Карпатленд. Бизнес на мини-отелях

Строительство такого сруба обойдется всего в $200-220 за квадратный метр. Земля под ним — в $2-5 тыс. за сотку

В карпатском регионе отели обычно строят в местах, уже имеющих традиционное оздоровительное, рекреационное или туристическое значение. Например, по подсчетам руководителя Информационного инвестиционно-туристического центра Юрия Зинько, в окрестностях Яремчи открыто более 100 мини-отелей и агроусадеб. В Славском (известном горнолыжном курорте на Львовщине) и Схиднице, славящейся минеральными источниками, построены десятки отелей.

Правда, в раскрученных городах и поселках сейчас трудно найти подходящее место для усадьбы. В неосвоенных туристами местностях выбор более широкий, но чтобы сделать модной новую территорию, владелец отеля должен предложить своим потенциальным гостям легенду или аттракцион, которые их заинтересуют. Например, в Раковце на Львовщине, вблизи культового источника с обогащенной серебром водой, планируют соорудить Песенное поле. Религиозный и культурный «раздражители» будут притягивать сюда паломников и фольклористов. Инвестиции на строительство отеля пойдут в пакете с программой освоения территории — это уменьшает риск простоя объекта, замечает Юрий Зинько.

В Старосамборском и Самборском районах Львовщины природа сама способствует раскрутке гостиничного бизнеса. По словам Ярослава Пелиховского, начальника Управления по вопросам координации торговли и услуг Главного управления экономики Львовской облгосадминистрации, в селах Смеричка и Пеняны разведаны крупные месторождения минеральных вод наподобие «Нафтуся», «Боржоми» и «Питьевая содовая». Ориентировочная площадь курортной зоны — около 70 гектаров, 25 из которых идеально подходят под горнолыжные трассы. В конце года должен пройти конкурс на лучшую инвестицию в развитие нового курорта.

Инвестиционный проект будет предусматривать строительство санатория, пансионата, горнолыжных спусков, столовой, кафе. Впрочем, учитывая становление уже раскрученных курортов, можно спрогнозировать, что на окраинах Смерички и Пенян появятся отели, туристические базы, пансионаты. Например, на 10-километровом отрезке вдоль автомобильной трассы, ведущей к горнолыжному курорту Буковель, расположились мини-отели, туристические базы, пансионаты и агроусадьбы.

Преимущество новых курортов на Самборщине и Старосамборщине, по сравнению, например, с горнолыжным Славским или родниковой Схидницей, — сочетание минеральных вод и карпатских спусков. Благодаря этому поток постояльцев местным отелям обеспечен круглый год. Дальновидные предприниматели уже скупают здесь дома, констатирует Ярослав Пелиховский. Аналогичные рекреационно-бизнесовые перспективы существуют и в Розлуче Турковского района.

Дороговизна большинства горных участков вызвана интересом к строительству здесь мини-отелей, коттеджей и баз отдыха. Владелец «4 сезонов» Александр Лисица рассказывает, что в 2000 году за 50 соток он заплатил $5 тыс. Сегодня такую цену местные землевладельцы выставляют за одну сотку. На первичном рынке площадок под строительство уже не осталось: сельсоветы разделили горные гектары между жителями сел, выделив каждой семье по 25 соток.

В Тухольце, где легендарный Захар Беркут сдерживал татаро-турецкое нашествие, сотка земли стоит $2 тыс. Чтобы разгрузить перенасыщенное туристами Славское в соседней Тухле планируют строительство аквапарка. У этой идеи есть как сторонники, так и противники. Первые считают, что наличие водных аттракционов положительно скажется на развитии гостиничной инфраструктуры; их оппоненты убеждены, что традиционная деревянная архитектура Тухли утратит свою аутентичность и привлекательность.

Не менее коммерчески привлекателен земельный рынок в родниковой Схиднице. Здесь на вторичном рынке сотку можно приобрести в среднем за $4 тыс.

