Кредитный метр все также дорог

Рынок недвижимости подает признаки жизни. По данным Нацбанка, в июле, впервые с 2008 года, объем ипотечных кредитов, выданных населению, вырос с 102,4 млрд грн до 104,1 млрд грн. В консалтинговой компании SV Development подсчитали: летом на вторичном рынке Киева ежемесячно совершалось более тысячи сделок, более 600 регистрировали на первичном рынке. Тогда как в начале года общее количество проданных столичных квартир едва дотягивало до 500.

Добро пожаловать заплатить!

По данным Простобанк Консалтинга, средняя ставка по ипотечным кредитам в начале сентября 2011-го — 17,49% годовых. Только за последние шесть месяцев займы на покупку квартир подешевели на 2–2,5 процентных пункта (п.п).

С 25–30% до 15–20% уменьшился размер первоначального взноса, а срок кредитования - вырос с 10–15 лет до 25–30. «Мы снизили ставку по ипотеке на 1,5 п. п., а первый взнос составляет 30% (ранее 40%)», — рассказывает начальник отдела кредитных продуктов ОТП Банка Светлана Спицына.

Летом 2011-го банки вновь начали предлагать потенциальным заемщикам разные бонусы и льготы. «Размер комиссионного вознаграждения за выдачу кредита снизился с 2% до 0,99% от суммы займа, — вспоминает начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка Александр Борщевич. — А в рамках аукционной программы «Летом жилье дешевле» заемщики могли получить ипотечный кредит без уплаты комиссии, а ставка была на 1,5 п. п. ниже базовых условий кредитования».

Еще один «привлекательный» момент — плавающая процентная ставка. Сейчас она в среднем на 1,5–2 п. п. ниже фиксированной. Если раньше банкиры привязывали стоимость кредита к стоимости привлеченных ресурсов в своем финучреждении (как правило, это депозиты свыше 367 дней, с выплатой процентов в конце срока), то теперь они ориентируются на новый индикатор — так называемый UIRD (Ukrainian Index of Retail Deposit Rates).

Украинский индекс ставок по депозитам физлиц ежедневно рассчитывается компанией Thomson Reuters на основе данных, полученных от 20 банков, крупнейших по размерам депозитного портфеля физлиц. ОТП Банк, например, начал применять индекс UIRD как составную часть плавающей ставки при кредитовании физлиц с 1 сентября 2011-го (Thomson Reuters рассчитывает UIRD с 18 мая 2011 года). Впрочем, банкиры признаются: несмотря на то что плавающие ставки сейчас ниже, чем фиксированные, заемщики предпочитают второй вариант. «Фиксированная ставка выше, но она позволяет заемщику планировать свои расходы, откладывая каждый месяц от заработной платы определенную сумму», — резюмирует зампред правления Юнекс Банка Александр Бондаренко. К тому же плавающая ставка — это риск. В перспективе ресурсы могут как подешеветь, так и подорожать. Причем если еще в начале года банкиры утверждали, что плавающие процентные ставки, скорее всего, будут снижаться, то теперь уверенности поубавилось. Ликвидность в банковской системе находится на рекордно низких уровнях, и если Нацбанк будет и дальше продолжать политику по сокращению гривневой массы, то ресурсы могут вновь подорожать.

Активизировался летом и рынок кредитования первички. Правда, в основном банки выдают кредиты на покупку «своих» объектов, где строителями выступают акционеры или партнеры финучреждения. Кредиты на «чужие» новострои, как правило, дороже: 13–14% годовых против 18–19%. Банкиры признаются: сотрудничество с отечественными девелоперами очень рискованное, поэтому предпочитают кредитовать покупку жилья либо в уже сданных домах, либо в объектах на финальной стадии строительства. «Мы очень взвешенно подходим к выбору партнеров по кредитованию на первичном рынке, акцент делаем на возможности девелопера в любых условиях завершить строительство», — признается зампред правления Сбербанка России Игорь Лохмаков.

