Жил-пассив. Как изменятся цены на квартиры, загородные дома, земельные участки и когда придет идеальное время для их покупки

Конечно, с милым рай в шалаше, но на дворе все-таки зима. Посему берем шалаш и переносим в пока еще отапливаемую квартиру. Главное, выбрать подходящий вариант по сходной цене. Если наличность на руках, то для любого продавца ты — настоящее божество. Твою утонченную фигуру, может быть, и не поставят в сервант, но продавцы уж точно расшибут лбами итальянскую плитку на полу с подогревом. Так что постарайся как можно быстрее перейти к делу. Без лишней дипломатии в торгах: продавцы сдаются просто — под натиском твоих наличных.

Несмотря на то, что цены на квартиры еще не опустились до уровня 2005 года, как то прогнозируют многие эксперты, самое время выходить на рынок тому, кто хочет купить жилье. Как считает Анатолий Топал, эксперт «Риэлтерского клуба», сейчас как раз подходящий момент, чтобы выставить боевой дозор и «успеть сообразить с покупкой квартиры до того момента, когда цены оттолкнуться и пойдут вверх». Допустим, у тебя есть $50 тыс. и тебе нужна однокомнатная квартира. Об этом во весь голос нужно заявить продавцам — с помощью брокеров, банкиров, в одиночку. Уже сегодня можно найти в Киеве за такие деньги приличную хрущовку или квартиру в новом доме в сателлите столицы, а гостинку-малометражку можно выторговать и за $30 тыс. Но больше всего подешевели трешки, за ними повалились и двушки. Однако подешевевших квартир немного, отчего возникает риск, что цены рикошетом начнут отскакивать вверх. Хотя и не так быстро, как катятся вниз. По оптимистическому прогнозу Анатолия Топала, «рынок придет к ценам 2005 года к февралю-марту, а после, когда увеличится количество сделок, цены начнут снова расти, но постепенно, в рамках инфляции». При этом минимум цены за однокомнатную может составить и $30 тыс.

Первый квартал наступившего года будет пиком снижения цен, считает аналитик компании SV Development Сергей Костецкий, по его мнению, цены снизятся еще максимум на 15-20%. Ну а если к радости продавцов банки возобновят ипотечные программы, «цены остановятся на уровне декабря 2008 года, и минимальная стоимость однокомнатной квартиры не опустится ниже $50 тыс.», — рассуждает Анатолий Топал.

В компании SV Development откат цен вниз отследили на реальных сделках: за первую декаду декабря на вторичном рынке квадратный метр подешевел на 10,22%, до $4 174 в среднем. Вдвое быстрее падают цены на первичном рынке, хотя снижение цен всячески маскируется разного рода акциями. Только за десять первых дней декабря цены тут снизились на 20,93%, до $2 887 / кв. м в среднем.

Возможность купить квартиру по наиболее подходящей для тебя цене есть уже сейчас, но Анатолий Топал предостерегает: «Безопасность сделки и чистота квартиры сейчас выходит на первое место». «Риски покупки квартиры очень высоки, — поддерживает Сергей Костецкий, — ведь сейчас продают те, кому нужны деньги, а квартира наверняка может оказаться залоговой. Минимальный риск — при покупке квартиры, не закладывавшейся под банковским кредитом».

Покупка земельного участка — это настоящая шарада. С одной стороны, этого добра с каждым годом не становится больше, а значит, цены должны только расти. С другой стороны, цены уже достигли невероятного пика. И без удобрения наличными не спекулянта, а конечного потребителя, покатились вниз. Как замечает Юрий Лютик, аналитик агентства недвижимости RED, местами цены на земельные участки уже к декабрю упали на 50% по сравнению с летним предложением. «Возможности роста цен на землю в районах, прилегающих к Киеву, нет, — считает Сергей Костецкий. — В зависимости от того, как скоро будет принят пакет законов антикризисного действия и какими будут принятые решения, цены на землю будут снижаться на 10-15%, а то и на 30-40%». Зато в отдаленных от столицы районах (Кагарлыкский, Бородянский, Фастовский, Барышевский), как предполагает Сергей Костецкий, возможно колебание цен + / — 10% в первом квартале. А вот во втором полугодии при самом пессимистичном развитии событий (например, страну не спасет пакет антикризисных действий), цены могут просесть и на 70%, в лучшем случае — на 20-30%. Оптимистичнее выглядят ожидания Сергея Костецкого, что рынок земли просто будет стагнировать до следующего Нового года.

