Что ждет рынок недвижимости Украины осенью 2017 года?

Вторичный рынок, который исторически привязан к курсу валюты, падал до конца весны 2017 года. С началом лета наблюдается стабилизация запрашиваемых продавцами цен и на момент написания статьи медианная стоимость квадратного метра в Киеве равняется 979 долл. США. На первичном рынке Киева медианная стоимость квадратного метра равна 20 699 грн и при пересчете по курсу НБУ составляет 808 долл. США.

Из-за затянувшейся сложной экономической ситуации в Украине спрос на жилье на сегодня не большой. По мнению аналитиков сайта m2bomber - некоторая стабилизация цен на рынке недвижимости в начале лета носит ситуационный характер, и рассчитывать на продолжение этой тенденции не стоит. Основан такой пессимистичный прогноз на отсутствии финансовых сбережений у большинства населения, низком темпе реформ, отсутствии ипотеки как таковой и некоторых других факторах. Поэтому к концу года стоит ожидать дальнейшее постепенное снижение цен на вторичное и первичное жилье. Ниже приведены наши некоторые размышления о влиянии негативных факторов на стоимость жилья.

Курсовые колебания и инфляция

Курс доллара США в бюджете Украины на 2017 год заложен равным 27,2 грн. Уже достаточно долгое время с начала года гривна занимает более “дорогие” позиции, а значит, есть большая вероятность, что ближе к концу года гривна опустится ниже 27 грн за доллар. Плюс, нужно учитывать, что осень – это часто ”турбулентное” время года для нашей национальной валюты.

В дополнение к курсовой нестабильности - есть опасения, что инфляция в этом году будет выше прогнозированной. На это влияет не только рост стоимости потребительской корзины, но и такие факторы как рост тарифов на воду и электроэнергию. Прогноз НБУ составляет 9,1% но экономисты говорят об уровне инфляции в 12-14% к концу года. Таким образом, сбережения населения будут уходить на борьбу за выживание, а не на покупку комфортного жилья.

Рост предложения и бюджетное жильё

Растет конкуренция в среде застройщиков, в том числе, среди тех, которые активно осваивают пригород. Таким застройщикам  приходится развивать полноценную инфраструктуру такого жилья, ведь покупатель готов мирится с отдаленностью от города только в случае, если все необходимые элементы цивилизации будут вблизи от дома. Таким образом, клиенты получают качественное жилье, полноценную инфраструктуру и большой выбор за доступные деньги.

Нужно учесть, что в нынешнем году рынок пополняется доступными вариантами жилья. Ранее дешевое жилье встречалось в ассортименте предложений, но в меньших количествах. Касается это принятого в апреле 2017 года закона о приватизации общежитий. Рассчитывать на то, что семья работников завода выберет покупку новой квартиры, а не приватизацию комнаты в общежитии не стоит.

Низкий спрос и отсутствие ипотеки

Мантра “недвижимость достигла дна” в очередной раз ставится под сомнение платежеспособными покупателями - покупать они не спешат, а анонсированный в начале 2017 года возврат ипотечного кредитования не такой заманчивый для потенциальных покупателей из-за своих ставок. В Украине средняя ставка по ипотечным кредитам составляет более  20% годовых. При большом проценте первого взноса (30-50%) конечная стоимость квартиры будет непозволительно выше изначальной. Большинство семей со среднестатистическим заработком не могут позволить тратить около 10 000 гривен в месяц на выплату ипотеки за однокомнатную квартиру.

Понимая такую ситуацию, стимулировать продажи взялись сами застройщики, которые начали предлагать клиентам рассрочку. И если, например, 5-6 лет назад типовой срок  рассрочки был до 3-х лет, то в последние 2 года срок некоторые застройщики выплаты делят уже на 5-10 лет.

Низкая привлекательность Украины как страны для инвестирования

Иногда в прессе появляются новости об открытии производственного филиала большой компании. Но такие события не носят систематический характер и говорят больше о желании сэкономить на стоимости рабочей силы. В целом иностранные партнёры занимают выжидательные позиции и начинают работу с Украиной не спеша. А значит, доходы населения в пересчёте на доллары увеличиваться в ближайшие год-два не будут.

Фактор “выборов 2019” и выплаты по внешнему долгу

За год до выборов власть будет стремиться повысить социальные выплаты, что будет с некоторой задержкой оказывать давление на валютный курс. Давление также будут оказывать сравнительно большие выплаты, предстоящие Украине в 2018-2020 годах по внешнему долгу.

Наши выводы

Рост мировых рынков может вселять оптимизм и даже ажиотаж (вспомните рост Bitcoin), но такая ситуация весьма похожа на 2001 (крах дот-комов) и 2007-2008 годы и может смениться коррекцией в течение нескольких кварталов.

Вкупе с низким уровнем чистых резервов и на фоне постоянного невыполнения Украиной плана реформ (из-за чего кредиторы отказывают в предоставлении очередных траншей) нет серьёзных оснований говорить о росте стоимости недвижимости в ближайшие несколько лет.