Львиная доля. Лев Парцхаладзе продолжает считать недвижимость лучшей инвестицией

На AIM LSE акции вашей компании упали на 97%, может ли это привести к банкротству?

— Падение стоимости акций повлияло лишь на то, что теперь я не могу произвести допэмиссию и получить дополнительные средства в нужном объеме. Но любой из наших объектов можно даже сегодня, с учетом кризисных цен, продать дороже, чем в данное время стоит вся компания «XXI Век» на бирже — $10 млн. Не думаю, что в нашей сфере будут массовые банкротства, так как у отечественных девелоперов не так много долгов. Например, у российских их намного больше, поэтому у большинства из них вообще нет шансов.

Вы пытались подготовиться к кризису?

— Снижение издержек было направлено на повышение нашей ликвидности. Уже в июне было практически нереально получить кредит в банке. Но такого жесткого развития событий, которое можно наблюдать сейчас, мы не ожидали. То есть мы прогнозировали ухудшение экономической ситуации, но не настолько! «ХХІ Век» — одна из первых украинских компаний, почувствовавших на себе проблемы на мировом рынке капитала. Часть наших сделок, находящихся на финальной стадии, сорвались. Мы довольно долго вели переговоры с несколькими американскими инвестиционными компаниями, но в последний момент они отказались от сотрудничества.

Их решение было продиктовано субъективными или объективными причинами?

— Объективными. В Америке уже тогда началась рецессия. И наши партнеры поняли, что это надолго.

Какие сделки сорвались?

— Хотели объединиться с крупным инвестиционным банком и создать торговое СП. Другая сделка касалась сферы логистики. Мы эмитировали евробонды на $150 млн и досрочно их погасили. Котировки акций «ХХІ Века» начали падать, и мы поняли: не сможем обеспечить достаточную для инвесторов доходность в новом проекте. Каждая из этих сделок оценивалась в сотни миллионов долларов, готовилась 6–9 месяцев и находилась в финальной стадии — уже был проведен due diligence.

Как будет развиваться ситуация на рынке?

— До лета она будет ухудшаться. Надеюсь, весной можно будет «нащупать дно». Но это самый оптимистичный прогноз. И на выходе со дна кризис не закончится. После того как нижняя точка будет пройдена, рынок еще довольно долго будет расхлебывать последствия случившегося. Ведь с чего все началось? С проблем в банковском секторе, из-за которых девелоперы остались без денег, а строители — без заказов. Застройщики в свою очередь перестали покупать стройматериалы, от чего пострадали производители. Все это в комплексе привело к массовым увольнениям, которые затронули потребителей. А теперь эта волна накатывает на ретейл. Восстановление экономики будет происходить по этой же цепочке. Сначала полегчает банкирам, и в последнюю очередь торговцам. Реновация займет как минимум полгода. То есть если рынок достигнет «дна» в апреле—марте, соответственно, до реального сектора изменения докатятся только в октябре—ноябре 2009-го. А полное восстановление наступит примерно через год после этого.

Как вывести из кризиса строительную отрасль?

— В преддверии Нового года парламент принял закон, предусматривающий возможность выплаты паевых отчислений после ввода объекта в эксплуатацию, снижение себестоимости строительства, льготное кредитование застройщиков и строителей, а также госфинансирование окончания строительства жилищных объектов с готовностью 50–70%, если застройщик не может привлечь деньги самостоятельно. Недавно вступил в силу закон, запрещающий банкам повышать процентные ставки по кредитам в одностороннем порядке. Это положительные новации. Целесообразно возобновить ипотечные программы с ограничением процентной ставки на покупку первичного жилья экономкласса на уровне не более 14% (возможно, за счет государственных дотаций). Население не должно потерять доверие к ипотеке. Нужно не допустить ситуацию, когда банки будут вынуждены выбросить на рынок дешевое заложенное жилье и цены на рынке недвижимости рухнут. Для нас сейчас очень важно размораживание кредитования для строительства, возможность отсрочки выплат процентов по существующим кредитам. Необходимо установить уголовную ответственность чиновников за несвоевременную выдачу разрешительной документации на строительство.

Как можно стимулировать банки выдавать кредиты?

— В стране есть госбанки! Они могли бы установить ипотечную кредитную ставку, например не выше 12% в год в гривне. И не на 5 лет, а на 10–15. Тогда население сможет приобретать жилье. На этом сегодня нужно сконцентрироваться. Мы также предлагаем правительству рассмотреть вариант, когда государство будет оплачивать покупателям первый взнос на покупку жилья в размере 30% за счет целевого инвестирования. Главное, чтобы ипотека стала доступной.

А как банкиры относятся к предложению не поднимать ставки?

