Жить надо экономнее: почему квартиры экономкласса теснят более дорогие сегменты

Копают под бизнес

На данный момент в столице продается 87 новостроек экономсегмента (776 квартир площадью от 28 кв. м), средняя цена квадратного метра в которых на ноябрь этого года составляет 10 тыс. грн. Бизнес-класс представляют 42 новостройки (398 квартир площадью от 31 кв. м) по средней цене квадрата в 15,3 тыс. грн. Премиум-класс в общей базе столичных прайсов представлен довольно скромно: всего 20 новостроек (204 квартиры площадью от 36 кв. м) по средней цене 22 тыс. грн. за кв. м.

Экономкласс также лидирует в количестве недавно стартовавших для продажи новых проектов. Так, в октябре этого года на столичном рынке были начаты продажи в трех новостройках экономкласса и только по одному — в бизнес- и премиум-классе.

«В условиях кризиса на рынке недвижимости произошли перемены. Несформированный средний класс, который является потенциальным покупателем более дорогих сегментов, совершает покупку недвижимости, когда чувствует уверенность в будущем и хотя бы относительную экономическую стабильность. В противном случае он принимает решение в пользу экономсегмента, что мы сейчас и наблюдаем. Сдержанные финансовые возможности покупателей повлияли на предложение на рынке. И в результате сейчас спрос наиболее активен в сегменте жилья экономкласса», — рассказывает заместитель генерального директора компании ТММ Алексей Говорун.

С такими оценками сегодняшнего состояния рынка новостроек столицы согласен и бренд-менеджер ПСГ «Ковальская» Владимир Козлов. Он отмечает, что причины все большего давления экономсегмента на более дорогие виды жилья — в сокращении доходов населения и, как следствие, сужении рынка первичного жилья. «Строительство и продажа жилья экономкласса позволяет расширить круг покупателей, а значит, и быстрее вернуть вложенные инвестиции. Кроме того, сравнительно невысокая цена на экономжилье позволяет конкурировать с пригородом Киева, где цены за квадрат существенно ниже, а качество все улучшается. В этом сегменте требования к площади квартир меньше, и, соответственно, есть возможность строить и продавать малогабаритные квартиры с минимальной себестоимостью. Такие объекты могут быть удобным инструментом для защиты накоплений, заработка на аренде и т. д. Все это ведет к увеличению предложения комфорт-жилья и уменьшению предложения более дорогих сегментов», — отмечает эксперт.

Эконом становится комфортным

Экономсегмент также выигрывает конкурентную борьбу благодаря тому, что именно от продажи этого типа жилья застройщики в состоянии сегодня получить наибольшую экономическую выгоду. «Это не означает, что в бизнес- и премиум-сегментах нет потенциала и возможностей. Но в отличие от экономкласса ликвидность этих сегментов достаточно низкая, а рынок сегодня ими уже перенасыщен», — считает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Традиционно квартиры экономкласса покупают молодые семьи, студенты, которые хотят жить отдельно от родителей, и те, кто приезжает в Киев из областей. Выбирая между «хрущевками», у которых не за горами окончание срока эксплуатации, и новыми квартирами экономкласса, они, естественно, отдают предпочтение новостройкам.

Избыток предложения на первичном рынке недвижимости и ограниченный в силу невысоких доходов населения спрос на квартиры в новостройках, по словам руководителя отдела продаж и маркетинга компании «Интергал-Буд» Юлии Горох, привели к тому, что покупатель стал очень требовательным не только к ценовым, но и к качественным характеристикам проектов. «Если раньше при выборе недвижимости основное значение имели месторасположение и цена, то сейчас все больше покупателей обращают внимание на качество строительства и используемые технологии, рациональность планировок, наличие социальной инфраструктуры и продуманность концепции комплекса», — отмечает эксперт.

Эти требования существенно повлияли на подход застройщиков к возводящимся и новым объектам — возникла необходимость не только демонстрировать высокие темпы строительства и предлагать выгодные условия покупки, но и заинтересовывать покупателей нестандартными решениями фасадов, планировок квартир, обустройства территории. «Спрос на дешевые квадратные метры сейчас достаточно большой, но с насыщением рынка покупателя станет интересовать не столько цена, сколько качество самого продукта. И прежде всего это небольшие и очень рациональные планировки квартир, созданная в проекте среда — пешеходные пространства, качественное озеленение и благоустройство, реализованные объекты обслуживания. При наличии всего этого покупатель согласен заплатить за квадратные метры на 10–20% больше средней рыночной цены», — отмечает главный архитектор проектной группы «Архиматика» Дмитрий Васильев.

Инфраструктура комплексов стала одним из основных конкурентных преимуществ. Покупателей больше не устраивает стандартный набор из небольших магазинчиков и офисов, занимающих коммерческие помещения на первых этажах. Им важны наличие полноценной торговой инфраструктуры с продуктовыми магазинами, школами, детсадами, спортивно-оздоровительными объектами, паркингами и прочими элементами социально-бытовой инфраструктуры, делающими жизнь в комплексе комфортной.

Также многие комплексы, которые уже относят не к эконом­, а к только появляющемуся на рынке комфорт-классу, помимо развитой инфраструктуры, предлагают покупателям квартиры с «полным фаршем». В них уже произведена чистовая отделка, установлена сантехника, выполнена электрическая разводка. Подобные объекты продаются в состоянии «заезжай и живи».

Эксперты единодушны во мнении, что все более комфортное экономжилье будет и дальше уверенно завоевывать рынок, поскольку докризисный ажиотаж с волной легких кредитных денег однозначно в прошлом, и рынок будет предъявлять все больше требований даже к самым дешевым объектам.