Было ваше — стало наше. Как заключать сделки купли-продажи дома, квартиры, машины

По некоторым данным, каждого третьего покупателя автомобиля можно уличить в несоблюдении буквы Закона.

Наталья ГАМОЛЯ, ЛИЧНЫЙСЧЕТ

Якобы все просто: пришел, увидел, заплатил. Но оказывается, только одного холодного денежного расчета недостаточно для полного счастья как покупателя, так и продавца. Согласно действующему законодательству, любую договоренность нужно отразить на бумаге, составив договор купли — продажи будь то движимого или недвижимого имущества. После чего констатацию факта смены собственника заверить нотариально с государственной регистрацией договора. А это уже не только право на счастье, но и обязательство его обеспечить.

Автомобиль: куплен, но не продан

По непроверенным данным, каждого третьего покупателя автомобиля можно уличить в несоблюдении буквы Закона. Не то, чтобы они злостно нарушают предписание, но и не совсем ему следуют. С целью сэкономить большинство сделок оформляются не по договору купли-продажи, а по доверенности. Паспорт транспортного средства с отметкой ГАИ о снятии с учета для продажи, отчуждение, доверенность, если продавец не является собственником, для оформления номерного агрегата получить в ГАИ свидетельство на высвободившийся номерной агрегат. Такой нехитрый подбор документов для продавца автомобиля. И мало какой покупатель поинтересуется, а имеет ли еще кто, кроме продавца (например, его первая супруга), право претендовать на владение стальным конем?

Реальность жестока и к покупателям, и к продавцам автомобилей — бьет по карману «лишними» платежами, разными комиссионными и налогами. «Приобретая машину таким способом, — заостряет внимание покупателя автомобиля Ирина Шевчук, — человек не становится ее собственником, он — просто лицо, которое пользуется транспортным средством и имеет право им распоряжаться, если доверенностью предоставлено такое право». Даже не взирая на то, что машина снята продавцом с учета, владельцем авто все равно числится продавец. И тогда, когда ваше бывшее авто послужит средством передвижения, скажем, удачно скрывшимся грабителям банка, то, в первую очередь, вам придется доказать, что давно сменили стального коня на двугорбого верблюда. Как замечает Ирина Шевчук, подобный вариант сделки для обеих сторон чреват серьезными нежелательными последствиями, и рекомендует, все же покупать — продавать автомобиль с оформлением договора купли-продажи.

Продать недвижимость, купить

Будущему владельцу квартиры, дома с участком или машины придется приложить максимум усилий, чтобы найти наиболее безопасный вариант заключения сделки. Как бы эгоистично это не выглядело, но необходимо убедиться, что предмет покупки достанется только тебе и никому больше. Посему придется протестировать его на юридическую чистоту. Иногда и сам продавец может не знать, что продать имущество невозможно.

Лучше не связываться с покупкой квартиры, если в ней прописаны малолетние дети (и при этом аргумент, что правом собственности на нее ребенок не обладает, может не оказаться решающим). Более того, возможен вариант, когда в квартире человек не прописан, но сохраняет право проживания. «Часто квартира (или дом) находится в общей частичной собственности, скажем, у супругов, — рассказывает юрист юридической фирмы «Астерс» Ирина Шевчук. — Если один из совладельцев (или оба) принимает решение продать квартиру одному покупателю, то договор будет заключаться между двумя продавцами и покупателем; но, не зависимо от количества сторон, такой договор будет регулироваться теми же нормами законодательства, которые применяются к двусторонним договорам. Как известно, в случае общей частичной собственности каждый из совладельцев имеет преимущественное право покупки доли или части, принадлежащей другому совладельцу. То есть, приняв решение продать свою часть недвижимости по определённой цене, её владелец обязан предложить её выкуп в первую очередь совладельцу. И только если последний отказался, она может продаваться другим покупателям на тех же условиях. Если это условие не соблюдено, существует большой риск признания заключённого договора купли-продажи не действительным со всеми вытекающими последствиями».

На сто процентов проверить юридическую чистоту квартиры (дома, земельного участка) невозможно — доказано практикой и временем. Покупателю легче будет проверить юридическую чистоту квартиры с участием нотариуса, это избавит от сомнений и на счет чистоты предоставленных продавцом документов, поскольку нотариус несет полную имущественную ответственность всеми своими средствами и имуществом за каждый удостоверенный договор. Хотя риски покупателя и продавца неравнозначны, заинтересованность в том, чтобы привлечь к делу нотариуса, у каждого одинакова. Например, продавцу подскажет, как лучше оформить сделку — через договор купли-продажи или дарения, или если есть желание оставить квартиру за собой, то возможен договор пожизненного содержания с иждивением. В конце концов, нотариус обязан знать истинные намерения обеих сторон (в своих же интересах). В конце концов, нотариус и сам оставляет свою подпись под договором, согласно которому «продавец передаёт или обязуется передать такое недвижимое (или движимое) имущество в собственность покупателя, а покупатель принимает или обязуется принять это недвижимое (или движимое) имущество и заплатить за него определённую денежную сумму»; также заносит параметры сделки в свой реестр.

Составить договор

«В каждом конкретном случае грамотный юрист или нотариус должен посоветовать сторонам внести в договор те пункты, которые максимально точно и детально отобразят действительные намерения сторон, что также будет являться гарантией от возможных недобросовестных действий в последующем, — рекомендует Ирина Шевчук и не советует пользоваться шаблонными формами договора, которые содержат только общие положения, абсолютно не учитывая специфику твоего конкретного случая. — Чем детальнее будут прописаны все согласованные сторонами условия, тем меньше нежелательных последствий может возникнуть».

