Как превратить свой земельный надел в капитал. Инструкция

«Покупайте землю – ведь ее уже больше никто не производит». Этот аргумент, произнесенный героем Марка Твена более ста лет назад, сегодня звучит еще более убедительно, чем тогда. Потому как способных производить что-либо почв на планете все меньше, что усугубляет глобальный продовольственный кризис в мире. Конечно, многим из нас осознать это нелегко – мы ведь живем в стране, где половина полей не паханы, а земля легендарно щедра. Да и стоит копейки по сравнению с соседними европейскими гектарами. Но это до поры до времени, как говорится. Со вступлением в силу закона об обороте сельхозземель украинский рынок, пока еще «дикий», обещает стремительный рост стоимости гектара. Ценность своей земли пайщикам важно осознать уже сейчас, особенно тем, чьи наделы обрабатывает арендатор, или же у кого покупают надел де-факто.

Как утвердить (или восстановить) свое право собственности на землю сельхозназначения, kontrakty.ua рассказал Никита Завьялов, юрист LC «GLOBAL LAW».

Документом, подтверждающим право собственности на надел сельхозугодий, является извлечение из Государственного земельного кадастра (прим. укр. – Витяг з Державного земельного кадастру) с номером из 19 цифр. Тем, у кого остался Государственный акт, который был выдан до 2002 года, стоит перепроверить его на предмет кадастрового номера.

Получить кадастровый номер участка. Присвоение земельному участку такого номера подтверждает, что участок внесен в кадастровый реестр, и с ним можно проводить какие-либо операции в дальнейшем. Если такой номер отсутствует, нужно провести процедуру государственной регистрации:

1 - заказать у специализированной организации проектные документы о землеустройстве. Организация проводит кадастровую съемку земельного участка и определяет ее границы. После проведения съемки, организация изготавливает необходимые проектные документы и формирует электронный документ, который содержит всю необходимую информацию об участке;.

2 - подать заявление установленной формы государственному кадастровому регистратору по месту нахождения участка вместе с изготовленными техническими документами (см. пункт 1);

3 - регистратор в течение 14 календарных дней проводит регистрацию или дает мотивированный отказ в регистрации;

4 - после проведения регистрации, заявитель получает извлечение из ГЗК, который подтверждает право собственности.

Такой документ дает право, оформив проекты землеустройства, где указаны конкретные обозначения участка в натуре, вести фермерскую или другую похожую деятельность. Если же непосредственно «работать в поле» нет возможности или желания, то право временно использовать землю можно передать другим людям. Основными операциями с паями являются аренда, мена, завещание, залог, отчуждение в пользу местного совета для «перераспределения». Использование земельного участка требует осторожности и внимательности, дабы не попасться на уловки недобросовестных фермеров и агропроизводств. Сегодня нет ни единой возможности гарантированно продать пай: продажа, дарение или любые приравненные к ним операции запрещены. А использование каких-либо хитроумных схем противоречиво и незаконно. Так как, например, мену можно признать фиктивной через суд, аренду на 49 лет можно досрочно расторгнуть (даже если такого условия нет в самом договоре), а те, кто утверждают, что каким-либо образом законно купят у вас землю, заведомо вводят вас в заблуждение или обманывают. Если вам предлагается договор купли-продажи или дарения, такой договор не является действительным и не будет иметь юридической силы.

Обоюдная выгода аренды. Учитывая риски того, что фермер или агропроизводство может в любой момент потерять землю, арендатор не предложит за такую землю выгодные собственнику пая условия. Мало того, если на несколько сел фермерскую деятельность проводит одно или два предприятия, собственникам земельных участков буквально навязывают невыгодные условия, шантажируя тем, что никто другой выгоднее землю не возьмет.

В таком случае, собственнику земли нужно быть предельно внимательным при изучении предоставленных ему документов, и не подписывать заведомо невыгодные для себя условия. Ведь арендатор тоже заинтересован в получении земельного участка, ему невыгодно обрабатывать поле «в шахматном порядке».

Поэтому, нужно приходить к выгодному для обоих сторон варианту, и не считать себя бесправным перед арендатором. При анализе договора нужно обратить внимание, какая именно сделка предлагается. От этого зависит, какими правами вы обладаете, как будете получать доход от земли. Если это аренда, нужно понимать, что земельный участок все равно остается за вами, а если мена с доплатой (например, обмен гектара поля на сотку земли где-то очень далеко), – то вы теряете право на землю.

Однако чаще всего заключается именно договор аренды. Срок договора аренды земли не может быть меньше 5 лет и превышать 50 лет. Также важным пунктом является досрочное расторжение договора, то есть можете ли вы в одностороннем порядке расторгнуть договор. Ну, и конечно же, желательно указать, какие культуры можно сеять на земле, чтобы чрезмерно ее не истощить.

Если нет договора аренды, а надел обрабатывает «кто-то». Если вы, приехав осмотреть или проверить состояние своего пая, обнаружили, что его используют без вашего разрешения – требуйте от недобросовестного агрария компенсацию. В случае отказа, у вас есть полное право требовать ее через суд, так как фермер получает выгоду, используя землю, которая ему не принадлежит, и обязан поделиться прибылью с ее собственником. Настоятельно не рекомендуется игнорировать такие факты использования чужой земли без разрешения, ибо, например, у пользователя земли может возникнуть право собственности на участок, который он обрабатывает в течение 15 лет. Так, незаметно для себя, вы можете лишиться своего имущества только по причине невнимательности или попустительства.

Как узнать, где ваш надел сельхозугодий и что с ним происходит. Многие люди даже не знают о праве на пай – кто-то недооформил наследство родственников, живших в селе, кого-то уверили, что якобы паи были проданы сразу при получении. Этим, к сожалению, пользуются недобросовестные фермеры и компании, используя «ничейный» участок земли в своих целях. Именно на таких участках сажают наиболее изнурительные для земли культуры, например, подсолнух или рапс, так как за экологический вред пользователь такой земли отвечать не будет.

Нередкой является ситуация, при которой пай передается по наследству человеку, который уехал из населенного пункта, в котором находится его земельный участок. В случае сохранения документов, которые подтверждают право собственности на пай (вышеуказанные сертификат на право на земельную долю (пай) или Государственный акт на землю), необходимо:

1 - обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства. К данному заявлению и сертификату (акту) приложить документы, подтверждающие родственные связи с собственником пая, документы подтверждающие последнее место жительства наследодателя. После этого, нотариус выдает свидетельство о праве на наследство, которое подтверждает тот факт, что имущество наследодателя было передано вам, и в каком объеме.

2 – С полученным у нотариуса документом обратиться в местный совет, на территории действия которого расположен пай, для получения нового Государственного акта на землю.

3 - Теперь вы можете считать себя полноправным (насколько это позволяет мораторий на землю) собственником земельного участка.

Сложнее будет тем, у кого документы на землю не сохранились. В таком случае, единственным способом получить право собственности является обращение в суд:

1 – обращение в суд с подачей доказательств того, что земля принадлежала семье, которая проводила на ней определенные работы и имеет законные права на ее получение.

2 – с судебным решением о признании права собственности на землю, необходимо обратиться в тот же местный совет для получения все того же Государственного акта на землю.

Автор: Ирина Стриженюк