Мы пойдем другим путем. Мораторий на продажу земли можно отменить через Конституционный Суд

Немного печальной лирики

Как вы думаете, что общего у Украины с такими странами, как Северная Корея, Куба, Венесуэла и Конго? Ответ простой - запрет на свободную продажу и покупку сельскохозяйственной земли. Украина - крупнейший "владелец" сельхозземель в Европе - свыше 41 млн га или 30% от всех сельхозземель. Украина также - единственное на постсоветском пространстве государство, в котором бывшие колхозники и их потомки до сих пор находятся в своеобразном рабстве у власти - не имеют возможности свободно распоряжаться своей собственной землей.

Селяне получили свои паи еще 20 лет назад, но до сих пор те из них, кто не имеет возможности обрабатывать ее самостоятельно, вынуждены отдавать ее в аренду за копейки. Для сравнения - сейчас аренда земельного пая приносит его владельцу в среднем чуть больше 40 долларов в год.

Очередное продление моратория, на которое пошла Верховная Рада в октябре прошлого года, выгодно крупным агрохолдингам - им арендовать землю у бедных селян гораздо дешевле, чем приобретать в собственность, отвлекая на это немалые ресурсы. Экономисты уже неоднократно объясняли и убеждали, что существование запрета на продажу земли сдерживает привлечение инвестиций в аграрный сектор, который является одним из локомотивов украинской экономики. Вопрос отмены моратория украинскими властями несколько раз фигурировал в перечне требований Международного валютного фонда. Однако депутаты-популисты, подкормленные аграрными олигархами, с завидной регулярностью побеждают здравый смысл. Поэтому депутаты-реформаторы решили атаковать с тыла - не прошибать лбом стену популизма в парламенте, а добиться отмены моратория через КС.

По мнению Алексея Мушака, мораторий нарушает как минимум 5 статей Конституции, среди которых – нарушения права собственности, состоящее из трех частей: владение, пользование и распоряжение. «Именно последнего лишены граждане Украины. По процедуре, уже через 6 месяцев КС может отменить мораторий и де-юре запустить рынок земли».

Если у инициативной группы депутатов получится, то телега земельной реформы наконец-то сдвинется с мертвой точки. А в Верховной Раде уже зарегистрировано два законопроекта, регулирующие рынок земли.

Вариант №1. Либеральный

Первый законопроект подан депутатами во главе с представителем от пропрезидентского блока Алексеем Мушаком, который и является инициатором обращения в КС. Законопроект предполагает постепенное "раскручивание" рынка земли. Старт рынка авторы законопроекта предлагают дать уже 1 июля этого года. На первоначальном этапе на рынок будут выведены сельскохозяйственные земли, находящиеся в коммунальной и государственной собственности, их будут продавать территориальные общины и Госгеокадастр. Продажу планируется осуществлять только на электронных торгах, что, по задумке авторов проекта, по аналогии с Prozorro, сделает продажу прозрачной и открытой.

Собственники земельных паев получат право продавать землю только через год после запуска рынка - с 1 июля 2018 года. Почему такая пауза? За это время рынок немного "устаканится", и станет понятно, какой будет рыночная цена земли. Селяне смогут за это время присмотреться и подумать - стоит ли продавать свой пай. При этом на первоначальном этапе - до 2020 года - покупать украинский чернозем смогут только физические лица - фермеры и частные предприниматели. Они могут воспользоваться этой 2,5-летней паузой, в течение которой крупные агрохолдинги не смогут приобретать землю, а цена на нее еще не вырастет, для формирования необходимых земельных площадей для ведения бизнеса. При этом установлены ограничения, которые максимально защищают украинского фермера от скупки земли "олигархами" - владеть физлицо может не более чем 500 га сельхозземли, а при владении более чем 200 га нужно предоставить электронную декларацию, в которой нужно указать источник происхождения денег на покупку земли. Для того, чтобы предотвратить появление земельных магнатов, которые будут скупать землю и диктовать свою цену, установлено ограничение, что юридическое лицо не может иметь в собственности более чем 33% земель соответствующего района и территориальной общины. Установлено и ограничение, которое не позволит скупать землю по дешевке - цена на нее не может быть ниже, чем нормативно-денежная оценка и/или стоимость 20-летней аренды.

Последними, кто получит доступ к гектарам чернозема, станут иностранцы - им покупка земли будет разрешена с 2030 года.

Вариант №2. Крепостной.