Так или иначе, Анатолий Топал советует покупать землю, для того чтобы строить дом самому. А реальные цены стоит выяснять непосредственно на местности, уловив волну «радио БиБиСи» (бабка бабке сказала), при чем в разведку лучше отправляться самому, с обязательным проникновением в кабинет председателя сельсовета. Обольщаться на то, что удастся купить хорошее подешевевшее домовладение, вряд ли стоит.

Твоя мечта о квартире не сбудется в наступающем году? Потому что у тебя нет $50 тыс., а есть вдвое меньше? Тогда, можно сказать, тебе повезло больше, потому как наверняка удастся найти домик в деревне в радиусе 50 км от столицы. Далековато, конечно, но зато минимум 30 соток свободы гарантировано. И это может быть очень даже неплохой дачный вариант. Например, в Черниговской обл. домовладение на 30 сотках на берегу реки Остер с хорошим, хоть и давно построенным домом продано в ноябре за $15 тыс.

Если же хочется обустроить жизнь в загородном доме, а не в квартире, то вряд ли вернутся те времена, когда по цене большой квартиры можно приобрести маленький домик вблизи столицы. Хотя цены на коттеджи индивидуальной постройки понемногу снижаются. Дом — давно уже неходовой товар, но все же иногда сделки проходят. По данным SV Development, в среднем квадратный метр загородного домовладения в Киевской области стоит $1 682, а средняя цена домовладения — $278 945 (с учетом стоимости земли). Реальной возможностью в мертвый зимний сезон будет найти в радиусе 5-10 км от столицы дом с гаражом на 10-12 сотках в пределах цены $200 тыс. Например, в Броварском или Бориспольском районе. Самыми дорогими остаются особняки в Обуховском и Киево-Святошинском районах.

Особняком вроде и не назовешь дома в коттеджных городках, построенные по типовым проектам, разве что если говорить об их цене. Невероятно, но факт: за три месяца застройщик, начавший продажу домов в новом загородном проекте, снизил цену в три раза — с $9 до $3 тыс. за квадратный метр. Но этот единичный случай совсем не говорит о снижении цен на рынке, а только констатирует факт: цены коттеджей в поселках завышены донельзя, и только в крайнем случае продавец согласится отказаться от своей выгоды в твою пользу. Случится ли такое в этом году? «Многие рынки пострадали в кризис, — рассуждает директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко, — сейчас уже снижается цена на некоторые стройматериалы, что за собой может повлечь и снижение себестоимости строительства, но также — и глобальное снижение объемов строительства». Кроме того, давить цены к плинтусу будут и высокие ипотечные ставки, и увеличивающиеся невозвраты по ранее взятым кредитам. Но это очень уж пессимистично и в несколько отдаленном будущем.

Самым интересным временем, по мнению Владимира Степенко, окажется уже февраль-март, когда образуется адекватная цена, соизмеримая с качеством предлагаемого жилья. «А после цены либо замрут, либо возобновят планомерный рост, прибавляя 10-15% за год», — предполагает Владимир Степенко. Вряд ли продавцы коттеджных поселков в радиусе 30 км от столицы опустят среднюю планку ниже $1 500 / кв. м (с учетом стоимости земли) класса «эконом +». Причем в городке с запланированной (а возможно, уже и построенной) отменной инфраструктурой: освещенные улицы, спортивные площадки, торгово-развлекательный комплекс, администрация по управлению городком, предоставляющая полный комплекс коммунальных услуг. То есть идеальное соотношение цены и качества — максимум $300 тыс. за домовладение в полтора-два этажа площадью 120-200 квадратов, из кирпича, пенно- или газобетонных блоков, на 12-15 сотках, конечно, с гаражом. На треть дешевле — дома деревянно-каркасные. В два раза дороже — домовладения премиум-сегмента.