Каждая шестая новостройка столицы вне закона.

Из неполной тысячи строящихся домов в столице добрых три сотни можно смело считать объявленными вне закона. Разбирались Контракты.ua

По крайней мере, в исходных данных по каждому объекту – а это 37 жилых комплексов и еще с два десятка домов - на электронном ресурсе градостроительного кадастра http://monitor.mkk.kga.gov.ua/ так четко и указано «самострой». И только половина из этого числа имеет идентифицированного застройщика, название компании которого имеется в исходных данных на указанном ресурсе. Странно, конечно, видеть, что с десяток-другой новостроек из этого списка красуются на рекламных бордах города. Но еще более странно видеть в «белом списке» градостроительного кадастра в доброй тысяче новостроев, вводимых в эксплуатацию, дома и комплексы с пометкой «снято статус «самострой» или «документы на рассмотрении».

Попробуем разобраться, что за несуразицы, дабы определить компании, которым не стоит доверять. Ведь истории с надувательством покупателей квартир на первичном рынке и скандалы с застройщиками не утихают.

Вряд ли кто в здравом уме станет инвестировать в строительство квартиры под эгидой компании с подпорченным реноме. Обычно призывают смотреть на историю компании, количество построенных домов (квартир) и качество жилья. Хотя ни один из этих критериев не есть гарантией капиталовложения для покупателя квартиры во время строительства дома. История у каждой компании своя, и лишь три застройщика своим козырем выставляют несколько десятилетий строительства (приписывая на свой счет строительство объектов еще в советское время, в стране с совсем иным производственно-экономическим укладом). Брать количеством – тоже удел единичных компаний. А качество – настолько относительное понятие, что для обычного человека, несведущего в строительных материалах и технологиях, и вовсе нет возможности разобраться. В конце концов, пострадавшие от афер застройщиков покупатели квартир инвестировали в строительство домов, которые обещали быть возведены с применением современных строительных технологий компаниями, истории которых светились яркими названиями жилых комплексов, еще планируемых и уже построенных. По крайней мере, такую информацию можно найти на сайте каждой компании. Да и успехи прошлых лет, как считают на финансовом рынке (а рынок недвижимости можно смело считать его частью), не гарантируют успехов в будущем.

Для справедливой оценки надежности застройщика на самом деле обычному покупателю остается лишь два конкретных аспекта. Первое – это способы продажи квартир. Второе – это наличие претензий к компании или его объектам со стороны государственных контролирующих органов.

У каких компаний-застройщиков проблемы с градостроительными властями и с Законом

*отмечены фигуранты уголовных расследований

Жилые комплексы «самострои» от неидентифицированных застройщиков

Законом определено, что инвестировать средства в процессе строительства дома можно через фонд финансирования строительства. Таким образом покупатель квартиры имеет дело не с застройщиком, а с банком (финансовой компанией), где такой фонд открыт под строительство конкретно выбранного объекта. Однако сегодня не так уж много застройщиков открывают такие фонды. А риски покупателя квартиры через ФФС – тема отдельного разговора.

Большинство компаний предпочитает продавать квартиры в строящихся домах путем подписания инвестиционного договора с покупателем квартиры. Как справедливо замечают юристы, прямого запрета такой схемы продаж в Законе нет. Но нет и способов защититься от рисков, которые придется в таком случае разделять с застройщиком (а это не только форс-мажорные обстоятельства, как-то резкая смена курса гривны, например, а и неожиданные изменения в проекте строительства, увеличивающаяся стоимость квадратного метра, утверждаемые застройщиком в одностороннем порядке).

Взвешивая все финансовые риски при покупке квартиры в строящемся доме, не может быть полной уверенности и твердых гарантий в вопросе, каким способом инвестировать. К сожалению, ни вкладчиков фондов финансирования строительства, ни инвесторов новостроек, подписавших инвестиционный договор, не защищает от рисков и потерь государство, как, например, вкладчиков банков – через фонд гарантирования вкладов физлиц.

Какие же были или есть претензии к тому или иному застройщику, можно поискать на сайте Министерства юстиции и Высшего хозяйственного суда, почувствовав себя настоящим детективом. Выискивая и сопоставляя факты, можно найти информацию о том, когда и кем зарегистрирована компания, случались ли банкротства (после чего логичным мог быть маркетинговый шаг и проведен ребрендинг компании), оспаривали ли инвесторы с компанией свои имущественные права. Когда выдана лицензия, разрешение на строительство дома, утвержден ли генплан строительства, можно узнать и на сайтах градостроительного кадастра (например, http://kga.gov.ua, если речь идет о Киеве), государственной архитектурно-строительной инспекции. Только останется загадкой, почему, например, с объекта компании с неплохим реноме снято статус «самострой» и новостройка из «черного» списка перекочевала в «белый».

На самом деле, отгадка проста. Хотя год назад и приняли закон, обязывающий застройщиков для каждого без исключения объекта – будь то большой жилой комплекс или один всего лишь один дом – согласовывать и утверждать проект, выдерживая ряд строгих требований, а все же еще остаются недостроенными либо же не введенными в эксплуатацию объекты, строительство которых было начато до вступления в силу этой нормы Закона, документация которых оформлена с грубейшими нарушениями.

Сейчас застройщики, согласно нововведению, потеряли возможность спекулировать понятием «сложность» объекта, стремясь удешевить процедуру оформления всех надлежащих разрешительных документов. К примеру, начиная строительство, раньше компания подавала проектную документацию на 15-этажку, а получив разрешение, возводила 25-этажку. За что потом несла наказание: дом попадал в «черный» список лишь на то время, пока компания уплатит штраф за нарушения. Цена вопроса, решаемого таким способом, была ниже, чем получение разрешения на настоящий проект. Или другой способ удешевить процедуру введения дома в эксплуатацию – через суд, которым широко пользовались некоторые компании, не стыдясь мошенничества и не считаясь с интересами покупателей квартир.

Каким образом компании решают проблемные вопросы, скажем, такие, как строительство жилого дома на земельном участке с другим целевым назначением, или же возведение жилого дома на месте, где должно было бы быть офисное здание, можно только гадать. Но ряд новостроек фигурирует в уголовных делах, возбужденных против отчаянно смелых застройщиков. Конечно, на своих сайтах застройщики такими фактами не хвастаются. Но на сайте Минюста и на форумах сайтов недвижимости можно найти немало подробностей, как обстоят дела у той или иной компании.

Самыми ненадежными компаниями будут те, кто пытается строить вопреки интересам общественности. Против грубых нарушений застройщика часто выступают жители соседствующих со стройплощадкой домов. И чем сильнее их объединение и решимость в борьбе за территорию, тем меньше шансов у компании выстроить задуманное. Ну а у инвесторов, опрометчиво инвестировавших в такие новостройки, шансов вернуть свои средства практически нет.

Автор: Ирина Стриженюк