Ледниковый период. Oбъемы продаж жилья снизились в десять раз по сравнению с прошлым годом

В последние пять лет количество сделок купли-продажи квартир после мертвого летнего сезона резко увеличивалось. Однако в этом году отечественный рынок недвижимости под влиянием финансового кризиса изменил традициям. В сентябре деловая активность была очень низкой, не оправдав прогнозы аналитиков. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (риелторов) Александр Бондаренко констатирует, что объемы продаж жилья снизились в десять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В урожайные на сделки 2005 и 2006 гг. в Киеве ежемесячно заключалось до 3 тыс. договоров купли-продажи, в августе-сентябре 2008-го — не более 300. «Продавцы и покупатели пришли на рынок недвижимости, как дети в школу первого сентября, — проводит параллели аналитик группы компаний «Планета Оболонь» Владимир Коломейко. — Думали, будет оживление, потолкались там с недельку, смотрят — ничего не изменилось по сравнению с летними месяцами. Сразу — спад активности. Агенты недвижимости жалуются на застой — продавцы не продают, а покупатели не покупают квартиры. Ситуация усугубляется политической нестабильностью, непонятно также, что будет с курсом валют».

Снижение спроса вызвано прежде всего ужесточением условий ипотеки и слухами о предстоящем обвале цен. Ведущие банки значительно подняли процентные ставки для гривневых кредитов под покупку жилья, которые во второй половине сентября в среднем составляли 21,51% (данные Простобанк Консалтинга). Кроме того, финансовые учреждения сократили максимальный срок кредитования до 15 лет и увеличили размер первоначального взноса до 20% и выше. Ограничение кредитования в свою очередь привело к снижению цен на вторичное жилье практически во всех городах Украины со второй половины августа. Причем тенденция падения стоимости квартир сохраняется.

И тишина…

В Киеве с начала до середины августа недвижимость подешевела на 1,5% — с $3220 до $3170 за кв. м. В третьей декаде буквально за неделю цены предложения несколько повысились, однако с начала сентября плавно снижаются и сейчас составляют $3180 за кв. м (данные АН «Мегаквартал»).

В Одессе средняя цена предложения за сентябрь снизилась с $1465 за кв. м до $1458 (данные компании «Канзас»). В Севастополе в прошлом месяце квадратный метр жилья подешевел на $12 — с $1739 до $1727.

А вот вторичный рынок Донецка, напротив, демонстрирует ценовой рост. Практически весь сентябрь квартиры в городе дорожали, правда, несущественно. По данным компании «ГЕРЦ», средняя стоимость квадратного метра за месяц увеличилась на 1,6% — с $1838 до $1858.

Символическое уменьшение стоимости квартир на вторичном рынке пока не дает повода говорить о начале масштабного падения цен на недвижимость, поскольку подорожание или удешевление жилья на 0,5-1,5% многие аналитики часто списывают на статистическую погрешность. Тем не менее подавляющее большинство опрошенных Контрактами риелторов признали тот факт, что цены на недвижимость вот уже несколько месяцев подряд замерли на одной отметке и расти до нового года как минимум не будут.

Александр Бондаренко уверен: предпосылок для увеличения деловой активности к концу года пока нет. «Разве банки начнут снижать процентные ставки и увеличивать объемы кредитования? Судя по нынешней ситуации на финансовом рынке — вряд ли, — замечает эксперт и резюмирует: — Рынок недвижимости никто и ничто не сможет оживить к концу осени».

По прогнозам аналитиков, объемы сделок останутся на уровне прошлого года, когда количество продаж по всей Украине по сравнению с благополучным 2006-м уменьшилось на треть — с 140 тыс. до 98 тыс., в частности по Киеву — с 40 тыс. до 28 тыс.

Цены на вторичном рынке Украины проседают

Оптимизм среди участников рынка излучают единицы. По данным директора АН «С.І.Т.» Эдуарда Бразаса, по сравнению с летом в столице наблюдается рост просмотров квартир и числа обращений в агентства недвижимости. «С момента поиска квартиры до подписания договора купли-продажи проходит 1,5-2 месяца. Хорошо, если нынешняя активность покупателей выльется в реальные сделки в конце октября, спрос ведь никуда не пропал», — успокаивает эксперт.

Половина опрошенных риелторов считают, что до конца года стоимость вторичного жилья останется прежней или будет расти на уровне инфляции. «Цены стояли, стоят и стоять будут долго. Стоимость жилья весь нынешний год была практически стабильна и почти не менялась. Средняя совокупная цена на первичном и вторичном рынках Киева уже несколько месяцев составляет $2800 за кв. м, вторичное жилье стоит чуть дороже — более $3000», — уверяет Бразас. Руководитель департамента аналитики компании «Канзас» Сергей Голуб предполагает, что до конца года ежемесячный прирост цены на вторичном рынке составит от 0,8% до 1,5%.