Стандартный отель на природе имеет универсальную концепцию: спальные места, ресторан, оздоровительные и развлекательные услуги. Впрочем, в перечень услуг каждый владелец вкладывает свой эксклюзив. Например, в рассчитанных на 25 мест «4 сезонах» (Славское) постояльцам предлагают прокат тюнингованных ГАЗ-69, к их услугам также конюшня на восемь голов. Лошадей из «4 сезонов» рекламируют своим гостям даже владельцы соседних отелей. В эту малоснежную зиму на конные перевозки (1 час — 60 грн) был ажиотажный спрос. Александр Лисица строит колыбу-конференц-зал, где можно будет организовывать семинары, конференции. По его словам, новая услуга продиктована рыночным спросом — очень много корпоративных клиентов предпочитают проводить тренинги и конференции на природе.

«Вилла Игнатьева» в минеральной Схиднице делает акцент на оздоровительных процедурах. В курортных центрах, по наблюдениям Юрия Зинько, владельцы мини-пансионатов либо нанимают для обслуживания гостей пришлых врачей, которые стационарно работают в санаториях, либо сами имеют медицинское образование.

Стартовые средства, на которые можно открыть мини-отель, Александр Лисица оценивает в $300 тыс. Половина этой суммы пойдет на покупку земли под будущую строительную площадку и обустройство ландшафта усадьбы (ориентировочно 30 соток), остальное — на сооружение самого домика. Коттедж из калиброванного бруса будет стоить вдвое дешевле, чем традиционный каменный дом. За 1 кв. м пихтового или соснового дома без окон и дверей надо заплатить $200-220. Соответственно один этаж сруба 10х10 м обойдется в $20 тыс., $50 тыс. будет стоить готовое жилье. Еще дешевле и быстрее (за два месяца) можно соорудить мини-отель с применением легких каркасных технологий, которые широко практикуют на Западе, в частности, в США и Канаде.

Однако сейчас отели строят преимущественно по традиционным кирпичным технологиям в «евростиле» (около $500 за кв. м).

Львиную долю владельцев отелей составляют галичане. Например, в Славском, по словам Александра Лисицы, киевлянам принадлежит не более 5% отелей. Однако сейчас наблюдается тенденция к освоению карпатских территорий приезжими предпринимателями. «Знакомый киевлянин, который раньше отдыхал у меня, хочет выстроить домики и сдавать их туристам, — рассказывает Александр Лисица. — Я уже подыскал ему подходящий участок».

По высокому стандарту французского гостиничного бизнеса на гостевое место, начиная с четырех звезд, должен приходиться один работник. В украинских мини-отелях, учитывая меньшую требовательность клиентов, эту норму минимизируют до одного работника на пять комнат (10-15 мест), отмечает Юрий Зинько.

В «4 сезонах» работают три наемных сотрудника: домохозяйка, подсобный рабочий и конюх. В высокий сезон владелец отеля нанимает еще одну работницу, а сам решает организационные вопросы, привозит продукты, занимается дизайном усадьбы.

«Правильная пропорция персонала и койкомест может дать ощутимый экономический эффект», — делится проверенной формулой успеха Александр Лисица. В отелях крупных городов две горничные обслуживают 10 комнат, в карпатских виллах, как правило, — одна. Такой оптимизированный отель дает втрое большую прибыль. Например, на таком рациональном соотношении выигрывает «Жемчужина Карпат» с тремя десятками номеров.

Впрочем, минимизация штата мини-отелей объясняется и кадровым голодом, который в свою очередь является следствием невысоких зарплат в регионе — 400-900 грн. Даже с чаевыми (несколько сотен гривен) они значительно меньше заработка, предлагаемого галичанам в близком западном зарубежье.

«Рентабельность гостиничного бизнеса — 20-25%», — говорит владелец усадьбы «Лекече» в Выжницком районе Черновицкой области Зеновий Джурик. Впрочем, некоторые карпатские хозяева гостиниц признаются, что иногда рентабельность составляет все 100%. Стандартная окупаемость отеля на 30-40 мест — 5-7 лет. Прибыли владельцы вилл преимущественно реинвестируют в усовершенствование или расширение объекта. Например, большинство мини-отелей, которые несколько лет назад стартовали с 5-6 комнат, сейчас разрослись до 25-40 номеров. «Этот бизнес нуждается в постоянной денежной подпитке», — отмечает Александр Лисица.

