Недвижимость для Euro 2012 пока возводится

Сеть физкультурно-спортивных сооружений считается самой сложной, обширной и многообразной среди систем обслуживания населения. Она является составной частью всех структурных элементов населенных мест, от начальных ступеней (простейшие придомовые площадки, помещения для оздоровительных занятий, встроенные в первые этажи жилых домов) до крупнейших общегородских и загородных сооружений, многофункциональных залов, дворцов спорта и олимпийских комплексов.

Само понятие «спортивное сооружение» весьма многогранно и объединяет в себе все сложные технические особенности, которые свойственны любой спортивной арене с разнообразием наполнения в зависимости от функционального назначения постройки. Современные спорткомплексы оборудованы для более чем 160 разновидностей спортивных занятий и видов активного досуга. Разным видам спорта соответствуют объекты и сооружения различных типов, из которых складывается развитая сеть физкультурно-спортивных сооружений.

 
Спрос на спортивную недвижимость

Физкультурно-спортивные сооружения — это постоянно изменяющаяся система, неразрывно связанная с развитием общества в целом. В последнее время наметилась четкая интеграция культурных и спортивных видов деятельности с увеличением доли активного досуга. В занятия вовлекаются различные группы населения, развиваются разные формы семейного досуга. Параллельно с этим развивается и спорт высших достижений, выдвигающий все новые уровни требований к физкультурно-спортивным сооружениям. В Украине прослеживается общая тенденция повышения удельного веса зданий для активного отдыха и оздоровления в общей структуре сооружений.
На государственном уровне динамично развивается строительство дворцов спорта.
Спрос на спортивную недвижимость возрастает благодаря увеличению доли универсальных многофункциональных помещений, которые обладают возможностью легкой трансформации из сооружений для различных видов спортивно-зрелищных мероприятий (тренировок, соревнований по различным видам спорта) в помещения для проведения массово-зрелищных событий (концерты, выставки, конференции, съезды политических партий). Наблюдается повсеместный рост строительства крытых сооружений взамен открытых бассейнов, стадионов, кортов, конькобежных дорожек. Такие тенденции закономерны: крытые сооружения можно использовать на протяжении всего года, а открытые — только сезонно. С другой стороны, активно развиваются специализированные спортивные центры: горнолыжные, парусные, конно-спортивные, картинговые. Позитивно отражается на популярности занятий спортом и пропаганде активного проведения досуга возрастающая комфортность сооружений, улучшение сферы обслуживания спортивных комплексов, эстетичность интерьеров, привлекательность архитектурного облика.

 
Типология объектов

По направленности спортивные сооружения можно разделить на такие типы:

- спортивно-зрелищные;

- учебно-тренировочные;

- физкультурно-оздоровительные.

Каждый из этих типов имеет свои особенности в подходе к строительству. Так, например, спортивно-зрелищный комплекс является самым разноплановым. Его используют как для проведения соревнований по разным видам спорта (футбол, хоккей, борьба, теннис и пр.), так и для организации концертов широкой направленности (популярной, классической, рок-музыки), цирковых шоу, выставок, пресс-конференций. Такая многофункциональность отражается не только на размерах сооружения, но и на его внутреннем устройстве. Постройки такого типа в обязательном порядке должны комплектоваться трибунами для зрителей, полями, кортами, помещениями для обслуживающего персонала, раздевалками, душами и т. п.

Объекты второго и третьего типа чаще всего не имеют столь развитой инфраструктуры, поскольку являются узкоспециализированными. Учебно-тренировочные сооружения предназначены для проведения учебных занятий и тренировок. К ним относят спортивные базы образовательных заведений и учебно-тренировочные центры подготовки спортсменов высших разрядов. Физкультурно-оздоровительные постройки используют для проведения физкультурно-оздоровительных работ и активного отдыха населения. Здесь должны быть тренажерные залы, бассейны, ледовые катки, залы для занятий фитнесом, аэробикой, баскетбольные, футбольные и волейбольные залы.

По назначению спортивные сооружения делятся на площадки для одного вида спорта (каток, бассейн, тренажерный зал) и комплексные (многозальный спортивный комплекс, стадион, дворец спорта).

