Как не попасться на строительную аферу

Кто виноват

Вернуть деньги после того, как лопнул строительный пузырь, практически невозможно. Если вы вкладываете собственные средства, то, как только они окажутся на счетах аферистов, можете о них забыть. Даже в случае поимки мошенников деньги получить вряд ли удастся.

Не менее удручающая ситуация, если вы перечисляли строительной компании деньги, полученные в кредит под залог, например, жилья родителей. Банкиры не станут церемониться, и как только просрочите хотя бы на несколько дней возврат долга, разорвут кредитный договор и попытаются отнять залог.

Спорная ситуация, если банк кредитовал вас под залог договоров о долевом участии с застройщиком. Обычно банкиры разворачивают кредитные программы при условии подписания с застройщиком генерального соглашения. Но в случае с Элита-Центром некоторые банки кредитовали граждан без каких-либо договоренностей с застройщиком. И если вы откажетесь от погашения кредита, ничем, кроме испорченных нервов, не рискуете, если у вас нет никакой собственности. Казалось бы логично: банк получает залог, то есть право на несуществующее жилье, а вы соответственно теряете первоначальный взнос по кредиту и суммы, которые были перечислены в качестве погашения долга. Банку кредит не выплачен. Есть ли у вас долги?

Как разъяснили в юридической компании «Василь Кисиль и Партнеры», заемщик скорее всего будет обязан выплатить долг банку. Кредитный и ипотечный — самостоятельные виды договоров с совершенно разными предметами. Невозможность выполнения ипотечного договора не является основанием для прекращения основного обязательства, возникшего из кредитного договора. В конце-концов, в сложившейся ситуации банк — тоже пострадавшая сторона, пусть и опосредованно; поэтому он может требовать выполнения кредитных обязательств заемщиков или замены предмета ипотеки. Юридически он имеет полное право обратиться в суд с иском к физическому лицу, уклоняющемуся от осуществления выплат по кредитному договору. «Банк может претендовать как на залог, так и на имущество заемщика, — продолжает начальник кредитного отдела Восточно-Европейского банка Нина Грязнова. — Не важно, что было предметом залога, есть обязательства сторон по кредитному договору». Если банк не сумеет мирно договориться с клиентом, тогда он пойдет в суд. И будет искать то, чем можно заменить «потерявшийся» залог: квартиру, машину, дачу, другое имущество. Так что разумнее всего, беря кредит, передарить-переписать все свое добро родным. А можно поступить подобно лопнувшему тресту — если через 180 суток банк не найдет своего неплательщика, долг спишется как безнадежный.

Что делать

Вложение денег в строительство — всегда рискованное дело. С другой стороны, часто такой риск подкупает некоторыми дивидендами — лучшим качеством, несколько меньшей ценой. Однако рисковать качеством не стоит. И если вы решили инвестировать в строящееся жилье, необходимо придерживаться семи правил.

Правило № 1

Цены на квадратные метры должны быть сопоставимы с рыночными. Сейчас ценовой диапазон колеблется в пределах $10-15 тыс. Невысокая стоимость будущего жилья — признак аферы.

Правило № 2

Строительная компания должна построить хотя бы несколько домов. Важно, в срок ли были сданы предыдущие проекты. Элита-Центр занимается строительством уже не первый год, и может похвастаться успешно завершенными работами без последствий для инвесторов. Правда, есть маленькое «но». Договоры были подписаны с другим юридическим лицом. Отсюда следующее правило.

Правило № 3

Не заключайте договоры с посредниками, сотрудничающими с застройщиками. Помимо Элита-Центра, договоры о долевом участии заключали еще несколько компаний — «БИК» и НДЦ «Прогресс». Теперь владельцы этих структур находятся в международном розыске.

Правило № 4

Строительная компания должна заключить договор о сотрудничестве с одним или несколькими банками о финансировании строительства. При малейших подозрениях, что компания может не вернуть долг, банкиры кредитовать ее не станут.

Правило № 5

Бессмысленно отдавать деньги застройщику, если его документы вызывают сомнения. Аферисты, собравшие деньги под маркой «Элита-Центр», во-первых, не получили право на строительство жилого дома, во-вторых, не выкупили земельный участок, взяв его лишь в аренду, не имели проектной документации. Понятно, что не зная даже как эти документы выглядят, многие инвесторы поверят любой бумажке, предъявленной застройщиком. Поэтому лучше заручиться поддержкой компетентного юриста.

Правило № 6

Вкладывать деньги в строительство лучше после того, как построены хотя бы несколько этажей. На первоначальном этапе, когда нет еще даже котлована, стоимость будущего квадратного метра намного ниже, и его цена растет с каждым возведенным этажом. Но лучше купить метры по более высокой цене, чем потерять деньги.

Правило № 7

Идеальный вариант для выбора компании-застройщика: доля государственной собственности в компании, а лучше — если она принадлежит государству. Поинтересуйтесь владельцами строительной компании. Если среди них известные политики или бизнесмены — они не станут рисковать своей репутацией. 

