Остановка по требованию. Российские и украинские девелоперы замораживают свои проекты

В этом году они уже не смогут решить проблемы с проектным финансированием. Корпорация Mirax Group, один из крупнейших российских застройщиков, может выйти из ряда проектов.

Надежда ГОНЧАРУК

Корпорация Mirax Group, один из крупнейших российских застройщиков, как минимум на год заморозила все свои объекты общей площадью 10 млн кв. м, находящиеся на стадии проектирования. Если через год ситуация на финансово-кредитном рынке и рынке недвижимости не улучшится, Mirax Group может выйти из ряда проектов, заявил председатель совета директоров корпорации Сергей Полонский.

В черный список попал и один уже строящийся объект, причем в Украине, — 46-этажный многофункциональный комплекс Mirax Plaza (элитные апартаменты, офисы, физкультурно-оздоровительный комплекс и т. д.) в Киеве по ул. Глыбочицкой общей площадью 300 тыс. кв. м. «Стройку мы замораживаем только одну — в Киеве, так как украинский рынок вообще стоит. При этом необходимо заметить, что все свои обязательства по этому проекту мы выполняем теми площадями, которые уже построены (на сегодняшний день возведено 10 этажей). Если же покупатели пожелают вернуть свои деньги (около $20 млн. — Прим. Контрактов), мы готовы это сделать», — пообещал Сергей Полонский, но при этом предложил украинским инвесторам набраться терпения и ждать окончания строительства Mirax Plaza.

Основные причины приостановки проектов — нехватка денег и неблагоприятная конъюнктура финансового рынка. «Мы не хотим брать на себя финансовые обязательства по новым проектам в условиях кризиса ликвидности, когда у нас не завершены проекты, за которые мы отвечаем перед нашими клиентами, — отмечает Сергей Полонский. — Сейчас у нас достаточно собственных средств, чтобы довести все начатые стройки до конца и выполнить все свои обязательства». По словам Полонского, корпорация пока не будет одалживать деньги: «В ближайший год мы не начнем ни одного нового объекта, не оформим ни одного кредита и не будем покупать новых проектов». Замораживание проектов и отказ от заемных средства в условиях подорожавших кредитов и долговых обязательств Mirax Group почти на $1,2 млрд — правильное решение, считают некоторые российские аналитики.

Кроме этой корпорации, работу в Украине, скорее всего, приостановит и другой российский девелопер «Система-Галс», входящий в АФК «Система». Застройщик объявил о продаже четверти своих проектов стоимостью $3,7 млрд, полученные средства от которых будут направлены на погашение кредитов. В Шевченковском районе Киева компания развивает проект жилого комплекса площадью 100 тыс. кв. м.

Местные трудности

Отечественные девелоперы испытывают почти такие же, как у российских коллег, проблемы, но официально о продаже либо замораживании своих проектов заявляют единицы.

ХХІ Век, один из крупнейших украинских девелоперов, объявил об уменьшении административных расходов и частичном сокращении персонала. Кроме того, компания продает все свои логистические проекты, стоимость которых, по оценкам аналитиков, достигает $100 млн (семь складских комплексов, три из которых расположены в Киевской области, по одному в Одессе, Днепропетровске, Харькове и Симферополе). «Совет директоров принял решение о продаже логистических проектов компании по цене, практически равной чистой стоимости активов, с целью развития основных проектов компании и улучшения их ликвидности», — говорится в биржевом сообщении девелопера.

В конце сентября стоимость акций украинской компании на Лондонской бирже за все время размещения достигла исторического минимума — менее 400 пенсов за штуку, тогда как в начале месяца бумаги стоили 700 пенсов. Лев Парцхаладзе, основной владелец компании, надеется, что продажа логистических и других проектов приведет к росту стоимости ценных бумаг компании.

Компания «ТИКО-Констракшен» заявила о продаже логистического комплекса в Макаровском районе и коттеджного городка в Бориспольском районе Киевской области. Девелопер признал, что испытывает трудности с финансированием и планирует сфокусироваться на профильном направлении — строительстве офисных, торговых и гостиничных комплексов.

Скромное предложение

Эксперты прогнозируют, что кризис ликвидности приведет к сокращению нового предложения коммерческой недвижимости как минимум вдвое по сравнению с прогнозируемым ранее объемом. «Хронически всегда вводилось на 40-50% меньше площадей, чем заявлялось. Но в этом году будет введено еще меньше объектов», — уверен Алексей Зеркалов, аналитик ИК Dragon Capital.

По данным компании Knight Frank, в 2008 году в Киеве будет построено менее 300 тыс. кв. м профессиональных складских площадей из заявленных 400 тыс. кв. м. «В складском сегменте все относительно благополучно. Последние три-четыре года около половины складов регулярно не выводились на рынок в анонсированный срок — девелоперы не рассчитывали и не предугадывали проблемы, которые в будущем могут возникнуть при строительстве», — объясняет Станислав Герман, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.

В связи с переносом сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов в Knight Frank скорректировали свои прогнозы на следующий год. По оценкам аналитиков компании, в 2009-м в Киеве будет построено около 500 тыс. кв. м первоклассных складских комплексов, при этом около 40% проектов реализуется в формате «строительство под заказчика», соответственно, на свободный рынок эти площади не попадут.