По типу строения сооружения для спорта разделены на две основные группы: плоскостные (открытые) и крытые. Основное отличие между ними в том, что в крытых постройках соревнования и учебно-тренировочные занятия проводятся под крышей, то есть в крытых залах, манежах, бассейнах, а в плоскостных — под открытым небом.

Открытые сооружения представлены спортивными и игровыми площадками, разнообразными полями (футбольными, баскетбольными, волейбольными), беговыми дорожками, стадионами, кортами, предназначенными для проведения спортивных и общефизических занятий для учащихся образовательных учреждений и жителей близлежащих домов. При возведении современных строений такого типа применяются новые формы и технологии строительства. Благодаря этому сооружения эстетически привлекательны, практичны, универсальны в использовании. Применение новых технологий, оборудования и инвентаря увеличивает износостойкость материалов, повышает степень безопасности при проведении занятий.

Современные крытые спортивные сооружения практически всегда возводят на основе быстромонтируемых конструкций (БМЗ). Учитывая разницу в строении БМЗ, различают воздухоопорные, металлокаркасные и тентовые (вантовые) спортивные сооружения.

 
Крытые спортивные сооружения

Воздухоопорные сооружения представляют собой гибкую оболочку, состоящую из трех не соединенных между собой слоев, — внутренней ПВХ-пленки, среднего изоляционного слоя и наружной защитной пленки. Оболочка герметично (без металлических конструкций) закреплена на фундаменте, а опорой для сооружения служит избыточное давление, которое образуется вследствие работы специальных вентиляторов. Фундамент воздухоопорного сооружения бывает двух типов: анкерным и балластным.

Первый тип представляет собой вкрученные в почву анкерные сваи, которые препятствуют отрыву оболочки от поверхности. Второй тип фундамента — это бетонные блоки или водоналивные емкости, которые выполняют ту же функцию благодаря своему весу.

Технология воздухоопорных зданий позволяет реализовать самые невероятные архитектурные идеи. Наиболее распространенными, за счет простоты возведения, являются цилиндрические и сферические поверхности. Но возможны конструкции более сложных гиперболических и параболических форм, композиции из нескольких поверхностей и т. д.

Металлокаркасные спортивные сооружения представляют собой сборные быстровозводимые здания (БВЗ) на столбчатом или сваенабивном железобетонном фундаменте. Основой сооружения является металлический каркас, представляющий собой вертикальные металлические несущие колонны, установленные на фундаменте и соединенные между собой фермами. Боковые ограждения и кровлю чаще всего выполняют из сэндвич-панелей. Другой вариант создания стен БМЗ — профилированные металлические листы, между которыми устанавливают утеплитель и внутренний слой, а снаружи выполняют слой гидроизоляции. Преимущества такого варианта сборки — отсутствие панельных швов. Применение сэндвич-панелей заводской степени готовности имеет несколько преимуществ: в разы увеличивается скорость возведения объекта, сокращается срок окупаемости инвестиций. Утеплитель в таких панелях жестко приклеен к несущему профлисту, а это исключает главные недостатки ограждающей конструкции, послойно собранной на объекте — проседание утеплителя и наличие мостиков холода. Квалифицированный монтаж панелей заводской сборки позволяет не заниматься текущим ремонтом стеновой ограждающей конструкции более 20 лет.

Главные преимущества металлокаркасных БМЗ — это простота, удобство, дешевизна и короткие сроки возведения спортивного сооружения. А также широкая вариативность конфигурации и возможность потенциального расширения уже построенного помещения.

Быстровозводимые тентовые конструкции с тентовым покрытием называют новой отправной точкой проектирования и строительства в целом. Сооружения такого типа состоят из стального или алюминиевого каркаса, на который крепится тентовое покрытие из специальной ткани на основе полиэстера, покрытой с двух сторон ПВХ. Каркас представляет собой систему, состоящую из арок трубчатой конструкции, опирающихся на столбчатый железобетонный фундамент, при этом форма арок может быть различной и зависит от архитектурного решения. Каркас обтянут тентовым покрытием, которое может иметь один или несколько слоев материала. Тепловая сварка, соединяющая слои тента, исключает проникновение воды в местах соединительных швов. Для использования в морозных зонах рекомендуют применять многослойные покрытия с утеплителем. Кроме того, высокая светопропускная способность тента позволяет сэкономить на электроэнергии.

