Кризис на рынке недвижимости начала ХХ века обернулся массовыми разорениями

Усадьба Меринга до застройки

Довольно ощутимо и наглядно подобные процессы проявились тогда в киевском домостроительстве. Если перед этим возведение доходной недвижимости имело характер бума (в городе что ни год вырастали по двести и более кирпичных зданий), то после 1901 года этот показатель спикировал.

Спад затронул сразу несколько категорий предпринимателей, занятых в строительном бизнесе Киева, однако, стоит отметить: в целом зодчество было достаточно налаженным и организованным. «Дурные деньги» в нем не обращались, доходность была умеренной, но стабильной. И когда строительную отрасль все-таки стало лихорадить, осмотрительные и грамотные бизнесмены не понесли особенных потерь. Проблемы возникли главным образом у тех, кто в период взлета не сумел подстелить соломки.

Кредиторы

Все, кто изучал домостроительные бумы в Киеве, сходятся на том, что определяющую роль в них сыграла ипотека. Кредитные учреждения выдавали ссуды на весьма приемлемых условиях: приходилось платить примерно 7–8% в год, что при средней 10–12%-ной рентабельности доходной недвижимости было выгодно и для банков, и для заемщиков, и для города в целом. Так что, говоря словами фельетониста-современника тех лет, ссуды можно было брать дотоле, «пока у банка хватит кредитного терпенья, а у вас строительного хотенья».

Разумеется, новые здания вырастали как грибы после дождя. Но, пожалуй, именно финансисты первыми учуяли надвигающуюся опасность. Ведь многие банки вместо наличных выдавали ссуду собственными облигациями, и тем держателям, кому эти бумаги в конце концов доставались, нужно было платить ренту по купонам. Если считать, что спрос на жилье должен был оставаться на прежнем уровне, то для выплат по облигациям с лихвой хватило бы процентов, уплачиваемых заемщиками. Ну а если нет? Тогда должникам грозила опасность прекратить платежи, после чего их недвижимость в погашение кредита переходила бы банкам. А зачем она была нужна в период кризиса? Приходилось продавать ее с молотка, рискуя не добрать до суммы долга, или самому банку в качестве хозяина возиться с обременительным имуществом.

Короче говоря, по выражению того же фельетониста, «банки сжали дающую благодетельную руку, кредит сократился, вместо прежнего непрерывного золотого дождя начали перепадать маленькие дождики». Это, очевидно, спасло финансистов от серьезных неприятностей, но кое-какие убытки все же пришлось понести. Потому что немало заемщиков, получивших кредит ранее, с падением интереса нанимателей к арендуемым помещениям оказались-таки на бобах. В итоге с началом кризиса кредиторам, активно подпитывавшим деньгами строительный рынок, пришлось иметь дело с неисправными должниками. Одно только Киевское кредитное общество в 1901 году выставило на торги 11 домовладений, а в 1902-м — 13 (притом что за несколько предшествующих лет такое случалось лишь для 1–2 залогов в год). В свете событий 1904–1905 годов (революция, война) улучшений не было, торги то и дело оказывались безуспешными, так что за Обществом оставалось десятка два нераспроданных домохозяйств.

После того как их удалось наконец реализовать, Киевское кредитное общество подвело неутешительные итоги: потери составили 400 тыс. руб. Впрочем, банкиры не слишком горевали, поскольку изначально им грозили более внушительные убытки. Устав Общества предусматривал, что непроданные с торгов залоги должны быть обязательно сбыты с рук в течение полугода. Но за это время в сложившейся ситуации трудно было подыскать достойного покупателя. И Общество летом 1902-го обратилось к министру финансов с просьбой о временном пересмотре устава и продлении срока продажи таких имуществ до 1906 года. Просьба была удовлетворена, благодаря чему банк сумел «вырулить» за счет одних только прибылей, не касаясь запасного капитала.

Инвесторы

Большинству владельцев земельных участков, которые очертя голову бросились в омут строительного бума и не сориентировались в конъюнктуре, инвестирование принесло одни неприятности. Но от спада пострадали даже те, кто развернул достаточно солидные и материально подкрепленные инвестиционные проекты. Правда, их подводила главным образом собственная неосмотрительность.

