Унесенные метром. Когда и насколько подешевеют квартиры в Киеве

Это случилось. Как по перилам спускаются вниз цены на жилье. Ежемесячно цены на столичные квартиры снижаются на 2% — этот факт аналитики АН «Планета Оболонь» объясняют фактическим отсутствием сделок на столичном рынке вторичного жилья. Однако в середине ноября рынок зашевелился и, как наблюдают в АН «Кияни», трое из пятерых покупателей готовы заплатить за квартиру «живыми» деньгами. В связи с чем возникает опасение, как бы снова не поползли вверх цены на квадратные метры.

Один знакомый брокер, работающий на стороне продавцов, признался, что последнюю сделку заключал еще в августе, мол, перестали выдавать ипотечные займы —  перестали покупать жилье. В результате в предложении на вторичном рынке сегодня достаточный выбор, даже однокомнатные —  в свободной продаже. При этом стоит отметить, что предложение не столь огромно, как еще в начале года: у кого недвижимость —  ресурс, что называется ограниченный, тот решил переждать тяжелые времена, стараясь заработать на аренде, а не на продаже, уж если «не горит». «Продавцы заняли выжидательную позицию, — комментирует аналитик компании SV Development Сергей Костецкий, — ведь вырученные деньги некуда вложить».

Поедать кроликов налету в действии

Хотя и продавцов, как и покупателей, на рынке поубавилось, тем не менее, пока продавец вынужденно держит ценовую оборону. По сути, на продажу выставлены квартиры либо спекулянтами, которым срочно нужно успеть продать и получить прибыль, либо заемщиками, которым невмоготу платить по кредиту. «Многим просто нельзя продать дешевле, чем они потратили на покупку квартиры в ипотеку по перегретым ценам год -  два назад, — размышляет эксперт «Риелтерского клуба» Анатолий Топал, — иначе, уступив значительно при торге, они еще и останутся в долгу перед банком, вот потому и держат свою цену». Но, с другой стороны, отмечает Сергей Костецкий, именно те, которые не справляются с ипотечными кредитами, являются первыми продавцами сегодня, и со временем на рынке станет таких «проблемных» квартир больше.

Казалось бы, сама ситуация давно вынуждает продавца идти на уступки. Но торгуется лишь тот, кому действительно по каким-то причинам необходимо продать. Уже сейчас за счет торга можно уменьшить цену на 10 - 15%. В отдельных случаях при торге, бывает, и 20 -  30% могут скинуть. Например, в отдаленном от центра спальном районе столицы только недавно продалась трехкомнатная квартира за $120 тыс., выставленная к продаже еще в феврале за $180 тыс.

«Лишь двое из десяти продавцов начинают торговаться, чтобы все же совершить сделку, — комментирует ситуацию Анатолий Топал, — только когда таких будет на десяток 5 - 7 человек, можно будет говорить об установившейся тенденции и утверждать, что цены реально снижаются».

Пока ситуация остается неудобной и для продавцов, и для покупателей квартир. «Сейчас покупают те, кому действительно необходимо жилье, — комментирует брокер Олеся Коршун, — и людям не все равно, что они покупают за свои деньги, за какое качество жилья платят, а потому и торгуются. Тем более что есть выбор на рынке. Но никто сейчас не покупает квартиру с целью инвестировать —  такой покупатель надеется на падение цен».

Между тем жилищную проблему можно решить и малыми деньгами —  через «квартирный бартер». В последние месяцы все больше предложений появляется в рубрике «Обмен» газет-объявлений и сайтов недвижимости. Приценившись к своему недвижимому имуществу, можно предложить его взамен ожидаемого объекта. Все же разница между твоей двушкой и чьей-то трешкой будет меньше. Впрочем, резонно выждать некоторое время, если накопилась немаленькая сумма, и купить неплохую квартиру. Либо уже начинать торги на приглянувшуюся квартиру —  продавец наверняка соблазниться на твои наличные.

Есть мнение, что на рынке недвижимости обвала все же не миновать, и как раз сейчас его самое начало. Но большого падения не прогнозируют —  так, процентов 15 - 20. Однако если проблему с жильем и деньгами нужно решать сейчас, то специалисты рекомендуют не медлить и торговаться. На гибкость цен, по мнению экспертов рынка, можно рассчитывать в ближайшие 3 - 6 месяцев, а затем цены стабилизируются и снова начнут уверенный, пусть и медленный, но рост. Так что покупателю квартиры важно успеть.

