Покупка квартиры или ее аренда: что выгоднее в столице

В то же время, не так уж далеко на запад жилье в собственности считается если не роскошью, то завидным ресурсом. Например, в Германии лишь 42% населения имеют в собственности жилье, и преимущественно это жители деревень и маленьких городков, а жители больших городов преимущественно живут в съемных квартирах, платя ренту не одно поколение.

Действительно ли в Украине жилая недвижимость настолько интересный ресурс, что стремление обзавестись собственным квадратом, словно по наследству, передается от поколения к поколению? В этом вопросе разбирались Контракти.UA

Пристанище душе

Квартирный вопрос в украинских городах обострился еще со времен «Кайдашевой семьи». Иметь свой угол, собственную крышу над головой – значит, быть хозяином, обеспечить себе жизненный комфорт, душевное спокойствие, возможность создавать определенный уровень благополучия себе и своим детям. Здоровый глузд в собственничестве – наша ментальная черта. Жаль, что для ее проявления никак не складываются благополучные обстоятельства – и желание иметь жилье часто превращается в цель всей жизни.

Обустроить свой комфорт на собственный вкус, жить так, как хочется, а не по правилам хозяина квадратных метров, дорогого стоит. И как только находится возможность оплачивать рассрочку, ипотеку, люди соглашаются даже на «грабительские» проценты, надеясь оплатить квартиру раньше истечения договора займа. А уж если на руках собирается сумма, достаточная для покупки квартиры, то о других вариантах инвестиций и речи нет.

Имея свое жилье, нет надобности надрываться из месяца в месяц, чтобы заработать ренту и отдать. Тем более, что ставки аренды не падают от года к году, а только растут, когда быстрее, когда медленнее. Наоборот, эти средства можно аккумулировать и использовать не только на ремонт с целью апгрейда своего жилья, а и на любые другие цели: отдых, путешествия, учеба, пенсионные накопления.

А самый серьезный аргумент в пользу приобретения жилья в собственность в том, что квартира – это всегда актив. И пусть он не приносит дохода, пока ты живешь у себя дома, но это обеспечивает возможность создавать себе иные финансовые активы. Кроме того, при необходимости, квартиру всегда можно продать или сдать в аренду, обеспечив себе пассивный доход.

Конечно, не во все времена продать квартиру легко, как, например, уже несколько последних лет. «Предложение на рынке жилья сегодня перенасыщено, что на вторичном, что на первичном рынке, - констатирует факт брокер Галина Стеценко. - И если владелец квартиры на вторичном рынке может согласиться уступить в цене, то застройщики напротив, сейчас стараются удерживать цену и даже обещают поднимать ее в гривне, ввиду предполагаемого роста курса валют».

собственный расчет "Контракты.UA"

Воля выбора

Приверженцы жить, платя ренту, одним из главных аргументов указывают на возможность «жить именно там, где нравится: сегодня в центре города, завтра – у моря». Правда, таких, кто бы реально так скоро и ловко перемещался не то что по миру, а даже в пределах родной страны, не очень уж и много. Да и в большинстве случаев аренда жилья именно «по-своему формату» заключается контрактом на год и больше – так меньше денег уходит на ренту. В большинстве же случаев, даже имея возможность длительного, в несколько месяцев, отпуска либо путешествия, квартиросъемщик, имея контракт аренды, вынужден платить ренту и во время своего физического отсутствия.

Молодое поколение прагматичных и рациональных, иногда романтичных натур, чаще выбирает жилье в аренду по нескольким мотивам: экономить время, чтобы успевать учиться в вузе и подрабатывать; жить отдельно от родителей. Их не заботит пока покупка собственного жилья. А аренда с товарищами по студенческой скамье позволяет экономить средства. Покупка собственного жилья пока что не заботит: во-первых, еще не погрязших в семейных хлопотах, этот вопрос не волнует, а во-вторых, как правило, есть «родительский тыл» - отчий дом. Подобные мотивы и у молодых специалистов, ищущих себя на рынке труда в своем призвании.

Львиная же доля арендаторов жилья сегодня – те, у кого попросту недостаточно денег для покупки собственной квартиры. Ипотеку все еще «не потянуть» - банки отщипывают процентами серьезный ломоть семейного бюджета, сумма выплаченных за 3-5 лет процентов по кредиту сравниться со стоимостью покупки квартиры. Рассрочка от застройщика в большинстве случаев тоже с мудреными условиями: чем больше срок выплат, тем выше цена квадратного метра; да и срок выплат нереально мал – год-два, в редких случаях 3-7 лет. А условие выплаты стоимости квартиры до момента сдачи новостройки в эксплуатацию накладывает дополнительные нагрузки на бюджет семьи: ведь пока строится дом и выплачивается рассрочка, а после получения ключей еще и будет делаться ремонт, семье надо где-то жить. То есть – платить ренту за арендованное жилье. При более лояльных условиях рассрочка от застройщика и банковская ипотека могли бы стать альтернативой аренде с перспективой приобретения собственного жилья.

Действительно преимуществом аренды жилья есть возможность выбирать место, более уютный интерьер, не заботясь о покупке мебели, подборе штор, ремонтах и прочих «хозяйских мелочах». Правда, требования к комфорту должны быть соизмеримы с кошельком. Хотя в последние годы хозяева квартир все больше обращают внимание на требование арендаторов, которые все реже платят за «просто крышу над головой». Требования к качеству сдаваемого жилья растут, как отмечает Галина Стеценко: все чаще квартиросъемщик ищет качественную сантехнику, современный ремонт, а учитывая растущие тарифы на воду, газ и свет, ожидают и возможности экономии за счет соответствующих мер.

Компромиссное решение

Стремясь к удобству и комфорту, желая успевать за трендами мобильности, функциональности и не отставать от современных тенденций в интерьере, «гнездиться» надо бы в новостройках. И не где-то на окраине, а ближе к центру города, чтобы самому всегда оставаться в центре событий и не тратить уйму времени на маршруте «дом – офис – дом». Ну или хотя бы в жилых комплексах с полной развитой инфраструктурой – тенденция последних года-двух на рынке строительства жилья; конечно, желательно близ станции метро (в столице таких буквально несколько, и те еще достраиваются и доусовершенствуются).

Аренда столичной 1-комнатной квартиры около 40 кв. м с ремонтом и бытовой техникой, мебелью и занавесками на окнах в 10-минутной досягаемости центра города, благодаря метро, обойдется в среднем в 17000 грн (+/-$450) ежемесячно (в доме, построенном не раньше 2015 г.). Купить такую же квартиру – с похожим ремонтом и «начинкой» - стоит порядка $70000, а в состоянии «после застройщика) - порядка $55000.

Собственно, если не будут повышаться ставки аренды, и квартиры, соответственно, не станут дорожать, то за те же деньги, которые надо бы сразу потратить на покупку квартиры, можно преспокойно жить в уже готовом, комфортно обустроенном жилище лет 15. В домах на окраине города, но с условием близости метро, где рента на порядок ниже и квартиры от застройщика подешевле, этот коэффициент будет несколько ниже: чуть больше, чем за 10 лет аренды потратиться сума, равная покупке квартиры. По международным стандартам, в которых принято считать приемлемой окупаемость жилья не более чем за 15 лет, выгоднее купить, нежели арендовать.  А если же во внимание брать стоимость квартиры у застройщика и приобретать жилье в процессе строительства дома, то выгода покупки против аренды квартиры еще более очевидна, даже не взирая на расходы по ремонту.

Конечно, если покупка квартиры не накладывает непосильных обязательств на бюджет по выплате долга или рассрочки, либо ипотеки. Потому как стоимость квартиры, купленной в долг, вырастает в разы за считанные годы. При той же рассрочке от застройщика, который декларирует 0%, квартира дорожает на порядок, если оформить рассрочку на максимальный срок с минимальным взносом. Априори квадратный метр дороже, если оплата не производится в полном размере и растянута во времени. Как отмечает Михаил Артюхов, управляющий партнер ARTA Property Management, «некоторые застройщики пытаются получить выгоду за счет предложения разного вида программ рассрочки, при этом планируя увеличение сроков строительства и растягивая проект на более долгий период. Чем дольше период рассрочки, тем выше цена квадратного метра. Есть варианты с открытым начислением процентов на всю неоплаченную сумму, и, есть завышение стоимости будущей недвижимости с привязкой к валютному курсу».

Ипотека же при 20-26% годовых возводит цену квартиры в математическую степень. Покупка квартиры «в долг» выгодна в случае, если есть способ получать доход, превышающий размер выплат по процентам займа, хотя бы в полтора-два раза. Быть может, это собственный бизнес с оборотом не менее 40-50% (против банковских 19-26% по ипотеке), либо серьезные инвестиции в другие активы.

Громадные финансовые обязательства и весьма высокие цены на жилье, например, в большинстве западных стран как раз и способствуют развитию рынка аренды. Часто окупаемость квартиры там – более 15 лет. К тому же, государство может ограничивать размер ренты, как то, например, происходит в крупных городах Германии, в частности в Берлине: арендные ставки не могут выше определенной государством суммы (зависит от района города). В Украине о развитии цивилизованных взаимоотношениях на рынке аренды пока что остается мечтать.

