Топ-10 самых дорогих торговых центров Киева

Все самые дорогие комплексы также имеют высокую посещаемость, а два из трех лидеров - обширную развлекательную составляющую. Это естественно, ведь ритейлоры и прочие операторы предпочитают арендовать квадратные метры там, где позволяют объемы и много посетителей. Проще говоря – в современных и успешных центрах. В этих же комплексах, как показывает практика, несмотря на высокий уровень цен, практически нет пустующих или предлагаемых в аренду площадей – вакантность на нуле. И даже стоят очереди из желающих. Правда, сегодня так называемые листы ожидания намного короче, чем до кризиса. И в очереди на площади стоит уже не сто, а 15-20 операторов, тем не менее, этого количества было бы вполне достаточно, чтобы полностью заполнить и «воскресить» любой из «незадавшихся» столичных ТЦ.

Тройка лидеров

Самый дорогой на данный момент (впрочем, как и пять, и десять лет назад) торговый комплекс столицы – ТЦ «Глобус» (1 линия) был построен в 2001 году, вторая и третья линии – в 2003-м. Сегодня его ежегодный валовой доход, согласно данным открытых источников, достигает $30 млн. Собственником ТЦ «Глобус» на данный момент является британский инвестиционный фонд London & Regional Properties (L&RP), который в 2007 г. купил 100% торгового центра у Александра Меламуда и Александра Лойфенфельда. Сумма сделки на тот момент оценивалась в $200 млн. По информации компании DTZ, в 2012 году ТЦ «Глобус» снова был выставлен на продажу, но нового покупателя пока так и не нашел.

Эксперты сходятся во мнении, что многолетнюю успешность этого торгового центра определяет, прежде всего, уникальное расположение в самом центре города. В выходной день первую линию ТЦ посещает 54 тыс. человек, вторую и третью – 37 тыс. человек.

На втором месте расположился ТРЦ Ocean Plaza. Реализация проекта этого крупнейшего торгового проекта в Украине была начата компанией «К.А.Н. Девелопмент» в конце 2010 года. За сжатые сроки были возведены огромные площади, и 19 ноября 2012-го ТРЦ открылся. Воплощенное в реальность сильно отличалось от того, что ранее планировалось на этой площадке. Девелоперы спроектировали и возвели комплекс только с торгово-развлекательной составляющей, обойдя вниманием офисы, гостиничные номера, апартаменты, которые также когда-то задумывались на этом месте (в середине прошлого десятилетия этот проект начинала развивать еще компания UDP Василия Хмельницкого и Андрея Иванова – ред.).

Рекордный для Украины объем арендных площадей вводился не очередями, а единовременно, что также стало новшеством для рынка. В итоге, Ocean Plaza предоставил арендаторам свыше 70 тыс. кв. м под съем, а компании УТГ, набиравшей арендаторов в ТРЦ удалось сдать все площади комплекса задолго до его открытия.

В начале 2012 г. была заключена сделка по приобретению ТРЦ российской группой «ТПС Недвижимость» Александра Пономаренко за рекордную для рынка сумму (по оценкам экспертов, порядка $300 млн).

Замыкает тройку «призеров» комплекс Dream Town. Первая очередь этого ТРЦ была открыта в 2009 году, вторая – в середине 2011 г. Общая площадь Dream Town составила 167 тыс. кв. м – немногим меньше первой очереди Ocean Plaza. По данным журнала Forbes, в 2011 году ТРЦ принес его владельцам Гарику Корогодскому, Александру Меламуду и Олегу Крапивину самый большой арендный доход среди рантье – $45 млн. В отличие от всех комплексов в столице, он имеет не закольцованную, а прямую форму. Интерьер каждого его атриума оформлен в стилистике известной страны или города (Голландия, Франция, Лондон, Греция, Россия, Китай, Мексика, Бразилия, Африка, Голливуд). Инвестиции в две очереди Dream Town составили около $250 млн. Сегодня это один из самых посещаемых ТРЦ Украины: за год в нем бывает около 20 млн человек. По мнению специалистов УТГ, своим успехом Dream Town обязан не только удачному местоположению (вблизи от двух станций метро, что значительно увеличивает потоки посетителей), но и разнообразной развлекательной зоне, а также результативной маркетинговой и PR-политике.