Впрочем, несмотря на фактическое сохранение баланса спроса и предложения на прежнем уровне, за последние полгода аренда складских площадей подорожала на 3-7%. Минимальные арендные ставки на крупные блоки приближаются к тарифам на средние блоки складских комплексов. Например, складской блок площадью 9 тыс. кв. м сегодня предлагается по цене $125 за кв. м в год. Основная причина подорожания аренды — рост себестоимости строительства складских помещений вследствие повышения цен на строительные материалы.

Киевский рынок офисной недвижимости продолжает расти умеренными темпами, отмечают аналитики Colliers International. В I полугодии 2008 года объем нового предложения офисных помещений составил 95 тыс. кв. м, что практически сопоставимо с показателем аналогичного периода 2007 года.

Однако генеральный директор Concorde Develоpment Валерий Кирилко уверен, что в нынешнем году в Киеве не будут введены в эксплуатацию и половина из заявленных к сдаче офисных площадей.

А вот на столичном рынке торговой недвижимости уже сейчас прослеживается стагнация. По данным Colliers International, в I полугодии 2008 года в Киеве введено в эксплуатацию около 43,5 тыс. качественных торговых квадратов, что увеличило общий объем предложения всего на 12%. «Повышение банками кредитных ставок особенно болезненно отразилось на экономике проектов торговой недвижимости — девелоперы приостановили их развитие», — констатирует Валерий Кирилко.

Впрочем, возможное сокращение нового предложения вряд ли приведет к галопирующему росту арендных ставок на торговые помещения — по мнению многих аналитиков, киевские квадраты достигли своего максимума. Ретейл уже не сможет проглотить новые цены. «Повышение арендных ставок может привести к переформатированию столичного рынка. Например, небольшие рестораны покинут центр города, потому что будут не в состоянии платить за аренду», — прогнозирует Алексей Зеркалов.

Дело житейское

По мнению опрошенных Контрактами экспертов, кризис ликвидности больше всего отразится на рынке жилья, особенно в сегменте домов экономкласса, — в 2008-м предложение нового жилья может сократиться как минимум на 30%. Учитывая, что в прошлом году в Киеве было сдано 1,4 млн кв. м, столичные застройщики могут регрессировать до показателей двухлетней давности и сдать в этом году чуть более 1 млн кв. м.

По информации Контрактов, только в Киеве на более поздние сроки перенесен ввод в эксплуатацию около 30 жилых домов, а 10 компаний заморозили жилищные проекты, которые не вышли на стадию строительства.

О возможном прекращении реализации ряда объектов жилья экономкласса, которые еще не поступали в продажу либо по которым ведутся подготовительные работы, заявил и крупнейший украинский застройщик Киевгорстрой.

«Если финансовые проблемы заставят банки еще больше урезать ипотеку, а то и вовсе приостановить выдачу кредитов под покупку квартир, спрос на жилье снизится. Хотя этот процесс уже необратим — объемы продаж жилья, прежде всего экономкласса, значительно уменьшились», — констатирует Станислав Герман.

Послезавтра

Нынешний кризис ликвидности, скорее всего, отсеет самые неблагополучные проекты. «В сегменте коммерческой недвижимости пока масштабного застоя нет, хотя стало сложнее и дороже получить кредит под строительство объекта, — объясняет независимый эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов. — Повышение кредитной ставки на 2-3 п. п. ощутимо сказывается на годовой доходности на вложенный капитал. Если ранее доходность проекта составляла 20%, то после удорожания кредитов этот показатель упадет до 17%, что существенно для акционеров строительных компаний».

Не исключено, что украинские девелоперы будут массово продавать либо замораживать непрофильные активы — объекты на стадии строительства. «Компании, у которых нет другой производственной деятельности, кроме девелопмента, отсутствует положительный денежный поток, при этом они рассчитывали работать на привлеченные денежные средства, будут сворачивать свою деятельность, — прогнозирует независимый эксперт по недвижимости Лилия Фарафонова. — Продавать будут все, что есть. Но фокус в том, что рынок стоит и купить без кредитов, за которые банки просят слишком много или вообще отказывают в займе, тоже невозможно. Круг замкнется».

Многие успешные девелоперы уже исчерпали свои возможности финансирования проектов за счет заемных средств. «Однозначно недостаток денег чувствуется, его надо как-то компенсировать, и каждый застройщик решает это по-своему, — соглашается Алексей Зеркалов. — Одни продают проекты, другие привлекают дополнительный акционерный капитал, который сейчас тоже очень тяжело, практически невозможно найти».

Поэтому эксперты рынка не исключают, что из-за сокращения предложения в 2009-2011 гг. ретейлу будет сложно найти новые качественные торговые площади, а компаниям — офисы класса А и В. Тогда как в сегменте дешевого жилья возможно возобновление роста цен — по причине дефицита новых квартир экономкласса.

Факты

Только спокойствие
Аналитики Colliers International, проанализировав рынок коммерческой недвижимости Киева за I полугодие 2008-го, не заметили признаков масштабного кризиса отрасли

Объем рынка офисных помещений Киева