Крещатикская площадь

Одним из знаковых киевских строительств на исходе XIX столетия была застройка так называемой усадьбы Меринга. После известного киевского профессора-медика Федора Меринга, скончавшегося в 1887 году, остался громадный участок (площадью более 10 га) в самом центре города, между Крещатиком и Банковой. Старик Меринг не горел желанием превращать свое имение в строительную площадку. Он довольствовался на всем этом пространстве лишь несколькими домами, а остальное место занимал уютный домашний парк с фруктовым садом, огородом, прудом и купальней. Но наследники профессора поступили вполне в духе нынешнего времени: обрекли усадьбу на застройку как можно большей площади и этажности. Было создано акционерное Киевское домостроительное общество. Его председателем избрали сына профессора Михаила Меринга. Было решено, что Общество выкупит у наследников всю усадьбу за 1,8 млн руб. (из расчета 3600 акций по полтысячи за каждую), затем поделит ее на отдельные участки и уже от себя начнет их распродавать, а отчасти застраивать самостоятельно. На территории поместья заранее распланировали и проложили четыре новых улицы, Николаевскую площадь (ныне — пл. Ивана Франко).

Строительство закипело. Новостройки поражали пышностью и красотой отделки. Самыми яркими их образчиками стали громадная гостиница «Континенталь» на улице Николаевской (сейчас — ул. Архитектора Городецкого), сразу признанная лучшей в городе, а также театральное здание, немедленно арендованное известным антрепренером Соловцовым. Причем и «Континенталь», и театр Общество собиралось оставить за собой, потому что столь престижная недвижимость должна была приносить особо крупные доходы к удовольствию держателей акций.

Киевляне дивились перевоплощению меринговской усадьбы, тогда как состоятельный люд охотно готовил денежки для вложений. Казалось бы, чего не хватало Обществу, чтобы добиться полного успеха? Только одного: умения вовремя остановиться и прочувствовать состояние рынка. Между тем настал момент, когда цены на стройматериалы и рабочую силу взмыли вверх, а рынок уже был перенасыщен. Более осторожные инвесторы поняли: лучше пока переждать и вложить деньги во что-то другое. Однако Михаил Меринг в азарте продолжал строительство. Когда же оказалось, что ожидаемые доходы от новостроек не позволяют закончить очередные проекты, он решил прибегнуть к кредиту и дождался того, что заимодавцы через суд вынудили Общество ликвидировать дела и распродать активы. В итоге те, кто доверились Мерингу-младшему и стали акционерами Киевского домостроительного общества, получили обратно свои паи, но распрощались с надеждами на солидные дивиденды.

Подрядчики

Пожалуй, наиболее очевидные проблемы возникли у владельцев строительных контор и производителей стройматериалов. Еще бы: спад в этом деле попросту оставлял их без работы.

Особенно болезненное обстоятельство заключалось в том, что в период ажиотажа, на гребне конкурентной борьбы, подрядчики нередко соглашались возводить в кредит. Ведь наличие достаточного портфеля заказов позволяло «затыкать дыры» на одном проекте поступлениями от другого. Когда же механизм забуксовал и многие вовсе остались без средств, обнаружилась нехватка живых денег. В результате подрядчикам приходилось влезать в долги, чтобы рассчитаться с рабочими и поставщиками хотя бы за выполненное уже строительство. Это пошатнуло их коммерческую репутацию.

Жертвой подобной беды оказался знаменитый Лев Гинзбург, крупнейший подрядчик Киева, ворочавший миллионными заказами. В 1904 году дошло даже до того, что по его делам была назначена «администрация» (то есть фирму перевели в режим санации, под присмотр авторитетных бизнесменов), которую возглавил видный предприниматель Давид Марголин. Впрочем, она имела вполне конструктивный характер, тем более что самого Гинзбурга тоже включили в ее состав. Даже несмотря на то что ожидаемый пассив фирмы в 800 тыс. руб. на самом деле достиг миллиона, все знали: активов у Гинзбурга гораздо больше. И его подрядная фирма устояла.

Незначительно пострадали и фабриканты, производившие кирпич. Хотя им пришлось пережить несколько неприятных лет (цена на их продукцию упала с 20–25 до 12–15 руб. за тыс. шт., да еще и производство пришлось сократить), но с возобновлением спроса на недвижимость кирпичные предприятия вновь воспрянули.

Такие сравнительно благополучные последствия кризиса можно объяснить тем, что у большинства подрядчиков и поставщиков в период подъема, ажиотажного спроса и высоких прибылей хватило ума создать нечто вроде стабилизационных фондов. Речь идет о вложениях в их собственную доходную недвижимость. Как ведущие строители-подрядчики Киева (Гинзбург, Кучеров, Алешин), так и крупнейшие производители кирпича (Бернер, Михельсон, Рихерт) в разгар строительной лихорадки предусмотрительно обзавелись крупными домами или даже целыми комплексами. И благодаря этому могли спокойно спать даже при полном штиле в домостроении. Как раз тогда, когда доходы от строительного бизнеса приближались к нижней отметке, растущее население вновь поднимало спрос на жилье, — и арендная плата начинала карабкаться вверх.

