Эволюция возможностей: как ОНИ заработали на инфляции, девальвации, инвестициях в недвижимость, землю и ценные бумаги

Дикий капитализм

Президентство Леонида Кравчука (1991-1994 гг.)

В начале 90-х земля в Украине — исключительно государственная. Ею распоряжаются местные советы, а все земельные споры решают Совмин и исполкомы. Земельный кодекс (от 18.12.1990 г.) определяет субъектами земельного права колхозы, а не колхозников. Физлица получают землю в пользование с обязательной оговоркой — «без использования наемного труда». Участки не покупают и не продают, торгуют стоящими на них домами и дачами.

Президентство Леонида Кучмы (1994-99 гг.)

12 октября 1995 г. Кабмин утверждает форму сертификата на право на земельный надел (пай). На основании соответствующего постановления и ст. 3 ЗК (измененного 13.03.1992 г.) бывшие колхозники получают документы, подтверждающие права собственности на абстрактные доли в имуществе коллективных сельхозпредприятий. Но купить землю невозможно, поскольку председатели КСП и местные власти не отводят участки в натуре.

Бюрократический капитализм

Президентство Леонида Кучмы (1999-2004 гг.)

3 декабря 1999 г. глава государства форсирует реформирование аграрного сектора. Главам КСП и руководству местных администраций поставлена невыполнимая задача — нарезать паи за три месяца. Паевые сертификаты колхозники продают чуть ли не за бутылку. Активно торгуются отказы КСП от собственности на землю — участок в 25 га около Киева, недалеко от Днепра, леса и коммуникаций можно приобрести всего за $10 тыс. Возможен бартер — электрификация села, ремонт школы или квартира в столице для дочери председателя сельсовета в обмен на землю. 1 января 2002 г. вступает в силу новый ЗК, ликвидирующий коллективную собственность на землю и запрещающий продажу сельскохозяйственных угодий и огородов.

Викторианский капитализм

Президентство Виктора Ющенко (с 2005 г.)

Земля становится товаром и скачкообразно дорожает. В легальном обращении участки под застройку. ОСГ (огороды) за определенную плату передают «в наследство», отдают «за долги», продают на основании фьючерсных договоров. По данным Госкомзема, до 2006 г. около 4,7 млн га земельных паев купили в обход моратория. Перевод земли ОСГ в категорию «под застройку» влечет за собой ее удорожание в 2-3 раза. В сентябре 2005 г. сотка земли под застройку в радиусе 30 км от столичного Главпочтамта стоит $1-1,3 тыс., а в июле 2006-го — от $2,5 тыс.

Премьерство Виктора Януковича (с 2006 г.)

В январе 2007 г. ВР конституционным большинством (367 — «за») преодолевает президентское вето и продлевает мораторий на куплю-продажу сельскохозяйственных земель. ВР также запрещает переводить участки, находящиеся в собственности физлиц и юрлиц, из одной категории в другую (местным властям, торгующим участками оптом, это позволено). Цена земли под застройку в радиусе 30 км от центра столицы превышает отметку в $5 тыс. за сотку. В случае отмены моратория на продажу земли темпы ее подорожания, скорее всего, снизятся.

Недвижимость в городах-миллионниках

«Купив 10 квартир в Киеве по цене $10 тыс. в 2000 г., продав их по $100 тыс. в 2007-м, можно было выручить $1 млн»

Дикий капитализм

Президентство Леонида Кравчука (1991-1994 гг.)

До принятия Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» (19.06.1992 г.) покупать-продавать можно только кооперативные квартиры. Инвестиции в них в условиях инфляции делают предприимчивых советских инженеров долларовыми миллионерами. В 1992 г. 5-комнатная квартира в спальном районе Киева стоит 5 млн купонов, первый взнос — около 300 тыс. При зарплате 5 тыс. в месяц (заняв-перезаняв, кое-что продав) можно выкупить квартиру в течение года. В 1993-м зарплата инженера составляет уже 5 млн купонов в месяц.

Президентство Леонида Кучмы (1994-99 гг.)

По мере приватизации государственных квартир (только в 1994 г. — около 1 млн) формируется вторичный рынок недвижимости. В середине 90-х цены на нее растут на 10-15% в год. Через несколько лет станет очевидным, что недвижимость — инструмент инвестиций. Цена 1-комнатной квартиры в спальном районе столицы вырастает с $2-3 тыс. (в 1993 г.) до $10-11 тыс. (в 1997 г.). В 1998 году потенциальных инвесторов в недвижимость дезориентирует резкая девальвация гривни — цены на квартиры в столице падают практически вдвое.

Бюрократический капитализм

Президентство Леонида Кучмы (1999-2004 гг.)