— Такое предложение с точки зрения рыночных отношений, возможно, несправедливо. Но многие финучреждения в настоящее время на кризисе спекулируют. Формально они могут кредитовать. Тем более что Нацбанк существенно помог банкирам, перекредитовав их. И я не думаю, что НБУ делал это под 20% годовых! Да, им нужно возвращать внешние заимствования, у них проблемы с ликвидностью, и их можно понять! Но в сложившейся ситуации необходимо всем умерить свои аппетиты: если начнется вал невозвратов по кредитам, наступит дефолт.

Вы лично готовы работать «в ноль»?

— Да! Сейчас ни о какой прибыли речь вообще не идет. Я не хочу увольнять сотрудников.

Тем не менее увольнения были?

— 40% персонала пришлось сократить. В общем, наши издержки удалось снизить примерно на 60%.

Не кажется ли вам, что предлагаемые меры направлены скорее на устранение симптомов, а не на ликвидацию причины, которая привела к ипотечному кризису?

— Ипотечный кризис произошел не у нас, а в Америке. В Украине в структуре банковских кредитных портфелей доля кредитов на покупку первичного жилья составляет около 1–2%. Это не может быть фундаментом для каких-то кризисных ситуаций. Теоретически мы вообще вне зоны турбулентности. Кризис затронул Украину только потому, что у наших компаний и у государства есть внешние долги. Их нужно возвращать, а дополнительного притока денег нет. Поэтому чем больше страна интегрирована в мировую экономику, тем больше она страдает от мировых кризисов. Например, Россия пострадала гораздо больше нашего.

Цены на недвижимость падают. Насколько, по вашим оценкам, просядет рынок?

— Коррекция, безусловно, будет. В премиум-сегменте около 20%, в эконом- и бизнес-классе — чуть меньше. Да, стройки заморожены, но потребность в жилье осталась. В 2009 году цены снизятся, а в 2010-м подскочат. Как только рынок начнет оживать, снова появится спрос, а вводимые в эксплуатацию объекты можно будет пересчитать по пальцам одной руки, и они будут нарасхват.

Коррекция, безусловно, будет, но в 2010-м цены вырастут

Может ли резкое снижение цен на рынке недвижимости привести к притоку инвесторов?

— Сейчас — нет. На украинский инвестиционный климат значительно влияет негативная политическая ситуация. Наша последняя сделка сорвалась именно из-за этого. Инвесторы нам сказали: «Вы сначала разберитесь со своими политиками, а потом мы к вам придем». В Европе цены тоже упали, но политическая ситуация стабильная, надежная и прогнозируемая. Там инвестировать эффективнее. Да, появятся какие-то «коршуны», которые захотят по дешевке купить активы. Но серьезный стратегический инвестор вернется нескоро.

Что вы намерены делать в ближайшее время?

— Компания перешла на ручной режим управления. Дважды в неделю проводим собрания и пересматриваем тактику. Ранее мы это делали раз в квартал. Планируем сконцентрироваться на нескольких стройках: трех торговых центрах в Киеве, Львове, Севастополе и жилом доме в Севастополе. Я верю в рынок, он далек от насыщения, так что пик спроса впереди. Кризис не будет долгим. Надеюсь, в 2010 году начнется подъем.

Как вы относитесь к версии о том, что план Полсона — диверсия против Америки?

— Мировой финансовый кризис — война без стрельбы. Это инструмент, с помощью которого можно изменить экономическую и политическую карту всего мира. Тот, у кого очень много долларов, может определить развитие всей мировой экономики на 20–30 лет вперед. В последние годы укрепились РФ, Китай. Но сегодня Россия стоит на грани банкротства. За $50 млрд можно выкупить долги всех российских компаний. Кстати, благодаря чему развалили СССР?  Американцы  снизили стоимость нефти до $8 за баррель. Страна, втянутая в гонку вооружений, не смогла за счет экспорта углеводородов пополнять бюджет, кроме того, существовали внутренние социальные предпосылки. А что происходит сейчас? Нефть уже стоит около $40 за баррель, и пока цена не снизится до $30, американцы не успокоятся.

То есть вы считаете, что Россия в большей опасности, чем США?

— Я считаю, что у Америки хорошее будущее.

Компания

Компания «XXI Век» работает в сфере недвижимости с 1999 года. С декабря 2005-го представлена на AIM LSE.

«XXI Век» создает и управляет проектами в Украине в семи сегментах недвижимости: торговые центры, офисы, гостиницы, логистические центры, жилье, в том числе загородное

Рыночная капитализация по состоянию на 21 января 2008 года — GBP490 млн

Оценочная капитализация по состоянию на 13 января — $10 млн

Компания работает в Киеве, Днепропетровске, Харькове, Донецке, Черкассах и Симферополе