После кризиса 1998-2000 годов цена квадратного метра снизилась на 44%; на докризисный уровень вернулась через 4 года

Как бы ни было, а совершаемые сделки купли-продажи квартир на сегодняшний день отражают прямую пропорцию: квартиры продаются ниже заявленной цены на столько, на сколько подешевела гривна.

Едва ли можно говорить об изменении цены в абсолютном выражении. Действительно, красная цена однокомнатной квартиры в столице $100 тыс. изменилась —  и теперь это уже $90 тыс., при торге опускающаяся до $80 - 85 тыс. Да, цены сдвинулись вниз в долларовом выражении, но почти не сдвинулись с места в гривне. Квартира, стоившая $100 тыс. при курсе 5 грн./$, должна бы стоить $83 тыс. при курсе 6 грн./$, а нынешние $90 тыс. еще недавно равнялись бы $108 тыс. Как минимум, на 10 тыс. грн. 1-комнатная квартира стала дороже.

В среднем квадратный метр столичного жилья, по данным АН «Планета Оболонь», за октябрь подешевел на 1,4%, если в октябре средняя цена квадрата была $2 798, то за десять первых дней ноября опустилась до $2 785.

«Рынок должен пойти на спад, — рассуждает Анатолий Топал. — Когда появился широкий доступ к деньгам, с 2006 года, происходил резкий всплеск цен, была такая своеобразная инвестиционная истерика. Однако сейчас на рынке — реальный покупатель, которому необходимо жилье. Он выбирает качество жилья. И, конечно же, торгуется». Хотя пока продавец в большинстве своем остается инертным, но «эра продавцов на рынке недвижимости закончилась». Сергей Костецкий считает, что падение цен на недвижимость будет происходить в основном из-за спекуляции на разного рода «новостях», — так, как и на протяжении последних двух лет искусственно надувался ценовой пузырь.

«Возможно плавное снижение цен на 15%, но вряд ли произойдет обвал, — рассуждает Сергей Костецкий, — разве что в случае форс-мажора». И предполагает, что снижение на 30% — это крайне пессимистический прогноз на год. Спровоцировать такой сценарий могут … банки, распродавая заложенные под ипотеку квартиры.

Но пока о массовом таком явлении говорить рано, разве что о единичных случаях. «Если ситуация сложится настолько плохо, что и государство не сможет регулировать решения проблем заложенных квартир, — предполагает Сергей Костецкий, — банки, стараясь вернуть свои деньги, сыграют на снижение цен, ведь кредиты выдавали в размере 50 - 70% от стоимости квартир».

«Если цены на квартиры резко упадут на 30%, — рассуждает Анатолий Топал, — это будет означать и снижение доходов граждан, процентов на 60%».

Некоторые риелтеры заметили, что в БТИ появились очереди: мало ли зачем понадобились документы на квартиры —  то ли для продажи, то ли для перекредитования.

Адекватно оценить ситуацию непросто, некоторые операторы рынка не исключают того, что может повториться и обвал 1990-ых, но не до уровня цен тех времен. Чтобы подняться после падения на 30 - 50%, столичному рынку понадобился не один год.

Ну, и где будем гнездоваться?

Но и не стоит забывать об эффекте «оживающего отложенного спроса» — как только покупатель станет выстраиваться вновь в очередь за однокомнатными, цены бумерангом полетят вверх на столько, на сколько опустились. Но для этого они сначала должны упасть —  элементарный закон отражения.

Как предполагает Анатолий Топал, если не будет никаких серьезных потрясений в ближайшие месяцы, то возможно, что в следующем году цены на столичную недвижимость достигнут уровня 2005 года. «На сегодняшние доходы это адекватные цены, — говорит он, — и рынок наверняка выровняется, движение цен будет адекватным, они будут расти немного больше, чем ставки по банковским депозитам. Общая тенденция к понижению цен будет ясна через два - три месяца».

Остается только надеяться, что цена предложения на рынке квартир все же приблизится к цене спроса. Но когда это случится, не готов спрогнозировать ни один специалист.