В 2000 г. цены на квартиры достигают додефолтного уровня и начинают стремительно расти. Темпы прироста составляют в среднем 30% в 2002-м, 50% — в 2003-м, 70% — в 2004-м год к году. Увеличивается стоимость аренды. Купив в 2000-м 10 однокомнатных квартир в Киеве по цене $10 тыс. и продав их по $100 тыс. в 2007-м, можно получить доход в $1 млн.

Викторианский капитализм

Президентство Виктора Ющенко (с 2005 г.)

На первичном рынке недвижимости процветает коррупция. Имея определенные связи, можно купить квартиру по цене себестоимости на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Оформление задним числом инвестиционного договора оценивается до 20% от суммы сделки (услуги брокера и «откат» менеджеру строительной компании). Прокрутив три-четыре операции по купле-продаже 1-комнатных квартир в Киеве, реально заработать до $150 тыс. в год. Искусственное банкротство компании «Элита-Центр» обнажает риски инвестиционных договоров с застройщиками.

Премьерство Виктора Януковича (с 2006 г.)

Высокие административные барьеры вхождения на рынок строительства, искусственное ограничение предложения и стремительное развитие ипотечного кредитования провоцируют дальнейший рост цен на недвижимость. Эксперты утверждают, что рынок перегрет.

Ценные бумаги

«Чтобы заработать на приватизации, не обязательно иметь капитал, связи в Кабмине и ФГИУ. Достаточно знать, кому и когда продать акции... В 2006-м их стоимость выросла в среднем в 20-50 раз год к году».

Дикий капитализм

Президентство Леонида Кравчука (1991-1994 гг.)

В 1991 г. ВР принимает Закон «О ценных бумагах и фондовой бирже», а годом позже — первую программу приватизации. Власти наделяют всех граждан правом на получение приватизационных сертификатов, позже их можно будет обменять на долю акций предприятия.

Президентство Леонида Кучмы (1994-99 гг.)

В 1994-м на рынок выводят еще один вид ценных бумаг — ваучеры (по сути, ничем не отличаются от сертификатов). К 1997 г. гражданам Украины выдадут около 40 млн ваучеров. Чтобы осознанно ими распорядиться (конвертировать в акции, на продаже которых потом можно заработать), требуются либо связи, либо незаурядная выдержка. Скупкой ваучеров промышляют топ-менеджеры, а также поставщики предприятий (имеющие информацию об их балансовой стоимости) и просто спекулянты. В течение года цена ваучера на неорганизованном рынке падает с $10 до $2. По официальным данным, лишь 15-20% граждан становятся собственниками акций.

Бюрократический капитализм

Президентство Леонида Кучмы (1999-2004 гг.)

Сотрудники госпредприятий (Криворожстали, Укртелекома и др.) получают возможность купить акции по льготной цене — как правило, 50% от номинала. Размеры пакетов варьируются в зависимости от должности и стажа работы сотрудника. В стране происходит распродажа госактивов — до 2001 г. продано 47% фондов крупных и средних предприятий. На организованном фондовом рынке формируется спрос на миноритарные пакеты акций предприятий. Покупатели — инвесткомпании. Многие зарабатывают на скупке акций у сотрудников предприятий и продаже их инвесткомпаниям по цене до 80% от номинала.

Викторианский капитализм

Президентство Виктора Ющенко (с 2005 г.)

Спрос на миноритарные пакеты акций подогревается интересом к Украине со стороны западных инвестфондов. К 2005 г. общий торговый оборот фондового рынка страны вырос практически в 8,2 раза (сравнивая с 2000 г.). В 2005-м сразу три украинские компании вышли на IPO — Ukrproduct (6 млн фунтов стерлингов), XXI Century Investments ($139 млн), Cardinal Resources (10,6 млн фунтов). Передача средств в доверительное управление украинским инвесткомпаниям может принести до 60% годовых, с учетом комиссионных и уплаты налога на прибыль, доходность составляет 20-40% годовых.

Премьерство Виктора Януковича (с 2006 г.)

В 2006-м объем торгов на ПФТС превышает рекордную отметку — 27,5 млрд грн в год. Покупают и продают в основном корпоративные облигации (80% объема торгов). Стоимость акций, сравнивая с 2005 г., выросла в среднем в 20-50 раз. В феврале 2006 г. ВР принимает изменения к Закону о ценных бумагах и фондовом рынке, ограничивая доступ к нему физлиц, — играть самостоятельно получают право только те граждане, которые располагают суммами не менее 100 минимальных зарплат.

Все мы были свидетелями этих событий. Но лишь немногие увидели в них возможность заработать. И заработали