Проектировщики

Застой на домостроительном рынке, разумеется, сказывался и на архитектурном проектировании. Здесь царил тот же рынок: многочисленные специалисты-архитекторы в конкурентной борьбе обретали заказчиков. Если в период лихорадки наиболее толковые и энергичные из них ежегодно принимали на себя проект и авторский надзор по 10–15 капитальным зданиям, то в пору кризиса положение дел резко менялось. Тут уж любой дорожил даже ничтожным заказом.

Недаром киевские зодчие всегда стремились устроиться на штатные должности. Такие вакансии иногда открывались при губернском правлении, городской управе, ведомстве путей сообщения, православной епархии, крупнейших учебных заведениях; банки, занимавшиеся ипотечным кредитом, держали на жалованьи архитекторов для квалифицированной оценки залога. Едва становилось известно, что где-то можно устроиться в штат по строительной части, соискатели спешили подать прошение, приложив к нему curriculum vitae, то есть резюме. Оно и понятно: начальники таких учреждений обычно не возбраняли своим подчиненным архитекторам заниматься частной практикой без ущерба для должностных обязанностей, и при этом выплачивалась гарантированная ставка, а то и давались особо оплачиваемые поручения.

Гостиница «Континенталь»

Увы, должностей на всех не хватало, и большинство проектировщиков крепко зависели от рыночной погоды. Впрочем, иные ухитрялись обзавестись «зонтиком» — независимым источником доходов. Казалось бы, архитектору сам Бог велел разжиться собственным доходным домом, тем более что затрат на проектирование в таком случае не требовалось. Однако, в отличие от подрядчиков, это было по средствам только избранным зодчим, таким мэтрам, как Шлейфер или Городецкий. Да и то они обычно прибегали к помощи банков.

Но однажды кредитом решил воспользоваться сравнительно молодой, хотя уже вполне успешный архитектор немецкого происхождения Мартин Клуг. Он приобрел участок в Киеве на нынешней улице Саксаганского, взял ссуду в Киевском обществе взаимного кредита и быстро построил роскошное четырехэтажное здание. После этого, оформив в Киевском кредитном обществе долгосрочный кредит, взялся за возведение еще более высокого флигеля. Естественно, в надежде на благоприятную конъюнктуру: пока длилась строительная лихорадка, проблем со средствами он не испытывал.

А вот когда киевское домостроительство пошло на спад, неприятности не заставили себя долго ждать. Мартин Вильгельмович, цепляясь за соломинку, раздал большое количество векселей на крупную сумму, но это не спасло его от разорения. Он не только остался без усадьбы — его движимость тоже описали до последнего стула. Загнанный в угол, Клуг в декабре 1901-го без обиняков разъяснял официальному представителю кредиторов, учинивших ему иски: «Имущества не имею никакого. Все, что было, продано отчасти мною, отчасти судебным приставом. Я платил кредиторам до последней возможности, закладывая имущество у частных лиц и в ломбарде. Теперь я дошел до того, что уже ничего не имею. Главными причинами моей несостоятельности был наступивший с прошлого года тяжелый кризис, застой в работах и сопряженный с этим недостаток кредита. Я закладывал мои дома, по наступлении срока приходилось доставать деньги под новую закладную, чтобы погашать старую, платил куртажи и проценты каждый раз, и кончилось тем, что дома остались за банком... Теперь я живу только с того, что зарабатываю. У жены моей тоже ничего нет: что было — давно продано».

Осталось добавить, что бедняга архитектор все же выкарабкался (очевидно, помогли родственники, среди которых были более успешные домовладельцы). Спустя несколько лет строительство вновь оживилось, и Клуг успел еще соорудить в Киеве немало превосходных зданий в стиле модерн. Но своим доходным домом так больше и не обзавелся.

Кстати

Кому война — кому мать родна

Неудачливые киевские инвесторы, не угадавшие с моментом начала строительства, с убытком продавали свои постройки. А кто-то, очевидно, с выгодой покупал их. Как правило, такими счастливчиками оказывались крупные предприниматели с избытком свободных денег. Они делали приобретения впрок.

Характерным примером удачного вложения средств оказалась распродажа активов Киевского домостроительного общества, основным кредитором которого был мультимиллионер, сахарозаводчик Лев Бродский. Он, кстати, и довел дело до суда. Благодаря этому завладел самыми лакомыми кусками пирога: к нему в собственность перешли и фешенебельная гостиница «Континенталь», и помещение нынешнего театра им. Ивана Франко. Гостиницу Бродский, правда, не стал удерживать за собой долго: получил выгодное предложение от специально созданного Общества для эксплуатации «Континенталя» и продал отель. А театр приносил ему немалую арендную плату вплоть до революции.