Мешают комплексы: когда в Украине появятся жилые комплексы по типу «город в городе»

По подсчетам Татьяны Копылец, директора департамента реализации инвестиционно-девелоперской компании «Каскад», в столице возводится до десяти крупных жилых комплексов площадью около 300 тыс. кв. м. Для сравнения: в нынешнем году в Киеве может быть сдано 1,5 млн кв. м жилья.

Масштабируемся

Михаил Артюхов, управляющий директор ARPA Real Estate, утверждает, что жилой комплекс — это здание от 40–50 тыс. кв. м. Этажность объекта зависит от его месторасположения. Например, в Киевской области, где спрос ниже, она ограничивается пятью-девятью этажами, в столице возводятся более высокие объекты. Тем не менее в центре Киева ввиду дефицита участков и наличия градостроительных ограничений по этажности, а также особенностей целевой аудитории проекта застройщик скорее возведет клубный дом на пять квартир. «В спальных районах Киева больше возможностей построить масштабный жилой комплекс по сравнению с центром города благодаря наличию больших свободных территорий», — объясняет Артем Новиков, управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик».

Жилые комплексы интересны застройщикам по ряду причин. С точки зрения экономики им выгоднее осваивать большие участки. На такой территории можно подвести коммуникации, создать единую инфраструктуру, затем использовать участок в течение длительного времени для поочередного ввода объектов в эксплуатацию. «Сделав разовую инвестицию в подготовку территории, можно осваивать ее поэтапно», — комментирует Артем Новиков.

Кроме того, зарубежные компании, финансирующие строительство, не готовы инвестировать в точечные и не слишком доходные ввиду своей немасштабности объекты, предпочитая вкладывать в крупные комплексы, которые строятся в течение пяти-шести лет. «Процедуры отвода земли, получения разрешения на строительство для одного небольшого дома и масштабного проекта практически ничем не отличаются», — рассказывает Сергей Костецкий, аналитик SV Development.

Играет роль и маркетинговая составляющая. У потребителей возникает доверительное отношение к компании, которая ввела первую очередь ЖК. Покупатели уварены, что если застройщик смог закончить одну секцию дома, значит, у него есть финансовые возможности и моральные обязательства перед инвесторами завершить следующие очереди.

«Компании начали брендировать жилые комплексы, чего не было пять лет назад», — замечает Михаил Артюхов. Помимо создания узнаваемого для потребителей названия объекта, застройщики привлекают покупателей еще и тем, что позиционируют свои ЖК не просто как дома, разрешающие квартирный вопрос, но и как проекты, создающие определенную среду проживания. К примеру, одна из основных тенденций в девелопменте современных ЖК называется live-work-play («живи–работай–развлекайся»). Речь идет о создании универсальных жилых комплексов, которые обеспечили бы большинство потребностей и интересов жителей, а не просто огромных бетонных «коробок» для проживания. «Впервые услышала об этой концепции в 2002 году от своих коллег из стран бывшей Югославии. Большинство сотрудников одной фирмы жили, работали и развлекались в пределах одного ЖК. Когда они открыли филиал в Киеве, то главным условием в поиске офиса и квартир для сотрудников было их размещение в одном доме», — приводит пример Татьяна Копылец. Но что могут предложить наши застройщики?

Все в одном

Современные строительные нормы налагают на застройщика обязательства по обеспечению потребностей жителей дома в инфраструктурных объектах. Поэтому на данный момент в составе практически каждого жилого комплекса есть офисные и торговые площади, что уже дает теоретическую возможность жить и работать в пределах одного квартала. «Любые проекты площадью более 100 тыс. кв. м, которые имеют грамотное зонирование и предполагают развитую инфраструктуру, а также содержат объекты социального значения, могут быть приближены к данному формату», — утверждает Артем Новиков. По словам Константина Браво, коммерческого директора девелоперской компании «НЕСТ», в первой очереди жилого комплекса «Покровский Посад» на жилые помещения приходится 70 тыс. кв. м, а на торговые и офисные — более 25 тыс. кв. м.

