Покупательные движения. Как не стать жертвой мошенников, приобретая недвижимость за рубежом

Сведения о квартирах, домах и участках, выставленных на продажу за рубежом, имеются в интернете, но предложение непосредственного продавца отыскать непросто. Обычно в объявлениях указаны координаты риелторских агентств, нанятых продавцом или же получивших сведения об объекте от других посредников. Понятно, что длина цепочки между покупателем и продавцом напрямую влияет на затраты при приобретении недвижимости — комиссионные одного агентства колеблются в диапазоне 0,5–6% от стоимости объекта. У некоторых девелоперских компаний Испании, Италии и Кипра имеются официальные представительства в Киеве — агентства стимулирования продаж, обратившись в которые можно сэкономить и деньги, и время.

Если же речь идет о покупке объекта на вторичном рынке, то агентство, контактирующее непосредственно с продавцом, целесообразно искать в интересующей вас стране. В таком случае можно задействовать местное объединение риелторов. Обычно ассоциации бесплатно предоставляют информацию об участниках рынка. Конечно, сам факт пребывания в профессиональном объединении не гарантирует добросовестности риелтора. Но если он вообще не является членом ассоциации, то лучше не рисковать. Потенциальные источники информации об агентствах — местная торговая палата, консульство Украины, другие инвесторы и посредники.

Выбирая риелтора в Турции, Болгарии, Испании и других странах, недвижимостью в которых чаще всего интересуются россияне и украинцы, есть риск попасть на «совковеда» — специалиста по относительно честному отъему денег у выходцев из бывшего СССР. Он наверняка будет хорошо говорить по-русски, представится поверенным продавца и попытается продать объект, находящийся в залоге. Матерый «совковед» может предложить покупателю провести предпродажную юридическую и техническую экспертизы объекта (due diligences) и внести задаток — 10% от стоимости недвижимости. Дабы не стать жертвой мошенников, вкладывать какие бы то ни было задатки лучше по безналичному расчету (деньги, как правило, перечисляют не поверенным, а непосредственно продавцу), документально зафиксировав намерения сторон о купле-продаже, обязательства и условия возврата задатка.

По результатам предпродажной экспертизы, для проведения которой лучше привлечь независимого юриста, нужно получить четкие ответы на четыре вопроса:

• является ли продавец единоличным собственником объекта;

• не находится ли объект в залоге;

• может ли покупатель стать собственником объекта;

• каковы риски потерять приобретенные права собственности.

В некоторых государствах, скажем, в Чехии, нерезидент не может быть субъектом права собственности на недвижимость. Если такой запрет существует, то следует выяснить, распространяется ли он на юрлиц. Также, прежде чем принять решение о покупке, нужно узнать, какие именно права продавец намерен передать покупателю. К примеру, квартиры в лондонских новостройках продают, как правило, только в leasehold. Этот вид (в отличие от полноценной частной собственности — freehold) сродни долгосрочной аренде (на срок от 70 до 999 лет), арендодателем в данном случае является собственник земли, на которой расположен объект. По истечении срока аренды владелец квартиры на основании leasehold теряет права на нее.

Напомним, что покупка недвижимости за пределами Украины является инвестиционной деятельностью, регулируемой законодательством о валютном контроле. В частности, согласно правительственному декрету № 15–93 от 19.02.1993 г. (с изменениями и дополнениями) для осуществления валютной операции резидентам Украины следует получить индивидуальную лицензию НБУ. Для этого, следуя инструкции Нацбанка, нужно предоставить в его территориальное (областное) управление следующие документы:

• заявление установленной формы;

• нотариально заверенные копии соглашений резидента с иностранным партнером (на языке оригинала, а также заверенный перевод на русском или украинском языках) с обязательным указанием банковских реквизитов сторон;

• копию документа о регистрации объекта инвестиции за границей (выписка из торгового, банковского или судебного реестра), если иное не предусмотрено законодательством страны инвестирования (в ряде случаев регистрация происходит только после внесения суммы);

• сведения о банке-нерезиденте и реквизиты счета, на который перечисляются средства;

• документ, подтверждающий внесение платы за выдачу лицензии.

Срок получения лицензии — 40 дней с момента получения НБУ этих документов. В лицензии должен быть указан период ее действия, достаточный для осуществления инвестиции. Инструкцией Нацбанка предусмотрены причины аннулирования индивидуальной лицензии, в случае которых инвестор обязан в установленные сроки возвратить в Украину соответствующие средства (в том числе полученные доходы). На практике процесс выдачи лицензии нередко затягивается, поскольку предоставленная документация подлежит проверке и может возвращаться заявителю (неоднократно) для устранения замечаний. А с учетом последних валютных ограничений НБУ получить лицензию будет еще проблематичней.

Украинское законодательство не предусматривает никаких платежей (пошлин, сборов) в связи с приобретением объектов недвижимости за рубежом. Соответственно, налоговые обязательства в Украине у резидента возникают только в том случае, если он получает доход (к примеру, ренту) от объекта недвижимости. Такие поступления должны быть включены в совокупный доход плательщика и подлежат налогообложению по ставкам: 25% — для юрлиц и 15% — для физлиц. При наличии соглашения (конвенции) об избежании двойного налогообложения между Украиной и страной инвестирования уплата налогов на доходы от недвижимости производится в соответствии с таким документом — в этом случае резидент-владелец квадратных метров за рубежом освобождается от уплаты налогов в Украине.