По его подсчетам, ежемесячные расходы на продукты питания, ремонт автомобилей, заправку, текущие ремонты двух коттеджей общей площадью около 140 кв. м составляют 3 тыс. грн. В этом году дополнительным финансовым бременем стали «энергетические» платежи. «За газ пришлось платить 3,5 тыс. грн в месяц, хотя не было больших морозов. Для экономии планирую частично перейти на альтернативное отопление, возможно, электрику», — говорит владелец «4 сезонов». Лучший вариант — тырсобрикеты. По подсчетам Александра Лисицы, этот вид отопления в месяц стоил бы для его двух коттеджей 800 грн, как газ по старой цене.

Владельцы мини-отелей работают по упрощенной системе налогообложения. За «4 сезона», например, хозяин платит 200 грн единого налога, летом — 100 грн. Хотя большинство небольших баз отдыха и пансионатов, затерянных в горах или живописных селах, вообще избегают налогов.

При снежной зиме, теплом лете, стабильной политической ситуации мини-отели и пансионаты укомплектованы на 80%. Чрезвычайно теплая зима сезона 2006-2007 гг., например, в Славском, уменьшила показатель заполнения в пансионатах и на базах отдыха до критической отметки — 20-60%.

Чтобы минимизировать риски простоя, койкоместо в отеле должно стоить 100-120 грн, убежден Ярослав Пелиховский. Сегодня наибольший спрос именно на отели этой ценовой категории. Наиболее урожайный период для недорогих вилл на Львовщине — сентябрь, октябрь, ноябрь. Осенью здесь апофеоз разных массовых мероприятий.

Некоторые мини-отели заключают соглашения с туристическими фирмами, которые направляют постояльцев в партнерские приюты. Практикуют веб-сайт мини-отеля с системой бронирования в режиме онлайн, таким образом получая до 60% гостей. Александр Лисица, например, в течение года вкладывает в рекламу лишь $1,5 тыс. — на буклеты, поддержание веб-странички и рекламу в местных профильных журналах. Он также потратился на изготовление двух биллбордов 2х2 м, которые стоят в Славском за символическую, по сравнению с мегаполисами, плату.

Для продвижения своих услуг и лучшего обслуживания туристов 11 владельцев мини-отелей в Славском создали туристическую ассоциацию «Курорт Славское». Она, например, организовывает пешие экскурсии, которые являются сейчас топ-развлечением в Карпатах. Однако для многих владельцев мини-пансионатов и баз отдыха реклама является нетронутой сферой: на продвижение они не тратят ни копейки. Но при этом не жалуются на отсутствие постояльцев — рекламу им делают бывшие или постоянные клиенты.

---

Характеристика ниши

• Оборот рынка: $35-50 млн
• Уровень конкуренции: средний
• Начальные инвестиции: $300-500 тыс.
• Срок окупаемости: 5-7 лет

Особенности: зависимость от развития окружающей инфраструктуры — дорог, подъемников, оздоровительной и туристической базы; трудности в оформлении документов на строительство; сезонность

---

Мини-отель под ключ — $500 тыс.

Александр Лисица сегодня готов продать отель «4 сезона» за $500 тыс. Цену мотивирует тем, что большая половина этих средств уже вложена в объект и обустройство территории, а остальное является рыночной стоимостью коттеджей. Однако выручку Лисица снова вложил бы в строительство мини-отеля, но уже с учетом предварительных проектно-строительных расчетов.

Прогноз

Интенсивный процесс строительства мини-отелей в Карпатах продлится минимум пять лет. В частности, Схидница, где уже насчитывается 1000 койкомест, может освоить еще такое же количество гостиничного фонда. При этом развитие мини-гостиничного бизнеса в регионе будет напрямую зависеть от развития дорожной инфраструктуры. Например, ремонт магистрали Сколе — Славское, на который Сколивская райгосадминистрация планирует в этом году потратить 10 млн грн, значительно улучшит местный инвестиционный климат и увеличит рыночную стоимость гостиничного сектора.