с местными властями еще в момент подписания договора купли-продажи, при невыполнении которого контролирующие органы могут подать в суд на инвестора и лишить его права собственности.

По расчетам компании abc-realty.eu.spol.sr.o, переоборудование замка в отель, ориентированный на отдых состоятельных людей, обойдется в EUR5 млн. Инвестиции предполагают создание гостиницы на 30 номеров с бассейном, полем для гольфа. При минимальном доходе в EUR600 тыс. (при стоимости проживания EUR130 в сутки и заполняемости отеля на 60% круглый год) окупаемость проекта наступит не ранее чем через 10 лет. Содержание замка, в том числе коммунальное, тоже обходится дорого. Только лишь отопление стоит в среднем от EUR15 тыс. в год, вода и канализация — не менее EUR5 тыс.

Если капиталовложения покажутся слишком большими, затраты на покупку, реставрацию и содержание замка можно разделить с другими инвесторами. В Западной Европе практикуют покупку замков в долевое владение. К примеру, для замка в Саксонии, где будет оборудован ресторан и винный погреб, ищут семерых совладельцев. Участие каждого в инвестиции колеблется от EUR120 тыс. до EUR300 тыс. На реконструкцию исторически значимого замка, отвечающего директивам ЕС по охране памятников, можно попытаться получить компенсацию из фондов Евросоюза.

«Замок-отель — специфический бизнес, требующий серьезного менеджмента и грамотного маркетингового подхода. На нем легко прогореть», — предупреждает Андрей Тузов. Поэтому замки — сфера бизнеса не частных предпринимателей, а средних и крупных компаний, у которых уже есть серьезный опыт работы в сфере туризма.

Замки на продажу

Замок в неоготическом стиле недалеко от Пелзня, Чехия
Площадь замка: 1500 кв. м
Площадь парка: 6 га
Стоимость: EUR995 тыс.

Средневековый замок — гостиница «Бург Шваленберг», Германия
Площадь замка: 650 кв. м
Площадь участка: 4,2 га
Количество номеров: 15
Стоимость: EUR1,4 млн

Замок-гостиница в предместьях Парижа, Франция
Площадь замка: 800 кв. м
Количество номеров: 17
Теннисный корт, бассейн, пруд
Стоимость: EUR1,8 млн