Описанные конструкции объединены несколькими общими признаками: это относительно невысокая стоимость, достаточно быстрая реализация проектов, обеспечение возможности интенсивной эксплуатации. Таким образом, сооружения указанных типов являются наиболее целесообразной и эффективной технической базой для организации занятий спортом и оздоровления всех групп населения.

 
Этапы строительства

При всем разнообразии форм спортивных и физкультурно-оздоровительных комплексов их строительство состоит из нескольких основных этапов:

- разработка и изготовление проекта;

- согласование проекта с соответствующими службами;

- подготовка основания;

- сооружение помещения;

- проведение всех инженерных коммуникаций;

- отделка и наполнение помещения (настил покрытия, монтаж спецснарядов, строительство футбольных полей, теннисных кортов, беговых дорожек и т. п.).

При проектировке спортивных сооружений открытого типа необходимо учитывать, что обязательным условием для возведения таких конструкций считается наличие достаточно больших по объему плоских территорий для свободного размещения спортивных полей и площадок. Любые спортивные сооружения должны размещаться среди зеленых насаждений и в лучшем случае у воды. Номенклатура сооружений спортивного парка должна удовлетворять разнообразные потребности различных категорий посетителей в соответствии с их возрастом, стремлением к занятиям определенными видами спорта, физической подготовкой. При планировке помещений крытых сооружений необходимо помнить, что наличие свободного пространства — одно из условий постройки современного здания для занятий спортом. Специалисты утверждают, что лучше пожертвовать какой-то услугой (массажным кабинетом, например, или солярием), чем через некоторое время переделывать это помещение в раздевалку или холл.

Каркас и покрытие крытых сооружений производят на заводе в соответствии с разработанным и согласованным проектом, с обязательным испытанием их прочностных характеристик. После этого сооружение в разобранном виде доставляют к месту монтажа, где осуществляют процесс сборки и отделки готовой постройки. Детали обязательно имеют габаритные размеры, обеспечивающие возможность их доставки любыми традиционными видами транспорта. На строительную площадку все элементы конструкции поступают укомплектованными согласно спецификации — для удобства и ускорения сроков монтажа.

 
Особенности эксплуатации  БМЗ

БМЗ для строительства спортивных сооружений начали использовать относительно недавно. Однако благодаря ряду преимуществ они с каждым годом все интенсивнее вытесняют традиционные формы постройки зданий. Среди первоочередных преимуществ отмечают такие:

- возможность создания любых геометрических форм и этажности с произвольной высотой одного здания;

- высокая скорость монтажа конструкций;

- низкая стоимость (по сравнению с ценой традиционных сооружений из стали, бетона, кирпича и профнастила);

- экономичность эксплуатации.

Особое внимание уделяется способности БМЗ к трансформации. Каркасно-тентовые и металлокаркасные спортивные сооружения без особых проблем можно расширить или уменьшить, изменить внутреннюю планировку или перенести строение в другое место. То же относится к воздухоопорным сооружениям, размер купола которых подвергается, при необходимости, изменениям. Что касается технологических особенностей БМЗ, то за счет снижения массы несущих и ограждающих конструкций достигается общее снижение массы здания — в сравнении с традиционными решениями. Таким образом снижается давление на фундамент, что немаловажно для спортивных зданий. Одно из характерных достоинств тентовых БМЗ — отсутствие необходимости проведения долгих согласований, так как тентовые сооружения относятся к разряду временных зданий. Кроме того, приятно удивляет простота обслуживания подобных конструкций и высокая степень их ремонтопригодности. Воздухоопорные БМЗ необычайно просты в монтаже: в зависимости от величины купола продолжительность работ по их первой установке составляет 3-6 рабочих дней. Для последующего демонтажа и установок купола достаточно одного дня. Благодаря сравнительно небольшому весу покрытия упрощается не только выполнение монтажных работ, но и его складирование.