Впрочем, некоторые риелторы прогнозируют постепенное падение цен. «Рынок больше стагнирует, чем падает. Стагнация — это когда у покупателя и продавца нет точки соприкосновения, причем последние выставляют высокую цену и ниже опускать ее не хотят. Покупатели в свою очередь не могут финансово дотянуться до этой цены, но жилье желают приобрести. Рынок сдвинется с точки, если одна из сторон пойдет навстречу, — объясняет механизмы ценообразования на вторичном рынке аналитик АН «Мегаквартал» Александр Тютенко. — Понятно, что вторая сторона, покупатели, не могут пойти на уступки с финансовой точки зрения — у многих попросту не хватает денег. Поэтому, скорее всего, за них это сделают продавцы, снижая цены. Это уже заметно: кривая стоимости начинает плавно идти вниз. Мы пришли к такому циклу развития, когда рынок должен стремиться к падению. По моим прогнозам, цены к весне следующего года просядут на 15-20%».

Александр Бондаренко уверен, что подешевеет только некачественное переоцененное жилье: «В лучшем случае для потребителя произойдет достаточно существенная дифференциация цен. Это характерно для стагнационных периодов. Упасть в цене могут и должны те объекты недвижимости, которые не соответствуют критериям современного жилья. Например, хрущевки должны подешеветь на 15-20%, но пока мы не наблюдаем падения их стоимости. А то, что построено недавно, не будет уменьшаться в цене».

Первичный инстинкт

Последние два месяца украинцы фактически не приобретают жилье в строящихся домах. «Уже в августе продажи шли неважно, а сейчас тем более — в сентябре практически не было покупателей», — констатирует Лариса Ломакина, директор департамента инвестиций и продаж объединения «Лико-Холдинг».

Ранее четко налаженная схема финансирования строительства новостроек дала сбой. Когда в начале лета банки ужесточили условия кредитования для покупателей жилья, спрос на первичку снизился в несколько раз. Небольшие компании, финансирующие строй-ку в основном на деньги инвесторов и кредитные средства, в спешном порядке начали замораживать строительство объектов, а крупные застройщики приостановили освоение новых площадок. На фоне стагнации строительного рынка снизилось доверие инвесторов к первичному рынку — украинцы хотят покупать квартиры в готовых новостройках. «Нас подвела банковская система. 80% нашего жилья люди приобретают в кредит, причем не на продажу, а для себя. Как только условия выдачи ипотечных кредитов ужесточились, продажи застройщиков снизились», — объясняет Лариса Ломакина.

Несмотря на снижение спроса, строители не торопятся снижать цены. Главный аргумент застройщиков — рост себестоимости строительства, вызванный удорожанием стройматериалов. Впрочем, компании пусть не явно, но все же стараются демпинговать — застройщики активно привлекают потенциальных клиентов скидками до 5% и прочими бонусами. Дальше — больше. Многие строительные компании еще в докризисное время набрались кредитов. Однако приток клиентских денег, которые можно было бы направить на погашение кредитов, иссяк, а банки, испытывающие проблемы с ликвидностью, в любой момент могут потребовать досрочного погашения займа. Поэтому строительные компании будут вынуждены активизировать продажи, а иначе как снижением цен на 10-15% эту задачу на стагнирующем рынке не решить.

Тем не менее обвала цен, скорее всего, не будет, по крайней мере, в столице. По мнению экспертов, потенциальный ежегодный спрос на киевскую первичку составляет более 10 млн кв. м жилья. Правда, платежеспособны всего около 800 тыс. кв. м. За нынешний год городские новостройки подорожали на 15-20%, и строители продолжают держать цены. По данным компании «Київ Житло-Інвест», в августе стоимость жилья на первичном рынке Киева снизилась на символические 1,3%. В сентябре квадратный метр в новостройках стоил $2600.

Снижение активности потенциальных покупателей однозначно отобразится на объемах предложения нового жилья. Если в прошлом году, по данным Госкомстата, в Украине было введено в эксплуатацию 10 млн кв. м, то в нынешнем строители сдадут не более 8 млн кв. м.

Нажмите, чтобы увеличить

Государственный комитет статистики уже зафиксировал снижение объема выполненных в Украине строительных работ за 8 месяцев 2008 года на 2,6% по сравнению с аналогичным периодом 2007-го — до 39,5 млрд грн.