При этом не существует идеальной формы договора купли-продажи. «Во-первых, законодательство устанавливает, что стороны являются свободными при заключении договоров, — утверждает Ирина Шевчук. — Это означает, что кроме обязательных, определённых законодательством условий, в договор включают любые условия, которые определяются и согласовываются сторонами. Такая свобода действий является объяснимой и приемлемой для сторон, если мы задумаемся над тем многообразием нюансов и частных случаев, которые могут возникнуть в регулируемых правоотношениях».

Трудно не согласиться, задумавшись, например, о том, когда отдать всю оговоренную сумму за квартиру: до подписания договора у нотариуса, после или во время? Передача денег, пожалуй, еще более щепетильный вопрос, чем пункты в договоре. Как утверждают юристы, договориться можно о любом варианте, а чтобы лишний раз не переживать — указать его отдельным пунктом договора. Только в этом случае можешь быть уверенным, что получишь всю сумму в купюрах, номиналом не больше двадцатки. Как покупателю, так и продавцу не мешает перестраховаться, например, с помощью банка. Скажем, в оговоренный день сделки покупатель на счет продавца со своего счета переводит определенную сумму (а если впоследствии возникнут претензии со стороны продавца, то выписка из банка будет весьма серьезным доказательством в пользу покупателя). Эта же сумма должна быть обозначена и в договоре. Хотя, не корысти ради, а только исключительно для экономии часто в договоре указывается не рыночная стоимость, а цена квартиры согласно справки БТИ, где цены сложены согласно прейскурантам еще прошлого века. Конечно, это помогает сэкономить на оплате нотариальных услуг (хотя у частных нотариусов чаще существует почасовая оплата или «ставка» по определенным видам сделок), уплате налогов. Но в случае, если вдруг договор будет расторгнут, покупатель наверняка потеряет разницу между оплаченной и указанной в договоре суммой.

К какому нотариусу лучше обратиться — государственному или частному — зависит от того, как договориться с партнером по сделке. Первый за работу свою возьмет дешевле, но и в очередь запишет через пару-тройку месяцев, второй, естественно, обойдется немногим дороже, но сделка состоится в удобное для тебя время. «На практике, оплата расходов, связанных с заключением и нотариальным оформлением предварительного договора, а также договора купли-продажи происходит по согласованию сторон. Общие расходы будут составлять 1% госпошлины, 1% в пенсионный фонд и налог с дохода, полученного от сделки продавцом, — говорит Ирина Шевчук. — Не зависимо от того, разделят ли стороны расходы по согласованию между собой или их оплатит одна из сторон, удержание в пенсионный фонд и, конечно, налог с дохода будут записаны на продавца».

Украинцы очень любят наличные деньги, а потому в 99 случаях из 100 приходят на сделки купли — продажи с чемоданами и с огромным доверием (ну как-то право неловко при людях такие деньги считать). Чтобы не стать жертвой обмана и не трястись в ожидании пули-дуры из-за угла, лучше заранее открыть счет в банке, назначить там встречу с покупателем — и пусть он сам положит на ваш счет деньги. При этом вы буквально не брали в руки чужих денег. Это, кстати, будет и неоспоримым доказательством в случае судебных разбирательств, если вдруг что.

Нелишний четвертый

Кроме нотариуса засвидетельствовать твою сделку могут еще и посредники. Конечно, они возьмут вознаграждение за свое участие, но с них ты можешь потребовать и выполнения некоторых работ, например, проверить труднодоступные для тебя факты по объекту покупки (скажем, не числится ли машина в угоне, насколько «чиста» квартира) или подыскать хорошего покупателя. Если в случае с продажей авто посредник — не обыкновенный перекупщик или в случае с квартирой — не брокер-одиночка, а специалисты серьезных фирм, то он будет весьма полезен и при заключении договора купли — продажи. Такой «свидетель» оценит объект, поможет с подготовкой и проверкой документов, а также обязательно зафиксирует факт совершения сделки, факт перехода собственности от продавца к покупателю. И если впоследствии продавец надумает обратиться в суд, чтобы вернуть проданное, у него уже ничего не получится.

Личный опыт

В мае Лидия Кривзун неимоверно радовалась: наконец-то нашелся покупатель, согласившийся на выставленную за квартиру цену. Чтобы поскорее все состоялось и дабы поменьше рисковать, задатка до сделки не было. К сделке было все готово, но в обозначенный день к нотариусу вместе с покупателем Лидия не пошла. За день до условленного дня встречи рухнул доллар. В телефонных переговорах накануне не удалось убедить покупателя провести расчет в долларах — покупатель готов был предоставить всю сумму в гривнах, естественно, по действующему «на сегодня» курсу. На сумме в долларовом эквиваленте в пару сотен тысяч это была значительная потеря, потому Лидия решила подождать другого покупателя. Как рассказывает нотариус Ирина Козьякова, такой случай — уже закономерность. Продавец с покупателем просто оговаривают цену устно, и, как правило, в долларах. Но расчеты, согласно Закону, должны происходить в гривнах, и нотариус в договоре пропишет цену сделки в национальной валюте (тогда как продавец и покупатель могут рассчитываться в той валюте, о которой договорились). А эквивалент в иностранной валюте в договоре можно указать дополнительно. Однако при этом каждый — и покупатель, и продавец — в уме держит «свой» курс, ориентируясь на коммерческий курс купли и продажи валюты в обменниках. Тогда как нотариус будет ориентироваться исключительно на курс, установленный НБУ. Чтобы не попасть впросак, Ирина Козьякова рекомендует указывать в договоре не только сумму сделки в гривнах, но и ее эквивалент в другой валюте, указав курс соотношения валют еще в предварительном договоре.