Оценка недвижимости: как будем жить по-старому

В этой связи возобновились дискуссии вокруг двух основных тем. Прежде всего, какой будет стоимость услуг оценщиков – опустится ли она до исторических 300-500 грн за объект с драконовских 2 тыс. грн и более, которые взимались во время действия Постановления? С другой стороны, налоговиков беспокоит, не будут ли оценщики теперь умышленно занижать стоимость недвижимости и, как следствие, бюджет недополучит налогов?

Оценка квартир и нежилых помещений для различных сделок с недвижимостью была основным заработком для многих оценщиков, работающих как в городах миллионниках, так и в небольших населенных пунктах. При значительном количестве оценщиков цена на их услуги была более чем конкурентна для заказчиков. После монополизации рынка эти оценщики оказались выброшенными с рынка оценки, а цена на услуги новоявленных специалистов была установлена искусственно (от 2 тыс. грн за отчет и значительно выше). Соответственно, при возращении на рынок здоровой конкуренции вряд ли цена удержится на текущем уровне. Тем более что и объем работы для оценщиков в кризис значительно сократился, а значит, клиент сегодня может спокойно диктовать цену на услуги оценки. Уже сегодня в Киеве есть предложения оценки квартир за 400-500 грн за отчет, поэтому, как говорится, первый вопрос исчерпан.

Если же говорить о качестве услуг, то здесь хотелось бы отметить несколько моментов.

Первое – это квалификация и опыт оценщиков, которые непосредственно влияют на качество отчетов. Рынок оценки в Украине существует не один десяток лет, а оценка недвижимости – один из самых распространенных типов отчетов. Поэтому можно смело утверждать, что опыт оценки различных объектов недвижимости у специалистов накоплен достаточно большой. Вот отсюда и возникает вопрос – кто правильнее определит стоимость вашей квартиры: оценщики, которые работают на рынке уже лет 15-20, или новоиспеченные специалисты, которых «по-быстрому научили» определять «оценочную» стоимость для исчисления налогов. И чем методика определения этой «оценочной» стоимости так уж отличается от общепринятой в отечественной и мировой практике рыночной стоимости?

Второе – это уже больше моральный аспект. Хочется спросить у всех комментаторов-критиков, понимают ли они суть проблемы, которую пытаются комментировать? Давайте назовем вещи своими именами: опасения вызывает тот факт, что оценщики будут злостно занижать стоимость объектов, и бюджет недополучит налоги. Хочется спросить сразу – а кто гарантировал, что система контроля качества, которая была создана непрозрачно и наполнена какими-то вводными, выдавала заказчику реальную стоимость объекта? Даже если предположить, что система была наполнена большой статистической базой, результат все равно формировался на основе «средней температуры по больнице». Условно говоря, если на улице рядом стоят старая полуразрушеная «хрущевка» без лифта, с ободранными стенами в подъезде, и новостройка, то стоимость квартир в обеих домах будет практически одинаковая. Соотвественно, основная задача системы контроля качества была не в оценке реальной стоимости, а в определении максимально возможной стоимости объекта, ну и, конечно же, налогов, которые уплачиваются в процессе сделки. При этом выезд оценщика для визуального осмотра объекта вообще не требовался! Как результат – разным по качеству объектам присваивалась одинаковая стоимость – максимально возможная. Возвращаясь к вопросу занижения стоимости оценщиками, следует отметить, что, у каждого оценщика, предоставляющего услуги, есть очень ценный актив – его репутация. Немногие рискнут своей репутацией, значительно занижая стоимость объектов.

Безусловно, как и в любом другом бизнесе, наверняка, найдутся те, кто пойдет на поводу у клиента, отражая заниженную стоимость объекта. И все же деятельность оценщиков не зря жестко регулируется с двух сторон – государством (путем принятия нормативных актов), а также самими оценщиками через саморегулирующие организации и репутацию среди коллег и клиентов. Поэтому вряд ли такие специалисты смогут удержаться на рынке в условиях жесткой конкуренции за качество услуг и за клиента.

Кроме того, украинские оценщики столкнулись с серьезной конкуренцией со стороны международных оценочных и консалтинговых компаний. Последние смогли завоевать свои рыночные ниши именно благодаря качеству своих услуг и неприятию «условий» клиента по желаемой рыночной цене объекта. Именно отчетам этих компаний доверяют крупнейшие банки и иностранные аудиторские компании. Как пример, отмечу, что Постановление НБУ №608, допускающее к переоценке залогов только международные компании, появилось не случайно. Именно благодаря репутации и доверию международные компании заняли довольно большую нишу рынка оценки для целей залога. Поэтому украинским оценщикам придется серьезно задуматься о создании своей репутации и бренда, который не будет вызывать скептических замечаний и обоснованной критики, как со стороны пользователей отчетов, так и со стороны экспертов-критиков.

Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions