Что такое «земельный пай» и стоит ли упразднять мораторий на землю

Наличие такой правовой категории, как «земельная доля (пай)» - это нонсенс для мировой практики, поскольку пай подразумевает под собой право требовать выделения земельного участка в натуре, и собственник этого пая лишен возможности ступить ногой на свой абстрактный земельный участок, так как никакого участка у него нет, а есть право требовать его выделения. Сложность, а иногда невозможность реализации своего права на землю в силу запутанных процедур, которые законодатель не урегулировал надлежащим образом, а лишь точечно придал им легитимность, - все это в течение многих лет отнюдь не способствует процветанию сельского населения. На сегодняшний день собственники паев являются одной из наиболее экономически бедных и наименее юридически защищенных категорий населения. Не в последнюю очередь такая ситуация связана с мораторием, который в текущей редакции ЗК Украины действует до 01 января 2016 года, и отмена которого связана с принятием закона об обороте земель с/х назначения.

Узаконенная непрозрачность

П.15 Переходных положений Земельного кодекса Украины установлен мораторий, среди прочего, на отчуждение права на земельный пай, а также на отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных паев для ведения личного крестьянского хозяйства, кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в установленном законом порядке, изъятия (выкупа) для общественных нужд и проч. На сегодняшний день наиболее распространенной формой использования земельных паев является сдача их в аренду. Варианты оформления аренды так называемой «паевой земли» разные, в зависимости от того, были ли паи выделены в натуре или арендуется земельный массив, из которого еще будут выделяться земельные участки в натуре; или же паи были выделены в натуре, и арендуются земельные участки, которые подпадают под мораторий и пр.

На сегодняшний день сфера земельных отношений (особенно это касается земель с/х назначения) является одной из наименее прозрачных сфер экономики Украины. Обсуждая вопрос об упразднении моратория и взвешивая все «за» и «против», мы должны говорить как о правовых аспектах, так и о потенциальных последствиях предоставления права на свободное отчуждение земель с/х назначения, которые для отдельной категории населения являются не только объектом права собственности, но и единственным источником доходов. Безусловно, наличие подобных ограничений можно квалифицировать как противоречие ст.41 Конституции Украины, где сказано, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Мораторий же можно квалифицировать как существенное ограничение права распоряжаться имуществом. Это означает, что ресурс в виде определенных подкатегорий земель с/х не может на практике быть использован для привлечения финансирования, что, в свою очередь, является барьером на пути роста с/х отрасли.

Кто выиграет от отмены моратория?

И это только один из аргументов "за" принятие закона и создание рынка с/х земель. Тем не менее, как это и не прискорбно, от принятия закона, скорее всего, выиграют крупные игроки на рынке, владеющие не только финансовыми ресурсами, но и знаниями, позволяющими использовать земли как инструмент для привлечения дополнительного финансирования. Простым обывателям в недалекой перспективе с достаточной долей вероятности придется расстаться со своим имуществом, в том числе, не всегда по своей воле. Учитывая, что собственники паев – это самая необеспеченная и незащищенная категория населения, необдуманная и не взвешенная либерализация рынка может привести к скупке такой земли за бесценок и к так называемым «отжимам» земли.

Ни для кого не секрет, что наше государство не может защитить собственников паев от рисков, связанных с либерализацией рынка с/х земли. На сегодняшний день в политической и экономической сфере есть весьма серьезные сомнения на предмет возможности защиты участников рынка с/х земли. Что же требуется предпринять? Нужны качественные реформы и продуманный, взвешенный подход к созданию рынка. В первую очередь, необходим именно тот инструмент, который поставит цели и задачи для дальнейшего законотворчества: взвешенная, качественная концепция реформирования. Однако до начала новой реформы необходимо завершить предыдущую - а именно завершить процесс оформления документации в отношении паев. Сегодня много невостребованных паев, что говорит не только о низком уровне правовой грамотности населения, но и бездеятельности органов государственной власти и местного самоуправления.

В связи с отсутствием качественных законов, устанавливающих как прозрачные правила приобретения права собственности на земельные участки и функционирование рынка, так и ответственность за нарушение установленных правил, включая прозрачные условия изъятия, т.е. принудительного отчуждения земельных участков. При этом, необходимо понимать, что ни один закон не будет работать надлежащим образом, если государство не обеспечит контроль, справедливый суд и возможность принудительного исполнения решений судов. Для того чтобы достичь задачи и действительно создать конкурентоспособный рынок с/х земель, в первую очередь, необходимо минимизировать уровень коррупции во всех сферах.

По ощущениям, рынок частично готов к реформам. Однако от отмены моратория выиграют те, у кого много земли и денежных ресурсов, а также не очень рентабельные предприниматели, которые могут землю скупить, а потом перепродать по более высокой цене. При этом, при правильной подготовке к реформам, разработке качественной концепции и комплексного нормативного регулирования реформу можно будет начинать уже в течение понимаемого периода времени.

Готов ли рынок к либерализации земельных отношений?

Либерализация земельных отношений имеет достаточно много рисков. Предоставление права свободного отчуждения с/х земель без создания эффективных механизмов защиты мелких землевладельцев может привести к достаточно быстрой потере права собственности у большого количества граждан. Не хочется никого обидеть, но в ситуации, когда уровень правовых знаний у населения не высок, а уровень доходов не позволяет обеспечить надлежащее сопровождение сделок, нечистые на руку игроки, как и участники рынка с достаточным уровнем дохода и знаний, могут «стимулировать» процесс перехода права собственности. Также существует риск создания крупных латифундий, где безземельные крестьяне будут вынуждены работать на условиях, продиктованных собственниками земель, что, в свою очередь, может способствовать росту уровня социальной напряженности в обществе. В данном случае можно привести аргумент, что де-факто большая часть земель и так находится в долгосрочной аренде у крупных производителей и агрохолдингов, а условия договоров не выполняются. Но в данном случае фактор возможной потери права пользования земельным участком все-таки является сдерживающим. Также от конкуренции с транснациональными корпорациями пострадает малый и средний аграрный бизнес Украины. Кроме того, нельзя обойти вниманием и политические риски. Например, возможности скупки земель страной-агрессором или потенциальным агрессором, странами, поддерживающими терроризм и пр.

Александр Буртовой, партнер юридической фирмы «Антика»