Госпрограмма для тех, у кого есть деньги

Одна из причин оживления на рынке кредитования недвижимости — возобновление льготного финансирования ипотеки Государственным ипотечным учреждением. В 2011-м застройщики получили от госучреждения через банки­партнеры свыше 200 млн грн. Стоимость ресурсов для конечных заемщиков — не более 15% (11% — ставка по рефинансированию ГИУ плюс 3–4% маржа банка­партнера). По сравнению с обычными программами кредитования, льготное финансирование существенно выгоднее. В банке «Меркурий», например, ставка по программе ГИУ — 14% годовых, по обычной — 22–22,5%. Правда, требования к заемщикам, которые могут претендовать на госпрограмму, очень жесткие: платеж по кредиту не должен превышать 45% официального ежемесячного дохода, а совокупные расходы заемщика — 50%. За шесть месяцев 2011-го ГИУ рефинансировало всего 81 ипотечный кредит на общую сумму около 22 млн грн.

В целом качеством заемщиков банкиры удовлетворены. Если еще в начале года положительное решение получали 60–65% клиентов, то теперь — 70–75%. «Основная причина отказа — недостаточный доход заемщика (подтвержденный доход клиента должен превышать ежемесячный платеж по кредиту почти вдвое. — Прим. ред.), — разводит руками Светлана Спицына. — Бывает, правда, и плохая кредитная история, но таких ситуаций меньшинство».

При этом неофициально банкиры признаются: отказ на уровне 25–30% — это только среди тех заявок, которые рассматриваются кредитным комитетом. Многим отказывают еще на этапе подачи документов, например, если потенциальный заемщик явно не соответствует требованиям банка. К тому же многие покупатели сразу готовы заплатить как минимум 50% стоимости квартиры. По подсчетам ВТБ Банка, средняя сумма ипотечного кредита сейчас — 210 тыс. грн, то есть $26 250 в гривневом эквиваленте (для сравнения: до кризиса заемщики брали в долг в среднем $65 350). При этом, по данным SV Development, 67% сделок купли-продажи недвижимости в Киеве приходится на квартиры до $100 тыс., 23% — в ценовой категории от $100 тыс. до $200 тыс. и 10% — в категории свыше $200 тыс. Получается, что основные клиенты банков — те, кому до покупки не хватило совсем немного.

До массовой ипотеки еще далеко

Несмотря на заметное оживление на рынке кредитования недвижимости, банкиры сдержаны в прогнозах. «Полноценного восстановления рынка в конце 2011-го или даже в начале 2012-го не будет», — прогнозирует начальник управления развития розничного бизнеса Индустриалбанка Сергей Писаренко. Рынок недвижимости оживет только после начала активного роста уровня платежеспособности населения. «Сейчас можно говорить лишь о начальной стадии восстановления рынка ипотечного кредитования, а вот до объемов 2007 – 2008 годов нам еще очень и очень далеко», — объясняет Александр Борщевич.

И все же борьба за потенциальных клиентов заставит банкиров и дальше снижать ставки: к началу 2012-го ипотека подешевеет еще на 1,5–2 п. п. Правда, с таким прогнозом согласны далеко не все. «Фактически нынешние условия сравнимы с докризисными. До конца года мы не ожидаем дальнейшего понижения ставок», — прогнозирует Игорь Лохмаков.

Впрочем, даже если дальнейшее снижение ставок все-таки продолжится, массовой (такой, как потребительское или автокредитование) ипотека станет еще очень нескоро. Займы на жилье, по крайней мере в ближайший год, останутся продуктом для избранных. Контракты подсчитали, что если ипотека подешевеет на 3–4 п. п., за 10 лет переплата по кредиту для заемщика, который купил квартиру стоимостью $80 тыс., уменьшится максимум на $6–7 тыс., то есть ежемесячный платеж снизится аж на 400–450 грн.