Как есть

На данный момент ставки на наилучшие торговые помещения площадью 100-300 кв. м в ТЦ и ТРЦ Киева, по сведениям компании DTZ, продолжают оставаться на уровне $180 за кв. м в месяц, что соответствует показателям прошлого и позапрошлого годов. По сравнению с 2009 годом данные показатели выросли на 20%, а по сравнению с 2006 годом на 50%. При этом они так и не достигли докризисного уровня (в 2008 году ставки аренды на лучшие торговые помещения составляли $220 за кв. м в месяц). Причем в ТРЦ-лидерах ставки для небольших бутиков могут быть даже выше, чем приведенные в рейтинге – на наиболее ликвидные помещения у лидеров рынка цена квадратного метра сегодня может достигать $150-240 за кв. м в мес. Здесь рост происходит даже несмотря на то, что арендаторы против. В начале 2012 года многие магазины ТВК «Глобус» закрылись для покупателей, протестуя против роста арендных ставок. В 2013-ом году в прессе была озвучена информация о том, что многие арендаторы Ocean Plaza готовы покинуть комплекс, цена аренды на некоторые помещения в котором достигла на тот момент $150-200 за кв. м в месяц, однако не в состоянии это сделать из-за кабальных изначальных договоров. В то же время в объектах, которые не могут похвастаться своей первоклассностью, расположением и продуманным, престижным набором арендаторов, ставки на сегодня могут достигать и $30, а некоторые якорные арендаторы даже занимают помещения бесплатно. Так, например, согласно информации экспертов, супермаркет «Амстор» в еще вводимом в эксплуатацию ТРЦ «Мармелад» на ул. Борщаговской расположился на своих площадях абсолютно бесплатно. Традиционно ниже платят в ТЦ и ТРЦ так называемые «якоря» - крупные арендаторы, наличие которых привлекает покупателей в тот или иной комплекс. Как сообщили Контрактам в УТГ, средние ставки для зоны быстрого питания составляют сегодня в столичных ТЦ и ТРЦ от $15 до $25 за кв. м в месяц, для продуктовых супермаркетов от $12 до $25, для супермаркетов электроники их диапазон колеблется в пределах $15-30 за кв. м в мес., универмаги и крупноформатные магазины одежды платят столько же – $15-30, а кинотеатры – $8-15. Детские развлекательные центры - $6-10.

Как было

В 2010 году десятка самых дорогих для арендаторов киевских торговых и торгово-развлекательных центров выглядела иначе. По данным компании УТГ, тройку лидеров по аренде лучших площадей из расчета $ за кв. м в месяц тогда составляли ТРЦ DreamTown ($97), ТРЦ «Глобус» ($90) и ТРЦ «Караван» ($77). Четвертое место по дороговизне в 2010 году занимал планирующийся в то время к вводу Sky Mall ($75), а пятое и шестое место в рейтинге разделили ТЦ «Пирамида» ($73) и ТЦ «Городок» ($73). Также в десятку входили такие ТЦ и ТРЦ, как «Украина» ($68), «Арена-сити» ($55), «Альта-центр» ($53), «Комод» ($49).

Это неудивительно, если учесть, что долгое время на столичном рынке крупными объектами считались комплексы арендной площадью около 25 тыс. кв.м., а ТРЦ «Караван», первая очередь которого была введена в 2003-2004 гг, оставался самым крупным объектом, что обуславливало наивысший уровень арендных ставок в нем. Альтернативой ему были проекты меньшего масштаба, малоподходящие по формату, к примеру, международным сетевым брендам.

В последние четыре года в Киеве начали появляться более крупные объекты и лидеры цен изменились. Так, в 2009 г. была введена первая очередь ТРЦ DreamTown (45 тыс. кв.м), тогда же - третья очередь ТРЦ «Большевик», после ввода которой арендная площадь комплекса составила 47 тыс. кв.м, в 2010 – вторая очередь ТРЦ Sky Mall (42 тыс. кв.м), превратившая небольшую торговую галерею на пр. Ватутина в региональный торгово-развлекательный центр. «Крупный торговый объект позволяет привлечь гораздо больше потенциальных покупателей, чем небольшой, – рассказывает партнер компании УТГ Виталий Бойко. – Ведь товары, представленные в ТРЦ, являются товарами выбора: чтобы сделать покупку, потенциальному покупателю необходим широкий ассортимент. Кроме того, значительный размер ТРЦ позволяет разместить большую развлекательную зону, являющуюся отличным генератором потока посетителей».

