Стоит ли регистрировать имущество на близких родственников?

Наглядным примером является ситуация, когда пара (или уже супруги) в силу определённых обстоятельств не могут или не хотят регистрировать недвижимость на себя. Тогда, «на помощь» приходят ближайшие родственники, которым принято доверять даже в самых деликатных вопросах. Ведь какие могут быть проблемы, если оформить квартиру или дом на ее или его родителей? В крайнем случае, всегда потом можно переписать недвижимость на кого-то другого или вообще признать такую сделку фиктивной и всё вернуть законному владельцу, то есть, себе. Но тут не всё так просто.

Что касается последующей добровольной перерегистрации недвижимости, тут проблем возникнуть не должно. Главное – всё оформить в соответствии с законом.

Если горшки побиты

Куда интереснее обстоят дела в ситуации, когда отношения между супругами (или сожителями) испортились настолько, что дело дошло до раздела общего имущества в суде. В качестве примера недвижимости можно взять квартиру, как наиболее распространенный вид жилья. Так, возникает следующая ситуация: супруги живут уже длительное время в квартире, которая «по документам» принадлежит, скажем, матери супруга. При этом «фиктивная владелица» в этой квартире ни дня не жила, не оплачивала ремонты, коммунальные услуги и т.д.

Как известно, между супругами делится только совместно нажитое имущество, при чем, не зависимо от того, на кого из них такое имущество оформлено. Ключевой фразой тут является «на кого из них». То есть, если имущество фактически зарегистрировано не на кого-то из супругов, а на другого человека, оно не является общей совместной собственностью, и, соответственно, разделу не подлежит.

Как правило, раздел имущества супругов в судебном порядке, особенно, если делится что-нибудь дорогостоящее, не обходится без участия юриста с каждой стороны. Так, в описанной ситуации любой мало-мальски  подготовленный юрист сразу скажет о возможности признать фиктивной сделку, по которой квартиру зарегистрировали на родственницу. На первый взгляд, есть все основания: родственница, на которую оформлена квартира, денег за нее не вносила, никогда там не жила и не обслуживала. То есть, у нее, как покупателя, изначально не было намерений стать реальным собственником квартиры. По закону, это и есть основанием для признания сделки фиктивной, то есть, недействительной.

Но, как говорится, нет худа без добра. В данном случае это самое «худо» не что иное как действующая судебная практика. Так, наивысшей инстанцией среди украинских судов является Верховный Суд Украины (далее – ВСУ). Решения этого суда, а точнее сказать, его выводы по тем или иным вопросам, являются обязательными для всех остальных судов в нашей стране. В одном из последних своих решений по признаю сделок фиктивными, ВСУ пришел к выводу, что отсутствие реальных намерений при заключении сделки должно быть характерным для обеих сторон. Проще говоря, фиктивной будет считаться сделка, когда и продавец, и покупатель понимают, что она заключается формально («для вида»). Если же один из них не знает о намерениях второго, сделка фиктивной считаться не должна.

Если вернуться к нашей ситуации, то существует большая вероятность, что покупателя квартиры не станут посвящать в подробности личной жизни продавца (или его родственников). Соответственно, он купит квартиру совершенно добросовестно, а это, в свою очередь, исключает в дальнейшем возможность признать фиктивной такую сделку и разделить квартиру как совместно нажитое имущество супругов.

Учитывая вышеизложенное, необходимо обдумать все детали и возможные последствия, перед тем, как оформлять недвижимость на другого человека, даже если это кто-то из родственников.

Поэтому будьте всегда осторожны в вопросах покупки и регистрации недвижимости, а лучше - всегда советуйтесь с квалифицированными юристами, которые помогут вам сохранить не только имущество, но и душевное спокойствие и равновесие, что значительно важнее.

Автор: Талина Кравцова, адвокат, руководитель практики семейного права ЮБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Украина