Уникальность металлокаркасных БМЗ заключается также в возможности перекрытия больших площадей без применения промежуточных опор. Современные технологии позволяют изготавливать фермы с пролетом до 80 м. Сэндвич-панели, из которых возводят стены спортивного сооружения, обладают низкой степенью теплопроводности, благодаря этому во внутренних помещениях легко сохранять необходимый микроклимат. Важным свойством при постройке БМЗ считается пожароустойчивость конструкции. Пленка, используемая в вантовых конструкциях, содержит в своем составе соединения, препятствующие горению, и относится к разряду плохо горючих материалов класса В1. Сэндвич-панели, которые используют при постройке металлокаркасных конструкций, тоже огнеупорны. Пожаробезопасность тентовых сооружений обеспечивают тентовые покрытия, изготовленные из материалов группы М-2, не поддерживающих горение.

Все перечисленные материалы устойчивы к воздействию воды, образованию плесени, гниению, легко дезинфицируются. Кроме того, защитная пленка воздухоопорных конструкций обладает пылеотталкивающими свойствами.

Также среди основных преимуществ БМЗ — сравнительно невысокая стоимость доставки металлоконструкций к месту строительства, так как каркасы для БМЗ компактны и транспортабельны. Высокая заводская готовность, неприхотливость в монтаже позволяют возводить здания в любое время года.

По словам директора проектного департамента ОАО «Укрстальконструкция» Антона ЗАХАРЧЕНКО, главной отличительной особенностью применения технологии БМЗ при строительстве спортивных объектов следует считать воплощение оригинального (во многих случаях уникального) архитектурно-планировочного решения. Соответственно, такая задача не может быть полностью решена с помощью системы унифицированных узлов и конструктивных элементов, а требует индивидуального подхода к проектированию, изготовлению и монтажу объекта.

 
Цена

Эксперты утверждают, что стоимость готового сооружения строго индивидуальна и зависит от многих факторов. В первую очередь от архитектурных особенностей здания, его конструктивных решений, расчетных показателей теплоизоляции кровли и стен, а также объема работ по созданию инженерных коммуникаций.

Ссылаясь на мировой опыт, можно говорить о том, что цена БМЗ включает в себя такие показатели:

- проектирование (около 5 % от общих капитальных затрат, но при разработке оригинальной архитектурной идеи стоимость проектных работ увеличивается до 10 %);

- затраты на каркас (около 13 % стоимости объекта);

- стоимость ограждающих конструкций: стены, крыша, окна, ворота (18 % всех затрат);

- бетонные работы (8 % стоимости здания);

- обустройство инженерно-технического оборудования: сантехнические, электрические и другие инженерные сети (14 %);

- насыщение объекта необходимым технологическим оборудованием (около 25 % от всей суммы финансовых затрат).

Помимо этого, необходимо учитывать дополнительные (неучтенные) затраты (около 4 %), а также стоимость других работ, которые берут на себя еще около 18 % от полной стоимости БМЗ.

 
Основные игроки

По оценкам экспертов, сегодня на украинском рынке БМЗ работает более 30 компаний, которые можно условно разбить на такие группы:

- украинские производители полнокомплектных зданий из металлоконструкций (ОАО «Укрстальконструкция» (Киев), ООО «Мастер-Профи» (Днепропетровск), ООО «ПСМ-Профиль» (Полтава), ООО «Завод «Промстан» (Николаев), ООО «Интеко-Холдинг» (Киев) и др.);

- украинские производители металлоконструкций для БМЗ (Житомирский завод ограждающих конструкций, Днепропетровский завод металлоконструкций им. И. В. Бабушкина, Староконстантиновский завод «Металлист» и пр.);

- компании-импортеры, которые поставляют на украинский рынок полнокомплектные здания из металлоконструкций ведущих зарубежных производителей (ИСК «Каркас» (Astron, Люксембург), ИСК «Азби» (Lindab, Швеция), ООО «Ллентаб» (Llentab, Швеция), ЗАО «Руукки Украина» (Ruukki, Финляндия), ИСК Time is Money (BORGA HALE, Швеция) и др.);

- предприятия, изготавливающие стеновые и кровельные материалы, в том числе сэндвич-панели («Фастех» (Киев), «Пантек» (Киев), «Стройиндустрия» (Харьков, ЗАО «Руукки Украина» (с 1 квартала 2009 г.) и пр.).