Уменьшение предложения новых квадратов наблюдается по всей Украине.  К примеру, в Крыму в январе—июне 2008-го введено в эксплуатацию 102,6 тыс. кв. м жилья — на 50,8% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, данные Главного управления статистики в АРК.

По разным прогнозам, в Киеве объем новостроек по итогам года сократится на 50-200%. Член совета директоров компании «XXI Век» Андрей Миргородский считает, что в нынешнем году в столице будет введено около 500 тыс. кв. м жилья — минимум втрое меньше, чем планировалось.

Еще больше сократится предложение нового жилья в 2009-м. Сегодня большинство новых строек и проектов заморожены. Учитывая, что жилой дом строится 1,5-2 года, дефицит предложения придется именно на конец 2009 — начало 2010 года. «Нынешний кризис приведет к сокращению объема предложения нового жилья в следующем году на 15-20% по всей Украине», — прогнозирует Василий Можар, первый вице-президент холдинговой компании «Киевгорстрой». С ним соглашается Лариса Ломакина: «В следующем году, особенно в 2010-м, объемы нового предложения резко упадут. Осенью этого года практически ни один застройщик не заложил сваи под новый жилой дом. Еле-еле дотягивают то, что возводят». Поэтому некоторые эксперты предполагают, что дефицит предложения нового жилья в конце 2009 — начале 2010-го спровоцирует резкое подорожание квадратных метров в новостройках.

Правила игры

Баян для строителей
Парламентарии обяжут строителей страховать свои риски. Но не всех

В конце сентября Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект (№ 1418), предполагающий обязательное страхование рисков участников строительства, работающих через фонды финансирования строительства (ФФС) или фонды операций с недвижимостью (ФОН). Застройщики, в частности, должны будут страховаться от невыполнения или ненадлежащего выполнения строительно-монтажных работ. «Себестоимость строительства увеличится на 0,5%, но положительный эффект страхования перекроет это подорожание», — считает директор ФК «Глобал Капитал» Лариса Гавриш. По словам Милана Паевича, управляющего директора компании SlavInvest, на рынках недвижимости развитых стран именно страховые компании защищают частных инвесторов от строителей-аферистов.

В целом в законопроекте предусмотрен целый ряд уточнений и дополнений в «строительное» законодательство, в том числе в Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». В частности, предлагается четко распределить обязательства между застройщиком, инвестором и управителем, усилить защиту интересов инвестора. Например, в законопроекте прописывается, что за инвестором будет закреплена квартира, получаемая им после завершения строительства, для того чтобы управитель не смог продать жилье нескольким инвесторам. При этом в фонды операций с недвижимостью можно будет инвестировать средства только путем покупки сертификатов ФОНов, которые будут приравнены к паевым ценным бумагам. При этом минимальный уставный капитал предлагается увеличить до ЕUR5 млн (денежные или материальные средства). В законопроекте декларируется, что за невыполнение обязательств перед застройщиками и инвесторами руководство ФОНа будет нести полную административную ответственность.

Интересно, что повысить уровень защиты строительных инвесторов парламентарии удосужились как раз через тысячу дней с момента раскрытия аферы группы компаний «Элита-Центр».

Однако, как отмечают некоторые юристы, если законопроект останется в нынешнем виде, выполнение его норм будет необязательным для более чем половины игроков рынка. «Закон коснется застройщиков, привлекающих средства населения с помощью ФФС или ФОНа. Однако на тех, кто работает в обход этих схем (к примеру с помощью облигаций), он непосредственно не повлияет», — уверен адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков.

Любопытно, что мнения участников рынка о необходимости принятия такого законопроекта разделились. «Сейчас не время нововведений. Высок риск усиления стагнационных процессов и увеличения количества дефолтов в строительной отрасли», — предостерегает Лариса Гавриш. Представители фондов операций с недвижимостью добавляют, что при соблюдении новых правил доходность ФОНов сроком действия год-полтора снизится с 30-50% до 10-15%, а в некоторых случаях — до нуля. Иная позиция у президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко: «Сейчас удачное время для структуризации рынка. Системное принятие связных законов, которые урегулируют правила игры и снимут спорные вопросы, положительно скажется на строительных компаниях».

Однако сторонники законопроекта все же согласны, что документ требует существенной доработки. Например, страхование строительных рисков необходимо сделать обязательным для всех застройщиков, а не только работающих через ФФС или ФОН. Этим же документом некоторые участники рынка предлагают решить проблему «карманных» ФФС, ФОНов и страховых компаний. «Новый закон сможет защитить инвесторов только в том случае, если строителей будут контролировать независимые страховщики и фонды, а не созданные ими же дочерние компании», — резюмирует Бондаренко.