Как обманутые инвесторы  пытаются вернуть деньги

 
Судиться с киевскими властями

Сергей ЛИТВИНЕНКО,
журналист

— В моем случае — договор долевого участия в строительстве воздушного замка с Элита-Центром заключен напрямую — более действенным представляется решение проблемы сообща с другими инвесторами. Подача заявления в милицию — самое слабое звено в отстаивании своих прав на жилье. Скорее всего через какое-то время уголовное дело закроют со стандартной формулировкой «ввиду невозможности установления местонахождения подозреваемых лиц».

Совместные действия пострадавших — это организация инициативной группы, общественной организации, совместное обращение в суд, прокуратуру, органы власти, проведение митингов и т. д. Все это делается. При этом наиболее эффективным методом, по моему мнению, может оказаться «давление» (пикеты, обращение в прокуратуру, медиаподдержка) на Киевгорадминистрацию. Именно таким путем пошли обманутые вкладчики в Москве. После нескольких лет препирательств московские власти начали решать проблему. Крупным строительным компаниям предложили достроить проблемные дома, а в качестве компенсации им предоставили всевозможные преференции — отменили обязательные отчисления в пользу городу, по упрощенной процедуре выделяют земельные участки под строительство и т. д.

Если мэрия не захочет договариваться, следует подавать в суд на киевские власти, ведь строительная пирамида создавалась при прямом попустительстве властей — Элита-Центру выдавались разрешения на строительство, земельные участки и т. д. Кроме того, согласно законодательству именно органы городской власти должны контролировать стройки. В Киеве это Государственная архитектурно-строительная комиссия и Управление капитального строительства. Получается, что в случае с Элита-Центром такой контроль не осуществлялся. Соответственно, возникает вопрос о юридической и как следствие криминальной ответственности как мошенников от строительства, так и мошенников от городской власти (ст. 49 Уголовно-процессуального кодекса Украины). В исковых требованиях можно ссылаться также на ст. 1177 Гражданского кодекса согласно которому «имущественный ущерб, причиненный имуществу физического лица вследствие преступления, возмещается государством, если не определено лицо, совершившее преступление, или если оно является неплатежеспособным». В случае с Элита-Центром дела обстоят именно так.

 
Судиться с застройщиком и отсрочить выплаты по кредиту

Лариса ГАЖА,
рекламист

— Очень хотелось жить на Татарке. И когда увидела информацию о том, что группа компаний «Элита-Центр» строит дом в этом районе, поспешила обратиться в отдел продаж застройщика. Но, как оказалось, все двухкомнатные квартиры в этом доме уже были выкуплены. Ничего не оставалось, как попробовать найти желающих переступить права на квартиру по договору долевого участия в строительстве части понравившегося мне дома. Такой вариант нашла через Авизо, правда, квартира предлагалась почти по рыночной цене.  И все же купила и даже взяла кредит под залог на тот момент несуществующих квадратных метров... После консультации с юристом, мы пришли к выводу, что мои действиями будут следующими: а) оформить заявление в РОВД, подать в индивидуальном порядке в суд на компанию из группы «Элита-Центр», с которой я заключала  договор долевого участия; б) переговоры с банком об отсрочке выплаты кредита по договору либо уменьшении процентов; в) участие в совместном судебном иске (если такой будет) пострадавших против властей г. Киева, не обеспечивших надлежащий контроль над строительными объектами Элита-Центра. Есть еще несколько вариантов защиты имущественных прав, в том числе подать в суд на лицо, переступившее мне права на «воздушные квадраты». Но, по просьбе моего юриста, я не буду их обнародовать.

Не платить банку по кредиту

Мистер Х

— Я покупал квартиру напрямую у Элита-Центра, частично оплатив ее стоимость за счет кредита. Залогом служила квартира в строящемся Элита-Центром доме. После консультаций с юристом стало понятно, что реально вернуть деньги или получить квадратные метры можно только при содействии городских властей. Но, судя по всему, если это произойдет, то лет эдак через пять. Посему юрист посоветовал не платить по кредиту. Сначала я уведомляю банк о разрыве кредитного договора. Параллельно переоформляю свое имущество на третье лицо, ведь по кредитному договору банк в случае форс-мажора имеет право обращать взыскание на любое имущество должника. Правда, возникает небольшая загвоздка. По все тому же кредитному договору, без ведома банка я не имею права отчуждать свое имущество. Решается проблема следующим образом. Задним числом пишу расписку о получении в долг N-суммы у одного из родственников, которому доверяю. Родственник-кредитор обращается в суд с требованием взыскать с меня долг. В суде я заявляю, что денег нет, могу отдать имуществом. Родственник соглашается. Суд выносит решение в пользу истца. Исполнительная служба делает свое дело.

Банк, конечно же, попытается в судебном порядке принудительно обязать выплачивать кредит с зарплаты. Но, во-первых, моя официальная зарплата составляет 500 грн — выплата растянется на несколько пожизненных сроков, а, во-вторых, еще не факт, что банк выиграет это дело. У моего адвоката есть чем крыть карту банка. Я подаю встречный иск — адвокат будет доказывать, что это банк подставил меня, а не я его. Главный аргумент — я доверился банку, который ошибся в оценке застройщика как добросовестного партнера. Поэтому банк должен нести ответственность, то есть потерять сумму кредита и не получить доход в виде процентов. Дело сложное, но не безнадежное. Мой адвокат выиграл несколько подобных дел.