Рынок

Специалисты ОАО «Укрстальконструкция» говорят о том, что на рынке спортивной недвижимости наблюдается огромный отлаженный спрос. Сегодня в Украине существует дефицит достойных спортивных сооружений. По утверждению Антона ЗАХАРЧЕНКО, до недавнего времени чаще всего возводились фитнес-центры с аквазонами, сегодня большей популярностью пользуются крытые спортивные сооружения игрового плана: катки, предназначенные для катания на коньках или хоккея, спортивные залы для футбола, волейбола или баскетбола, крытые теннисные корты для большого тенниса. Кроме того, на западе Украины весьма активно развиваются горнолыжные курорты.

Сравнивая динамику текущего года с аналогичным периодом 2007 г., специалисты отмечают, что в 2008 году рынок развивается более быстрыми темпами. Однако при сравнении динамики следует учитывать не только количество построенных зданий, но и затяжной характер возведения крупных объектов, а также утвержденные заявки на долгосрочные строительства.

Оценить емкость украинского рынка на сегодняшний день практически невозможно. Есть ряд проблем, которые мешают это сделать. Например, до сих пор нет точного определения быстромонтируемого здания. Относятся ли к этой категории только объекты размером от 500 кв. м или в нее попадают киоски и бытовки, являются ли таковыми только бетонные и металлические конструкции или также деревянные, нужно ли учитывать при оценке рынка отдельные элементы, которые могут применяться в БМЗ, или ограничиться только полнокомплектными конструкциями? Кроме того, есть один момент, который несколько искажает статистику, — это так называемая

двойная бухгалтерия: операторы, которые производят отдельные элементы (сэндвич-панели, рамы, колонны) подсчитывают количество зданий, возведенных с использованием их продукции, и приплюсовывают к общему результату.
Поскольку рынок БМЗ в Украине пребывает в процессе упорядочивания, большинство рыночных операторов хотят объединиться в ассоциацию. Это позволит сформулировать четкие границы рынка, установить современные и понятные для всех правила работы, навести порядок в нормативной базе.

 
Проблемы и перспективы

По мнению специалистов, перспективность развития рынка спортивных сооружений очевидна. Кроме того, что спрос на протяжении последних лет стабильно превышает предложение, появляется еще один важный фактор — подготовка к проведению «Евро-2012». Статистика существующей базы спортивных сооружений в Украине неутешительна: их общее число не достигает и 30 % от нормативного; они размещены без учета требований равной обеспеченности населения спортивными площадями вне зависимости от места проживания и работы, используются нерационально, их состав, типология и качество не удовлетворяют современным требованиям.

По информации Антона ЗАХАРЧЕНКО, в рамках общего рынка БМЗ доля объектов спортивного назначения очень невелика (менее 1 % по результатам 2007 года). Такие сооружения чаще всего имеют очень небольшую площадь (1000-3000 кв. м) и проекты по их строительству носят единичный характер.

Рынок спортивных сооружений характеризуется высокой динамикой роста. По оценкам экспертов, темпы роста украинского рынка — 40-50 %. Еще одним аргументом в пользу развития этого рыночного сегмента является тот факт, что большинство зданий, построенных для проведения соревнований международного и национального масштабов, занимаются проведением выставок, концертов и зрелищных мероприятий, музейной деятельностью.

Наблюдается общая тенденция к укрупнению масштабов БМЗ, то есть отдается предпочтение многофункциональным центрам (в спортивной недвижимости это дворцы спорта, спорткомплексы). По утверждению специалистов, это связано в первую очередь с финансовыми возможностями украинских инвесторов.

По мнению представителей ОАО «Укрстальконструкция» в 2008 году наиболее проблемными вопросами стали планирование финансирования объектов и их страхование. Обязательное страхование рисков для возводящегося объекта ведет к увеличению расходов на строительство.

Как утверждает Антон ЗАХАРЧЕНКО, не перестает быть актуальной проблема квалифицированных кадров — генеральных подрядчиков и управляющих проектами. Помимо этого, ощущается недостаток рабочих монтажных специальностей и линейных инженерно-технических работников (мастера, прорабы), имеющих теоретическую подготовку и необходимую квалификацию.