Как будет

Сегодня в столице и окрестностях одновременно возводят более десятка современных шопинг-моллов. Общая сумма инвестиций в их строительство - более $1 млрд. «Только в текущем году в Киеве заявлено к открытию девять новых ТРЦ общей арендуемой площадью около 201,4 тыс. кв. м, что будет поглощено рынком и не вызовет существенного роста вакантности», – отмечает руководитель департамента стратегического консалтинга УТГ Виктор Оборский. В частности в нынешнем году ожидается  открытие таких проектов, как торговая часть МФК Gulliver, ТРЦ Art Mall, ТЦ Silver Breeze, ТРЦ «Атмосфера», ТРЦ «Проспект». Масштабный проект компании «К.А.Н. Девелопмент» – ТРЦ Respublika площадью 135 тыс. кв. м – будет сдан лишь в конце 2014 года примерно тогда же, когда и Lavina Mall на пр. Академика Палладина.

Торговая часть МФК Gulliver уже вошла в рейтинг «Контрактов», где заняла почетное четвертое место, благодаря высоким арендным ставкам на площади, что еще не функционируют (согласно предварительным договорам). Тем не менее, здесь уже сдано в аренду 80% торговых площадей, что также как и у лидеров рынка обусловлено центральным месторасположением и обширной развлекательной составляющей – помимо бутиков в комплексе разместится просторная детская зона, кинотеатры и спортзал с бассейном. Согласно данным открытых источников, на первом уровне торговой части МФК Gulliver откроются fashion-бренды ценовой категории «средний плюс». Также в составе МФК будут представлены около десятка новых брендов на рынке Украины, в частности, итальянских (премиум-класс) и турецких компаний, а также сети обувных магазинов Inditex (Испания).

ТРЦ Respublika на киевской Кольцевой дороге будет высотой с девятиэтажный дом. Инвестор вложит в строительство рекордную сумму – $350 млн, благодаря чему всем новшествам будущего торгового центра присвоили эпитет «самый»: самый большой в стране крытый развлекательный парк (площадь - 23 тыс. кв. м), самые грандиозные американские горки (высотой с шестиэтажный дом), крупнейшая подземная парковка (на 4 тыс. мест). Ожидается, что в «Республике» будут расположены более 400 магазинов, причем сегодня арендная политика ТРЦ направлена на то, чтобы не менее 30% арендаторов были представлены новыми для Украины ритейлерами.

Впрочем, планирующихся к открытию в том же 2014 году на западной окраине столицы ТРЦ Lavina Mall станет достойным конкурентом обоих комплексов. По площади (115 тыс. кв. м) этот торговый центр сопоставим с «Республикой» (130 тыс. кв. м) и в полтора раза превосходит Ocean Plaza (71 тыс. кв. м). Собственником Lavina Mall является девелопер Вагиф Алиев, а стоимость ТРЦ достигнет $250 млн. Значительная часть этих денег пойдет на развлекательный парк площадью 15 тыс. кв. м, включающий крытую семейную зону развлечений, 12-зальный кинотеатр и зону фудкорта.

Третьим номером в списке самых дорогих торговых центров, готовящихся к открытию в Киеве, станет «BlockБастер Mall», который возводится сегодня неподалеку от Московского моста, рядом с уже популярным в Киеве развлекательным комплексом «BlockБастер». Инвестиции в этот комплекс составят $170 млн, что является весьма значительной суммой, учитывая, что объем центра достигнет всего 66 тыс. кв. м.

В целом резкий приток новых ТРЦ, по словам экспертов, может превратить украинскую столицу в один из восточноевропейских центров шопинга. В течение двух лет Киев впервые приблизится к европейским городам по объему торговых площадей на душу населения: этот показатель вырастет вдвое, до 570 кв. м на 1 тыс. человек, что сопоставимо с Варшавой (594 кв. м) и Будапештом (537 кв. м).