Компромиссом между «купить или арендовать» может быть аренда с правом выкупа. Явление у нас не распространенное, и юридически скользкое. Но для владельца, желающего продать в нынешних условиях решение отнюдь неплохое. «Получив сразу 10-30% стоимости квартиры, можно получать еще и ежемесячный доход, - комментирует Михаил Артюхов, - ведь только часть платежа ренты засчитывается в сумму стоимости квартиры, другая часть есть арендной платой, то есть доходом владельцу». Покупателю же такой вариант выгоден, поскольку за ним остается право досрочной выплаты полной стоимости квартиры в любое время – условия более лояльные, чем в банке или при рассрочке от застройщика. К тому же он уже живет в потенциально своей квартире. Еще дин плюс – в зафиксированной стоимости квартиры на день подписания договора: если квартиры обещают только расти – порадуется покупатель, если рынок вдруг повернет вниз – выиграет еще раз продавец. В любом случае, условия такой сделки должны учитывать риски обеих сторон и быть четко прописаны в договоре.

собственный расчет "Контракты.UA"

Рациональный расчет

Компромиссом между «купить или арендовать» может быть аренда с правом выкупа. Явление у нас не распространенное, и юридически скользкое. Но для владельца, желающего продать в нынешних условиях решение отнюдь неплохое. «Получив сразу 10-30% стоимости квартиры, можно получать еще и ежемесячный доход, - комментирует Михаил Артюхов, - ведь только часть платежа ренты засчитывается в сумму стоимости квартиры, другая часть есть арендной платой, то есть доходом владельцу». Покупателю же такой вариант выгоден, поскольку за ним остается право досрочной выплаты полной стоимости квартиры в любое время – условия более лояльные, чем в банке или при рассрочке от застройщика. К тому же он уже живет в потенциально своей квартире. Еще дин плюс – в зафиксированной стоимости квартиры на день подписания договора: если квартиры обещают только расти – порадуется покупатель, если рынок вдруг повернет вниз – выиграет еще раз продавец. В любом случае, условия такой сделки должны учитывать риски обеих сторон и быть четко прописаны в договоре. Последний аргумент в пользу покупки против аренды жилья – «квартиры всегда растут в цене». Это справедливо отчасти: еще свежи впечатления после шквального обвала рынка десять лет тому, и стоимость квартир в долларовом эквиваленте еще далека от пика 2008 года. Хотя цены в гривне прибавляют ежегодно порядка 10%, и это неплохой показатель в инвестиционном отношении.

Недвижимость как инструмент инвестиций, пожалуй, единственно возможный в Украине в виду политических потрясений и экономической нестабильности. По крайней мере, для консервативно настроенных людей. Только в наиболее тревожное время в стране рынок жилья замирал совсем, а последние несколько лет мало-помалу оживляется интерес к квартирам, которые покупают именно в целях инвестиции. Этот факт только усиливает аргумент в пользу покупки жилья. Прагматики приведут целый ряд контраргументов: может снова случиться кризис и квартиры потеряют половину цены, а покупающим квартиру в целях зарабатывать на ренте надо бы учитывать риски демографического кризиса – возможно, через несколько лет спрос на аренду упадет в разы.

Впрочем, сегодня найти альтернативное решение легко. Учитывая изношенность квартир на вторичном рынке и «недоделки» на первичном, что требует постоянных дополнительных вложений, дабы актив прибавлял в цене. Как вариант, это может быть банковский депозит. Сумму стоимости квартиры, например, 1 млн грн за меблированную и оснащенную техникой единичку у метро недалеко от центра, можно положить на депозит (открыв вклады в 5-6 банках в виду ограничения сумы гарантированных выплат ФГВФЛ). Получаемых по депозиту процентов будет достаточно для оплаты ренты, при этом основная сумма остается в полном размере. Бесспорно, деньги с годами дешевеют и на эту сумму можно будет уже не купить столь фешенебельную квартиру, но в то же время – не придется тратиться на ремонты и можно оставаться свободным в выборе места проживания. Да и если со временем потребуется квартира большей площади, легче будет совершить ее покупку с имеющимся капиталом.

Но на практике мало кто готов отдать деньги банку и снимать квартиру, куда увереннее, по мнению большинства из украинцев, все же купить квартиру, пусть и не такую, как хотелось бы, но иметь свою.

Автор: Наталия Гамоля