Второй законопроект о рынке земли подал в парламент депутат Аркадий Корнацкий - создатель "Агрофирмы Корнацких" в Николаевской области. Его документ изобилует оригинальными идеями, за которые в кулуарах Верховной Рады его прозвали "Законопроектом о новом феодализме". Судите сами: первоочередное право на покупку земли у владельца имеют ближайшие родственники: мужья, жены, дети и родители. Во вторую очередь право приобрести землю предоставляется братьям, сестрам, дедам с бабушками и внукам. Потом в очереди на покупку стоит собственник смежного земельного участка, а четвертым - пользователь земли, т.е. ее арендатор. Несложно заметить, что законопроект рассчитан в первую очередь на пополнение земельного банка агрофирмы депутата и таких же бизнесменов, которые построили бизнес на арендованных у односельчан земельных паях. При этом они получают фактически "право первой ночи" на покупку земельного пая - ведь если у владельца нет нотариально заверенных отказов от первоочередной покупки земли от многочисленных родственников, никто сторонний купить землю не рискнет - сделка может быть тут же оспорена в суде.

Заслуживает внимание еще один момент в законопроекте: покупатель земли в случае приобретения ее по минимальной стоимости должен не только уплатить владельцу сумму сделки, но и до конца жизни селянина оплачивать ему ренту в виде продукции и услуг, а в случае смерти селянина - оплатить его похороны и поминки. Эти положения закона придутся по душе пожилым несостоятельным крестьянам, они будут молиться на своего благодетеля, который не только землю выкупил, но и продуктов подкинет, а в случае смерти - организует достойные похороны. Можете посмеяться, но для патриархальных селян это много значит.

Страх перед инородцами

Законопроект Корнацкого предполагает, что иностранцам будет запрещено покупать украинские сельхозземли. У этой идеи множество сторонников, хотя опасения, что западный капитал скупит все земли, а украинцы умрут с голоду, не подтверждаются ни примерами, ни элементарной логикой.

Например, в США продажа сельскохозяйственной земли иностранцам никак не ограничена. Тем не менее, ни китайцы, ни арабы не скупили акры оптом. Ведь земля - это не ценность сама по себе, которая даст доход на ровном месте - земля интересна тем, кто будет на ней работать. Вложенные в покупку земли средства нужно будет "отбивать" годами, и чтобы она приносила прибыль через много лет, нужно соблюдать агротехнологии и требования экологии. Кроме того, скупка земли в украинских реалиях весьма проблематична, поскольку земельные массивы сильно раздроблены  - средний размер пая составляет всего 4 га. Чтобы собрать 4 тыс. га, нужно уговорить продать тысячу владельцев. При этом сегодня многие владельцы передали свои паи в аренду на срок от нескольких лет до нескольких десятков лет. Какой инвестор захочет покупать землю, которой он сможет распоряжаться, например, через 10 лет?

Золото под ногами

МВФ не случайно требудет отменить мораторий на продажу земли. Свободная продажа позволит существенно активизировать не только сельское хозяйство, но и экономику Украины в целом. По оценке экспертов IMF Group, потери от действия моратория составляют ежегодно 3,3 млрд. долларов, а за весь период действия моратория Украина недополучила 43 млрд. долларов. Это намного больше, чем принесла Украине приватизация государственных предприятий и вся международная помощь, доставшаяся бесплатно. Это почти столько же, сколько составляет на сегодня внешний государственный и гарантированный государством долг Украины.

Эксперты отмечают, что отмена моратория принесет сельскому хозяйству массу выгод. Во-первых, как показал опыт восточноевропейских стран, в течение первых пяти лет после отмены моратория урожайность зерновых там выросла на 9%. Сегодня урожайность в Украине отстает от показателя стран Евросоюза на 25%.

Отмена моратория позволит и существенно диверсифицировать сельскохозяйственное производство. Сегодня действие моратория привело к тому, что арендаторы выращивают только культуры с самым простым циклом производства - зерновые, подсолнечник, кормовые культуры. По словам первого замминистра агрополитика Максима Мартынюка, площади под многолетними культурами сократились настолько, что Госслужба статистики прекратила предоставлять эти данные. Инвесторы и аграрии просто не рискуют вкладывать средства в "долгоиграющие" проекты. Почему мы массово покупаем польские яблоки? Потому что инвестор не рискует вложить деньги в посадку сада - нет гарантии, что когда сад начнет плодоносить, владелец пая не передумает и через суд не отберет его.

Кроме того, отмена моратория выгодна селянам тем, что даже просто положив деньги в банк, можно заработать  гораздо больше, чем от сдачи в аренду земли. Например, сегодня владелец пая получает в среднем  44 доллара с 1 га. При среднем размере пая в 4 га, получается 176 долларов. Но  если вырученные от продажи пая деньги (минимум – 1100 долларов за 1 га) положить в Ощадбанк по ставке 5,75% годовых, через год можно получить 256 долларов дохода, а вложение денег на депозит в Приватбанк под 8% годовых даст уже 347 долларов. Кроме того, продажа земли даст селянам финансовый ресурс, который могут использовать для решения насущных проблем – высшее образование для детей, лечение, открытие собственного бизнеса.

Автор: Александр Колосовский