НБУ беспокоят «пузыри» на рынке недвижимости

Таким мнением относительно анализа состояния рынка недвижимости для VoxUkraine поделились в Департаменте финансовой стабильности НБУ Наталья Задерей и Елена Артеменко.

«В задачи центробанков входит предотвращение «пузырей» на рынке недвижимости, разрыв которых может повлечь финансовый кризис. Увеличение предложения, конечно же, способствует профилактике «пузырей», - говорится в статье.

Летом в Нацбанк Украины приезжали представители центробанка Швеции и делились своим опытом мониторинга рисков рынка жилой недвижимости. Их кейс является интересным, потому что представляет собой полную противоположность нашему. В Швеции строится мало жилья из-за жесткого регулирования отрасли, там, например, установлены требования к шумоизоляции, удобству жилья для людей с инвалидностью. Из-за высоких требований к качеству и сложных разрешительных процедур себестоимость строительства существенно выше, чем в других странах ЕС. Низкие объемы строительства в сочетании с растущим спросом неизбежно приводят к росту цен.

По данным исследовательской компании Svensk Maklarstatistik, в январе 2018-го в центре Стокгольма средняя цена квадратного метра составляла 10800 долл. И единственной возможностью приобрести жилье становится привлечение банковского кредита.

В Швеции темпы роста цен и увеличения задолженности домохозяйств были настолько значительными, что регуляторам пришлось принять меры (например, повысить требования к капиталу финансовых институтов), чтобы предотвратить угрозы для финансовой стабильности.

Итак, мы имеем две противоположные ситуации - первая, когда строится много и хаотично, без особых требований к качеству, вторая, когда строится мало и в соответствии с высокими требованиями. С точки зрения рисков ценового пузыря и перегрева рынка недвижимости более благоприятный первый случай.

«Пузырем» считается стремительный рост цен на недвижимость, обусловленный ажиотажным спросом и доступностью ипотечных кредитов. Есть простое эмпирическое правило: о пузыре можно говорить тогда, когда темпы роста цен опережают темпы роста стоимости аренды. В Украине в последние годы такого не наблюдалось.