Как объясняют девелоперы, при длительных сроках строительства ЖК — три-пять лет — именно наличие коммерческой составляющей существенно улучшает экономику проекта. В новых микрорайонах на Левом берегу Днепра и Оболони современные жилые комплексы обеспечивают минимальные потребности граждан в инфраструктуре. В составе ЖК активно развиваются продуктовые сети, банки, салоны мобильной связи, аптеки, небольшие салоны красоты и пр.

В идеале современный ЖК должен размещать в себе и объекты социальной сферы, но на практике экономика проекта не всегда позволяет это делать. Реализация всех интересов жителей скорее приведет к убыткам девелопера, поэтому в составе ЖК практически нет кинотеатров, боулингов, катков, бассейнов, фитнес-клубов, частных детских яслей и школ. «Так называемые некоммерческие площади наши компании строят, но очень мало и очень неохотно — это детсады, школы, объекты медицинской и спортивной инфраструктуры. Их понять можно: сам процесс строительства в нашей стране — крайне недешевое и довольно-таки нервное удовольствие. Но в Турции, например, в крупных городах каждый третий современный ЖК имеет бассейн», — приводит пример Татьяна Копылец.

Наличие полноценной инфраструктурной и сервисной составляющей зависит от классности объекта: чем она ниже, тем скуднее сервис. Например, жилой комплекс предполагает наличие закрытой охраняемой территории. Но это правило работает в основном для элитных объектов в центре и околоцентральных районах, поскольку для обеспеченных украинцев остро стоит вопрос личной безопасности, и элита готова за это платить. В то же время сделать конкурентной цену ЖК с охраной для украинцев среднего и ниже среднего классов застройщик не сможет.

Тем не менее даже для дорогих домов инфраструктурное бремя может оказаться не по зубам. Например, первоначальная концепция построенного в 2005 году элитного ЖК Diplomat Hall на 75 тыс. кв. м по ул. Жилянской предполагала наличие большого торгового центра с развлекательной составляющей, широким спектром услуг социально-бытового значения. Но в конечном итоге финансовую эффективность показали объекты общественного питания — рестораны и кафетерии, офисная составляющая, а также небольшой набор услуг. Поэтому полноценные ЖК, позиционирующиеся как «город в городе», в большинстве случаев остаются на уровне концепций.

Михаил Артюхов считает, что девелоперы ЖК закладывают риски по окупаемости в цену квадратного метра, которая для масштабных жилых комплексов на 10–20% выше среднерыночной. Причем дороговизна не отталкивает покупателей, которые понимают, что платят за комфорт. Кроме того, в ЖК за счет масштабности строительства девелопер может позволить себе проводить гибкую ценовую политику — акции, скидки и т. д., уточняет Татьяна Копылец. В то же время реальный спрос на дорогие многофункциональные объекты ограничивается низкой платежеспособностью населения.

Тише едешь — дальше будешь

О том, насколько перспективным направлением в девелопменте является строительство жилых комплексов, существуют разные мнения, в том числе и экстремальные. Так, известный американский архитектор Андре Дуани утверждает, что в таких районах полноценной жизни нет, поскольку жители все равно ездят в центр, где сосредоточена деловая и культурная активность города. К тому же человеку свойственно периодически менять работу и место проживания, а привязанность к одному месту создает дополнительные трудности. По словам Дуани, большие комплексы через 10–15 лет после строительства требуют немалых средств на поддержание достойного состояния, а, значит, все расходы лягут на плечи жильцов.

Развитие сегмента масштабных ЖК в Украине будет зависеть от нескольких факторов — платежеспособного спроса и профессионализма девелоперов. По словам Новикова, конкуренция на рынке (соответственно, более богатые на инфрастуктуру и одновременно доступные объекты. — ред.) появится тогда, когда возникнет большой спрос. При росте этих показателей количество масштабных проектов будет увеличиваться.

Одно можно сказать с уверенностью: в центре города будет осуществляться точечная застройка, на окраинах — комплексная, вплоть до создания новых городов­спутников при благоприятной экономической конъюнктуре.